物业管理师综合能力:法律基础知识在物业管理中的应用

　　法律基础知识在物业管理中的应用

　　一、物业权属

　　(一)物业权属概述

　　1.物业权属的概念和特征

　　物业权属，是指物业权利在主体上的归属状态。物业权属和物业权利是密切联系又相互区别的两个概念。本章所说的物业权利特指物业民事财产权利，即业主、非业主使用人、物业他项权利人根据有关法律规范通过各种途径取得的以物业所有权为核心，包括物业使用权、物业抵押权、物业典权等内容的权利束。物业作为不动产，是人们生产和生活所必不可少的物质条件，因此法律对其权利的产生、变动持谨慎态度，一般以国家行政主管部门登记为要件，否则不发生法律效力。由此可见，物业权利的存在是有关权力部门对其权利归属状态进行确认登记的前提和基础，而物业权属制度不仅是对物业权利合法性的确认，更是对物业权利的重要的必要的保障。两者的不同之处在于：物业权利指的是权利主体依法可为一定行为或不为一定行为或要求他人为一定的行为，侧重于权力本身所具有的内容。如土地所有权人拥有占有、使用、收益、处分土地的权利。而物业权属则更强调权利与权利主体的联系，是有关行政主管部门依法行使行政管理职能进行确权后的结果。如由于政治、经济制度的不同，各国对于土地所有权的内容的规定虽大致相同，但土地权属制度的规定却存有很大的差异。资本主义国家规定私有财产神圣不可侵犯，个人可以成为土地所有权的主体，而在我国，土地所有权的主体只能是国家和集体。

　　2.物业产权管理和物业产权登记

　　物业权利是指权利人依法对其所有的物业享有占有、使用、收益和处分的权利。物业产权是一种具有严格的排他性的绝对权，产权人对其所有的物业具有完全的支配权。同时，产权人对其所有的物业也承担相应的义务，如及时进行产权登记，缴纳有关的税费，适时进行修缮养护等。在通常情况下，物业产权是一个统一的概念，它包括房产权和地产权两方面的内容。根据我国法律，城市房屋的产权与该房屋占有土地的使用权人实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定以外，不得分离。

　　物业产权管理是国家依法对物业产权的确认和变更，以及由此发生的各种产权关系的协调处理所采取的一系列措施，如产权调查、确认、登记等方面措施的总和。产权管理包括土地产权管理和房屋产权管理，它是保护物业交易的必要手段和国家措施。

　　物业产权登记是世界各国普遍建立的一种产权管理制度。通过产权登记，可以审查和确认物业权利的归属，收集和掌握各种产权档案资料，从而对各类物业实行有效管理。物业必须经过法定登记，才能赋予物业权属的法律效力。我国《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《土地管理法》第13条规定：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家保护。”

　　(二)物业权利

　　物业权利是指业主、非业主使用人及他项权利主体根据有关法律规范通过各种途径取得的以物业的所有权为核心，包括物业使用权、物业抵押权、物业典权等内容的权利束。物业权利是一种物权。所谓物权，是指权利人在法定范围内按照自己的意志支配自有物或者授权支配他人的物，直接享有物的效益的排他性财产权。但物业权利客体的范围较物权客体的范围要窄得多。

　　1.物业所有权

　　物业所有权是指所有人对其物业享有占有、使用、收益、处分的权利。物业所有权是物业产权中的核心权利，是最完全的权利，是其他物业权利的源泉。

　　物业所有权人在法律规定的范围内对物业可以行使占有、使用、收益、处分四项权能。占有权是物业所有权人对物业实际控制的权利，它是行使物业所有权和使用权的基础;使用权是指在法律规定的范围内，根据物业的类型对物业加以利用的权利;处分权是指物业所有人在法律规定的范围内，根据自己的意志处置物业的权利，是物业所有权中最基本的核心权利。

　　物业所有权人可以亲自行使这四项权利，也可以通过权能的分离和回复，发挥物业的效益，以满足自己生产和生活的需要。例如，房屋所有人依法将房屋出租给他人，由他人占有、使用，而自己收取租金。非物业所有权人处分物业的行为如果未经物业所有权人事前或事后追认，此处分行为无效。我国《合同法》第51条对此作了规定：“无权处分人处分他人财产，经权利人追认或者与无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

　　2.物业使用权

　　物业使用权是指依照法律或者合同的规定对物业享有使用的权利。广义的物业使用权包括物业所有权人的物业使用权和非所有人的物业使用权。狭义的物业使用权仅指非所有人的物业使用权。我们这里所说的物业使用权特指狭义的物业使用权，它是从物业所有权衍生出来的用益物权。物业可因租赁、借用、划拨等原因而由非所有人占有、使用，甚至有限制的处分。依法成立的物业使用权受到法律的保护，即使是所有权人也不得非法干涉。

　　3.物业的抵押权

　　物业抵押权是经过依法享有物业处分权的物业权利人的同意，在其所有或使用的物业上设定的一种担保物权。物业的抵押权具有从属性、担保性，其设定的目的在于担保物业权利人获第三人所欠的债务能够依约偿还。如果债务人不履行债务时，债权人(即抵押权人)有权依法律以该物业折价或从物业的变卖价金中优先受偿。根据我国《城市房地产管理法》、《担保法》等有关法律法规的规定，设定物业抵押权的，物业的抵押人和物业的抵押权人应当签订书面抵押合同，并向县级以上地方人民政府规定的部门办理登记手续。抵押合同自登记之日起生效。

　　抵押人可将其所有的房屋和其他地上定着物进行抵押，也可以将其依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物进行抵押。

　　4.物业的相邻权

　　物业的相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻物业的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。

　　物业相邻关系，从本质上讲是一方所有人或使用人的财产延伸，同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制。《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”常见的相邻关系有：

　　(1)相邻土地使用关系

　　相邻一方的建筑物或土地，处于邻人的土地包围之中，非经过邻人的土地不能到达公用通道或虽有其他通道但需要较高的费用或十分不便的，可以通过邻人的土地抵达公用通道。但通行人在选择通道时，应选择最必要、损失最少的路线。通行人还应对因通行给邻人造成的损害予以补偿。历史上形成的通道，土地的所有人或使用人无权任意堵塞或改道，以免妨碍邻人通行。如确实需要改道，应经过邻人同意。

　　(2)相邻防险、排污关系

　　相邻一方在开挖土地、建筑施工时不得使邻地的地基发生动摇，不得使林地的建筑物受到危害;相邻一方的建筑物有倾倒的危险，威胁邻人的生命、财产安全，相邻一方应当采取预防措施，如加固、拆除;相邻一方堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品时，应当与邻地建筑物保持一定距离，或者采取预防措施和安全装置，相邻他方在对方未尽此义务的情况下，有权要求排除妨害，赔偿损失。

　　相邻人在生产过程中，排放废气、废水、废渣，不得超过国家规定的排放标准。相邻他方对超标排放，有权要求相邻人排除妨害，对造成的损害有权要求赔偿。

　　(3)相邻用水、流水、截水、排水关系

　　相邻人应当保持水的自然流向，在需要改变流向并影响相邻他方用水时，应当征得他方的同意，并对由此造成的损失给于适当的补偿。

　　相邻一方在为房屋设置管、槽或其他装置时不得使房屋雨水直接注泻于邻近建筑物上或土地上。

　　(4)相邻管线安设关系

　　相邻人因埋设管道，如油管，水管、煤气管;架设线路，如输电线路、通信线路，需要经过他方的土地时，他方应当允许。但相邻方应当选择损害最小的地点及方法安设。相邻人还应对所占土地及施工造成的损失给予补偿，并于事后清理现场。

　　(5)相邻光照、通风、音响、振动关系

　　相邻人在建造建筑物时，应当与邻人的建筑物留有一定的距离，以免影响邻人建筑物的光照、通风。

　　相邻各方应当注意环境清洁、舒适，讲究精神文明，不得以高音、噪声、喧嚣、振动等妨碍邻人工作、生活和休息。否则，邻人有权请求停止侵害。

　　(6)相邻疆界关系

　　相邻房屋及其他附属物设施的占有、使用应当明确界限，如界限不清、责任不明时，应当归相邻各方共有或共管，以免发生纠纷。

　　5.建筑物区分所有权

　　(1)概念和特征

　　建筑物区分所有权，是指由区分所有建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有权。业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其特征有：

　　①内容构成的复合性;由三部分组成，有别于普通的房屋所有权。

　　②权利处分的一体性;建筑物区分所有权中的三项权利必须一起处分，不得单独处分。

　　③标的物是特定的空间，而非实体。

　　④是人与物的关系和人与人的关系的结合。

　　(2)业主的专有权

　　专有权是指业主就其专有部分所享有的所有权。所谓专有部分，是指在建筑物中具有构造和使用上的独立性的部分，它是构成建筑物区分所有权的基础。一般认为此种专有权在性质上属于空间权。

　　区分所有建筑物的专有部分属于不动产，其权利变更适用于不动产的规定。该专有部分在法律规定的范围内可以由业主自由使用、收益和处分，并得排除他人干涉，但是业主对专有部分的利用，不得妨害建筑物正常使用或者违反业主共同利益。专有部分的修缮、管理和维护，由业主为之并负担其费用。

　　(3)业主的共有权

　　共有权是指业主按照法律或者管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。在没有约定时，各个人的共用部分应依业主专有部分所占的比例定之。

　　建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

　　(4)土地使用权

　　一幢建筑物所占用范围内的土地使用权应由业主按份共有，个人的份额依其专有部分的面积在整幢建筑物中所占的比例来确定。在土地使用权和专有部分的关系上实行连动主义，即只能一起处分，不得分离。

　　(5)成员权

　　成员权是指业主基于在一幢建筑物的构造、权利归属和使用上的不可分离的共同体关系而产生的作为建筑物的团体成员所享有的权利和承担的义务的总和。

　　业主可以设立业主会议，选举业主委员会。业主会议或者业主委员会的决定，对业主有约束力。对于侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁;业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。

　　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业管理机构或者其他管理人，业主有权更换。物业管理管理机构或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

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　　二、物业管理法律关系

　　(一)概还

　　物业管理法律关系是指物业管理法规调整物业管理社会关系和社会行为时所形成的相关主体间的权利、义务关系。它是现实物业管理社会关系的法律形式，是受国家强制力保护的人与人之间社会关系的一种，体现物业管理当事人、参与者的主观意志与国家意志的结合程度，在形式上表现为特定物业管理关系中各主体享受权利和承担义务的法定状态，是按照物业管理法律法规建立的法律关系。

　　研究物业管理法律关系，有利于通过完善立法、严格执法、加强司法、采用促进自觉守法综合措施等方式方法，来有针对性地解决中国现实改革和发展过程中所产生的物业管理关系各类主体间的矛盾问题，有效化解有关当事人之间的利益冲突，从而建立稳定和谐的物业管理法律秩序。

　　(二)物业管理法律关系的要素

　　物业管理法律关系的要素是指该种关系必要的构成因素或条件，缺少任意要素之一则不能构成物业管理法律关系。关于何为法律关系的要素，有不同的观点。有的提出主体、客体、内容、变动原因四要素说，多数人则坚持传统的三要素说。由于变动原因本身属于法律事实问题，并不是法律关系本身的构成要素，因此，我们采用三要素说，但是同时强调主体乃指处于特定法律境位的具有法定身分的主体。

　　1.物业管理法律关系的主体

　　物业管理法律关系的主体，是指参与物业管理法律关系享有权利承担义务的当事人。法律关系是一种人与人之间的社会关系，所以必须有参加这种关系的主体。由于物业管理法律关系按所属的法律部门不同可划为民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系、刑事法律关系，相应地，相关主体又可因其参与的法律关系类别不同而称为民事主体、商事主体、政事主体、刑事主体。

　　根据中国物业管理法规的规定，物业管理法律关系的主体主要是具有物业的业主身份、使用人身份的自然人(公民)和法人(包括物业管理企业法人、业主团体法人、物业管理行政主管机关法人等)两种，符合一定条件的非法人组织(如提供家政装修服务的合伙企业和个人独资企业、物业管理公司下设的物业管理处等)和特殊情况下的国家也可以成为主体。

　　物业管理法律关系的基本主体是业主及其管理组织、物业管理企业和物业管理活动的行政监管机关。

　　物业管理法律关系的内容是指主体在物业管理法律关系中所享有的权利(包括职权)和负担的义务(包括职责)。权利是指法律根据现实社会经济文化生活条件赋予一定法律关系主体在获取及维护某种合法利益的事务范围内按照自己的意思或意志自由行为的能力。义务是指经法律规定或认可而对法律关系主体所施加的能使其依义务权利的要求必须(或应当)作出或不作出一定行为的合法压力形式。任何法律关系都包含权利和义务两方面的内容，权利内容是通过相应的义务来表现的，义务内容又用相应的权利来限定。权利和义务相互对应地存在于同一个法律关系当中，同时约束着物业法律关系的当事人双方。

　　物业管理法律关系的权利种类是多样的，主要包括民事权利、商事权利和政事权利三大类。民事权利按是否以财产利益为直接内容划分为财产权(包括物权、售权)、人身权(包括身体权、人格权、身份权)、兼有财产权与人身权双重性质的权利(包括知识产权、社员权、继承权等)三类。商事权利主要包括上市组织方面的权利和商事交易方面的权利两类。政事权利主要包括抽象行政职权、具体行政职权和行政相对人权利三大类，政事权利不同于国事权利(即参与和管理国家事务的权利)。

　　物业管理法律关系的义务种类是多样的。主要包括民事义务、商事义务和政事义务三类。根据义务与义务主体间的关系，义务可分为专属义务(指不得转移其他主体承担的义务)和非专属义务(指可以依法平等转移给他人承受的义务)两类。物业管理关系中财产性义务(如各业主缴纳物业管理费的义务)一般属于非专属义务。人身性义务(由人格、身份发生的义务，如业主委员会委员和物业管理企业的职责性义务)一般属于专属义务。鉴于权利与义务密不可分的共生关系，它们的可操作内容都是对主体行为要求和规范。

　　2.物业管理法律关系的客体

　　物业管理法律关系客体是指法律关系主体承受的权利、义务所指的对象。客体亦称为标的，是主体所需合法利益的外在表现的载体，它直接反映了人们社会关系中最核心的利益关系。

　　各种不同的具体的物业管理法律关系，其客体有所不同。按利益载体表现形式的不同，可划分为物业、权利、行为效果三大类。

　　(1)物业。现代意义的物业属物类客体的范畴，它包括传统法律规定的不动产或房地产之实物及其围括的空间和环境。物业既是设置于物上的物权法律关系的客体，又是物业所有权、共有权、自治共管权、使用权、共用空间权、共享环境权等物权关系的客体，还是物业管理公司代管物业权的客体。

　　(2)权利。权利维系着利益，也是利益的载现形式。权利作为物业法律关系的客体，主要指基于法律规定或当事人约定所设定的债权，与物业所有权相关的场地使用权、物业相邻权、公共秩序维护权、物业代管权、与物业管理行为相关当地的一些人身性或精神性的权利(如人身自由权、人身尊严权、住宅安全权、精神文明建设参与和享受权等)。各种权利关系本身又有自己的客体，如债权的客体为给付效果(债务人的偿债行为效果)，物业相邻权的客体为便利，人格权的客体为人格利益。

　　(3)行为效果。行为是权利义务本身的构成形式，行为效果体现出利益状态(增进了或损害了主体的利益)。行为效果作为物业管理法律关系的客体，主要包括国家机关在对物业管理方面提供管理性行政服务之行为效果、物业管理公司按委托管理服务公司提供有偿之行为效果、业主缴纳物业维修基金而建立和补充物业维修基金之行为效果等。行为效果可以使行为过程结束时显形的(如修缮房屋行为和拆除违章搭建物行为的效果肉眼可见)，也可以是伴随行为过程产生和存在但无形(隐形非物化)的效果。如物业保安员巡逻过程中所产生的对于一些人的犯罪意图，无形中产生了震慑其不敢轻举妄动的保安效果，又如物业管理行政主管部门对业主委员会组建给予指导，是使其顺利组建成功的指导行为效果。

　　(三)物业管理法律关系的分类

　　物业管理法律关系的具体种类很多，可按不同的标准划分出多种类型。按规范法律关系的法律部类不同，物业管理的法律关系可分为民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系、刑事法律关系四大类。本节不对物业管理刑事法律关系及经济法律关系作论析。

　　1.物业管理民事法律关系

　　物业管理民事法律关系是指根据民法规范(民事法律规范)组控所确立的以民事境位(指特定的身份、地位)和民事权利义务为内容的物业管理社会关系。

　　物业管理法律关系中民事法律关系占多数，如物业产权行使法律关系、物业管理或人居服务合同关系、不动产相邻关系、民事违约和侵权关系等。但在物业管理法规中都为避免与专门民法的规定过多重复而较少对物业管理民事权利义务的具体规定。

　　物业管理民事法律关系具有一些自身的特色：①物业管理民事法律关系的基本主体为业主、业主团体组织和物业管理企业。国家虽然作为城市土地所有者而成为物业的最大业主，但并不是以业主的身份直接参与物业管理民事法律关系，只是在国有土地使用权出让合同期限届满时，才依法出面收回出让的地块及地上物业。②物业管理民事法律关系的客体主要是物业和基于物业管理服务发生的服务效果。③物业管理民事法律关系的内容即权利义务的设定，受国家意志制约性较强。鉴于物业管理涉及公共利益较为重大，物业管理在尊重民事法律关系当事人自愿的前提下，对当事人的民事权利和义务特别是义务作出了较多的指导和强行规定。例如.业主公约的订立、物业服务合同的订立在形式上都要求采用书面形式。

　　2.物业管理行政法律关系

　　物业管理行政法律关系是指受与物业管理相关的行政法调整的，在政府、物业管理行政主管部门、其他有关职能部门之间及其与业主、物业使用人、业主团体组织、物业管理企业、其他与物业管理有关的社会组织和单位之间形成的行政管理事务方面的权利义务关系。

　　(四)物业管理法律事实

　　物业管理法律事实是指物业管理法规所规定或认可的，能引起物业管理法律关系产生、变更、终止的客观现象或原因条件。它具有客观性、能动性。

　　物业管理法律事实引起物业管理法律关系的变动，包括法律关系的发生(指在原无法律关系存在的当事人之间形成新的法律关系)，变更(指既存法律关系中主体、客体、内容三要素或任一要素发生变化)，终止(指当事人之间权利义务关系消灭，包括绝对消灭和相对消灭)三种情况。例如，业主与物业管理企业因为签订物业服务合同的行为而发生一个合同之债的法律关系，之后双方补签增加物业管理服务项目合同的行为而使原物业服务合同关系的客体发生相应的变化，最后因双方的完全和适当履行的行为及合同期满的事实而消灭了这种债的关系。

　　物业管理法律事实具体种类很多。根据法律事实是否与物业管理法律关系主体的意志有关可划分为自然事实和行为事实两大类。

　　1.自然事实，指不直接包含人的意志的客观现象。例如，某个物业被焚毁现象的出现是由人的意志引起的(有人故意纵火)，但就物业焚毁这一客观现象本身而言，其并无意志性，与人的意志无关，属于自然事实。自然事实又可分为事件与状态两种客观情况。

　　(1)事件是指偶发的客观现象。可进一步分为不可抗力事件和社会意外事件两种情况。《民法通则》第153条立法解释“不可抗力”术语：“是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《合同法》第117条第二款关于“不可抗力”的立法解释与《民法通则》的解释相同，并在该条第1款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”《合同法》第118条又要求：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”不可抗力事件通常指自然灾害事件(如地震、风暴等)和社会性的战争等。社会意外事件虽然也具有不以法律关系当事人意志为转移的性质，但并不当然地免除该事件影响而给对方当事人或他人造成损害所应付合理赔偿或补偿法律责任。

　　(2)法律状态是指某种客观情况的延续。例如，业主下落不明，约定或法定的时间经过。《民法通则》第136条中规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，物业管理企业经租房屋遇到承租人拒付租金情况，经过一年后才起诉，若无法定诉讼时效中止或中断因素，一般会丧失胜诉利益。

　　2.人的行为，指由人有意识地进行与一定法律关系易化有关的客观现象。根据行为是否与当事人的意志有关，可以分为当事人的行为和他人的行为两种。他人的行为是指由非当事人实施的能使当事人之间发生一定法律关系易化的行为。例如，法院的裁决、行政机关的行政处理决定即属于能使物业管理法律关系当事人之间发生法律关系易化的第三人行为。当事人的行为是指由一定法律关系当事人实施的能引发法律关系易化的行为。按有无内含引发法律关系易化的自觉意思可将当事人的行为分为物业的法律行为与事实行为(如无因管理，住宅小区文化创作活动等)两类。人的行为以其合法性可分为合法行为和违法行为(包括违约行为、侵权行为等)。

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　　三、物业管理法律责任

　　(一)物业管理法律责任概述

　　物业管理法律责任的概念有不同层面的定义和理解。其广义是指民事、经济、行政法律、法律关系主体，因自己行为违反物业管理法律规范确定的义务及物业管理服务合同的约定义务，或者因不正当使用自己的权利、职权，或者因某种法律实施的出现，而要依法承受的，一般需经有管辖处理权的法庭、仲裁庭或行政执法机关依法裁决确定的具有政权强制性的法定必为的不利性法律后果或特殊的惩戒性追加义务负担;其狭义是指物业管理活动的民事主体。行政指导和监管主体和行政相对人对自己违法物业管理法规的行为依法承担的具有强制性和不利性的法律后果，本节用广义的概念解释。

　　物业管理法律责任制度体系主要包括法律责任种类法定制度、法律责任追究和认定制度、法律责任实现制度三类制度。法律法规规定的法律责任具体种类及不利性法律后果的具体承担方式很多。但都有一个共同的特点即具有必为性;责任人必须按法律责任确定的特殊内容要求去做出一定的行为，如承担罚款法律责任的业主必须履行缴纳一定数额的罚款的特殊义务。法律责任的追究和认定一般只能由法定的专门司法组织(法院、仲裁机构)、行政管理机关依法定程序进行某些民事责任的认定(如违约责任、轻微的侵权责任)可以由当事人双方协商确认。法律责任由法律上受责的必为状态变为现实状态的转化过程，就是法律责任的实现过程，法律责任也就随之消失。法律责任的实现可分为自觉主动实现(责任主体主动地履行了其承担的法律责任。如违约者主动按服务合同规定给予了对方赔偿)，被动强制实现(通过法院或行政执法机关的依法强制执行制度迫使守则人履行了其承担的法律责任)和法定脱责实现(责任主体并未实际履行由法律责任产生的特殊必为的义务的情况下因法定条件的出现而从受责状态中解脱出来，其法律责任归于消灭)三种情形。法定脱责实现又称法律责任的消极消灭，必须具备法定的一定条件，主要包括：(1)追诉时效届满。法律责任的追究或者说权利人主张权利并向司法组织请求保护其权益，在法律上一般都规定了一定的期限，法律责任可以由于追述时效届满而自行解除。例如，《刑法》第87条规定了不再追诉犯罪的时效，如法定最高刑为无期徒刑、死刑的，经过20年不再追诉。如果20年以后认为必须追诉的，须报请最高人民检察院核准。

　　建立物业管理法律责任制度的核心意义在于：在法律责任追究方与法律责任承担方之间建立起一种与惩戒意志和强制力量紧密联系的特殊权利义务关系，促使服务于权利的义务全面履行，以有效保护合法权益，使被破坏而失衡的原有合法权利义务关系恢复平衡，从而保障有关法律规范得到严格执行和遵守，展示法制威严和维护社会秩序。法律责任的规定直接显示国家强制力量的存在和威力，其体现法制威严、惩罚违法行为、补偿受害损失、教育人们守法等功能，确保国家对物业管理社会关系的意志实现。

　　(二)物业管理法律责任的主要特点

　　物业管理法律责任的主要特点可以概括为四个方面：

　　1.法定责任与协议责任相结合。物业管理中法律责任是由有关法律、法规做出规定的，物业管理的法律责任有许多是由业主和物业管理企业订立的服务合同约定的。“约定”方式体现了当事人意思自治原则和合同即为当事人之间的法律原则，是调整社会关系的一种有效的方式，因而国家对当事人之间合法成立的合同予以认可并赋予法律效力，是合同中约定的违约责任赔损责任及协议责任也注入国家意志而受政权强制力的维持。因此，对物业管理法律责任的确认，除依据有关法律法规的规定外，也要依合同约定的责任内容为依据。

　　2.法律责任的种类和复合关系复杂性。物业管理活动包括行政管理活动、民事商事活动、与物业管理有关的违法犯罪活动。因此，与物业管理活动有关的法律责任具体种类繁多，民事责任、行政责任、刑事责任并存于物业管理法律责任制度中，并且出现民事责任与行政责任复合，民事责任与刑事责任复合，违约责任与侵权责任竞合等现象。不少违反物业管理法规的行为也同时违反其他相关法律法规的规定，依法要由违法行为人承担多种责任。例如，在物业管理区域内，某业主擅自占毁绿地搭建建筑物的行为，不仅违反了物业管理法规的禁止性规定，也违反了城市规划的相关规定，违反了建筑法有关建筑施工许可制度的规定，违反了城市绿化保护规定，依法该业主必须要承担拆除违法建筑物、恢复绿地原状、赔偿毁损绿化造成的损失、缴纳行政罚款等多种法律责任。物业管理法律责任的复杂性提醒有关方在针对具体个案确定法律责任时，要周全考虑相关法律法规对同一种违法行为从不同角度所设定的法律责任规范。

　　3.技术规范确定的责任份量比较大。民商性物业管理业务工作大部分涉及物业维护、房屋修缮、白蚁防治、危房鉴定、卫生防疫、人居环境保护和改良、附属机电设备和设施运营与维修养护等许多专业技术，国家或行业组织往往制定了相关技术标准和技术规程，业主方也会提出技术标准方面的要约而被物业管理企业承诺遵行。因此，在确定物业管理技术操作活动后果的法律责任时，必须充分注意有关法定技术规范文件和约定技术规范文本中关于技术责任问题的规定。

　　4.法律责任的承担主体具有特定的身份。物业管理法律责任的承担主体也就是物业管理法律关系的主体。各主体都有特定的身份。例如，物业管理的行政管理部门的行政监管者身份、房地产开发商、物业管理企业的企业法人身份、业主身份等。不具有物业管理法规确认的特定境位身份，也就不可能承担物业管理法律责任。

　　(三)物业管理法律责任的归责条件和原则

　　法学中所谓归责是将法律事实与归责条件结合起来，而依一定的归责原则认定有关当事人是否应当承担何种法律责任的判断过程。归责条件是指由法定的判别法律责任的有无、大小和具体种类要素组成的法律责任的构成依据。据以确定物业管理法律责任的法定要素所组成的归责条件称为物业管理法律责任的构成。

　　物业管理法律责任的一般构成即在一般情况下物业管理法律责任的归责条件有下列四要素构成：

　　1.行为违法。物业管理违法行为的广义是指物业管理法律关系的主体故意或过失地违反具有法律效力物业管理合同约定所实施的侵害了物业管理法规所组控和保护的社会关系之行为。法律是约束人们社会互动关系的，并要求人们对自己的行为后果负责。法律责任一般是由违法行为的事实发生引起的，违法行为自然成为法律责任的构成必要的前提条件。

　　2.损害结果。损害是指给被侵害者或社会造成的利益损失和危险或伤害。损害的结果类型主要有人身损害、财产损害、精神损害和其他利益损害。损害结果具体反映是违法行为的社会危害性。当损害结果达到了法律规定应追究法律责任的程度，损害结果就成为构成法律责任的一个必要的实质客观性条件。

　　3.因果联系。违法行为与损害结果之间应当存在着必然性的因果关系。行为人只应对自己行为所引起的损害结果负责。由于现实的因果关系往往是复杂的，有直接联系和间接联系之分，因此，必须十分慎重地仔细辨识某一具体违法行为与特定损害结果之间的联系，在彻底查明因果关系后，才能为该行为定性和确定法律责任的种类、轻重。

　　4.行为人主观过错。过错是指行为人实施违法行为时对自己的违法行为及其后果的一种心理认识状态，分为故意和过失两种过错状态。故意的过错是指行为人明知自己的行为会发生危害社会的结果，却希望(以积极行为去追求，属直接故意)或放任(属间接故意，即以不作为方式不去制止、消除这种危害结果的发生。过失的过错是指行为人应当预见到自己的行为可能发生危害社会的结果，因为疏忽大意而没有预见到，或已经预见到而轻信能够避免，以致发生危害结果。

　　在归责条件的四要素中，过错要素是否列为归责事由使不同法律责任的归责条件存在一定的区别。所谓归责事由是指在法律上确认的惟一和核心的责任原因，它决定着归责原则的变化和发展。归责原则是指基于一定的归责事由而确定法律责任是否成立的法律原则，它反映了社会物质生活条件和社会对承担法律责任核心原因的基本价值观念的历史发展状况。

　　现代法律确立的归责原则主要有三项，相应形成三种归责类型：

　　1.过错责任原则。即归责原则将主观过错作为判断法律责任是否成立的核心原因，即使行为人的违法行为产生损害结果，但若其不存在主观过错，就不承担法律责任。过错责任类型具备一般归责条件的四要素。一般民事侵权行为、行政侵权行为、刑事犯罪行为等违法行为的责任追究都要适用过错归责原则，行为人行为时在主观上必须有过错存在，才能对其侵犯相对人合法权益和社会利益行为造成的损害负法律责任。

　　2.无过错责任原则，又称严格责任原则。该原则主张只要行为人在客观上作出特定侵权行为或违约行为并造成损害结果，不论其主观有无过错，即使无法证明其有主观过错，行为人应当依法承担民事法律责任。

　　3.公平责任原则，又称平衡责任原则。当事人对发生的损害都没有过错，也都没有做出违法行为，但受害人要求有关当事人分担民事责任的，法院可以根据当事人各方的经济状况等实际情况，按照公平合理原则让受害人在内的当事人分担补偿民事责任。《民法通则》第132条规定了公平责任原则：“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。”

　　(四)物业管理法律责任的分类

　　物业管理法律责任的理论分类有多种，本节按物业管理法规规定的法律责任内容所属法律部类不同，分别对刑事责任、行政责任、民事责任三类法律责任积极具体承担方式作出阐述。

　　1.刑事法律责任

　　刑事法律关系是由于犯罪而发生的，存在于国家与犯罪人之间而由刑法规定的特殊权利义务关系。刑事法律责任是指行为人(包括自然人和单位)的违法行为已构成触犯刑事法律的犯罪，而依刑事审判判决确定必须承担的刑法惩戒性后果。承担刑事责任的方式是具体的刑事处罚，分为两类：一是主刑，包括管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑;二是附加刑，主要包括罚金、没收财产和剥夺政治权利。刑事法律责任是惩戒制裁类结果中最为严厉的，它反映了刑事法律关系的排他性特点。刑事法律关系一经产生，即具有优先权，排除与之抵触的与犯罪人有关的权利义务。如依法判处某犯罪人死刑或徒刑、罚金、剥夺政治权利等刑罚，宪法与其他法律赋予该公民的生命权利、自由权利、财产权利以及政治权利就随之被排除。此外，有些权利和义务直到刑事法律关系消灭才得以恢复。

　　2.行政法律责任

　　物业管理行政法律责任，是指物业管理行政主体和物业管理行政相对人的行为违反物业管理法律、法规、行政规章而依法必须承担的惩戒性法律后果。行政责任按承担责任主体行政法律地位不同可划分为两类：一类称为违法行政责任，另一类称为行政违法责任。下面分别作出阐述。

　　(1)违法行政责任

　　违法行政责任是指行政主体(行政机关及其工作人员、法律法规授权的组织或行政机关授权、委托的组织或个人)在行使行政管理职权过程中或实施行政管理活动中的违法行为和不当行为(合法但不合理的)而导致的依法应承担的行政惩戒性法律后果。违法行政责任一般是由行政侵权行为引起的而以行政侵权赔偿责任为主要表现方式。行政侵权行为具有侵权行为的一般特征，同时它的行政特性决定了它与一般民事侵权行为有所不同，属于民法中规定的特殊侵权行为的一种。违法行政法律责任的承担方式主要有两种：一种是行政侵权赔偿方式，一种是行政处分方式。

　　(2)行政违法责任

　　行政违法责任是指行政相对人的行为违反法律、法规和行政规章而应依法承担的惩戒性法律后果。行政违法责任的具体承担种类较多，主要包括行政处罚，行政处分，劳动教养和限期改正。物业管理行政违法责任可按承担责任主体的不同主要分为六类情形：1)业主团体管理过程中的行政违法责任。这类责任是由业主大会、业主委员会的违法行为引起的。如其作出的决定违法而被行政主管部门依法责令限期改正或撤销其决定;业主委员会擅自从事营业性经营活动而被行政主管部门依法责令改正，可以并处罚款。2)业主个体管理与物业使用人的行政违法责任。这类责任是由业主、物业使用人的违法行为引起的。如业主、使用权人违反禁止规范，擅自搭建违章建筑，侵占破坏绿地而被有关行政部门责令限期改正、恢复原状，可以并处罚款。又如业主、使用权人不履行作为义务，局部修缮自己的应维修的危房，行政管理部门依法代执行和予以罚款。3)物业管理企业经营活动中行政违法责任。这类责任是由物业管理企业的违法行为所引起的。如非法经营、进行不正当竞争、不重视履行受托管理物业和服务的义务、违禁擅自在物业管理区域内占用公共场地增建可供自已经营使用的违法建筑、违禁擅自增加物业管理收费项目、擅自提高服务收费标准，做出损害业主或物业使用人合法权益的行为等等。对这些经营性违法行为，物业管理行政主管部门、工商行政管理部门和其他有关部门在各自职权范围内依法予以查处，给予警告、罚款、没收违法所得、许可证或资质证书处罚，直至停止其营业。4)开发建设单位、公房出售单位的行政违法责任。这类责任是由于开发建设单位、公房出售单位不履行物业移交法定义务，未履行前期物业管理义务，不履行售后房屋保修义务等违法行为所引起，相应要承担限期改正、限期履行、缴纳罚款等行政责任，对开发建设单位可暂停其开发资质。5)其他单位、个人的行政违法责任。这类责任主要是由于某些单位、个人在物业管理管辖区域内作出了物业管理规范性法律文件和业主自治管理规章制度的禁为规范行为所引起的。如外来的建筑装修施工单位未按规定办理有关手续就擅自施工，外来人员在住宅小区内乱涂乱贴广告等，相应的就要承担改正、缴纳罚款等行政责任。6)行政相对人妨碍监督管理的行政违法责任。这类责任主要是由于物业管理公司及其员工和业主、物业使用人无理阻挠、妨碍物业管理行政主管部门及其有关行政管理部门执行监督管理业务的违法行为所引起的，相应要承担警告、罚款、行政拘留等行政处罚法确定的行政责任。

　　3.民事法律责任

　　物业管理民事法律责任是指物业管理法律关系民事主体因自己行为违反法定义务、合同约定义务或法律的特别规定而按照民法(包括合同法)规定必须承担的惩戒性法律后果。民事法律责任与其他法律责任不同的主要特点是主要表现为一种财产责任，而且民事责任的内容可以在法律允许的范围内由当事人自行商定，处理和解决民事责任纠纷适用调解原则。

　　民事法律责任主要是由违约和侵权两类法律事实所引起的。侵权包括了违约以外的一切不法民事行为。所以，民事责任一般划分为违约责任和侵权责任两大类。物业管理涉及的法律责任多是复合责任。

　　四、物业服务合同

　　随着我国社会主义市场经济制度的建立和发展，住房制度改革的深化，商品房市场逐步确立和完善，居民自己购买房屋已成为普遍现象。与之相适应，传统的行政福利型房屋和单位自行管理已逐渐为现今的专业化物业管理所取代。物业管理作为房地产经营管理的一种专业化、社会化、企业化的模式已渐渐走入千家万户，为人们所接受。在物业管理中，调整业主和物业管理企业关系的重要依据是物业服务合同。正确认识物业服务合同的性质和内容，明确业主和物业管理企业的权利和义务，是正确解决物业纠纷，保障业主利益的关键。

　　物业服务合同，是指物业管理企业接受小区业主或业主大会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则。

　　1.物业服务合同的性质

　　在我国传统的计划经济体制下，实行的是福利分房，由政府房屋主管部门统一管理这些公有房屋，也有各单位自己投资建设，由单位安排专人管理房屋的情况，都带有极为厚重的行政管理色彩。

　　随着住房制度的改革，房屋所有权转归个人所有，享有了自主选择管理人的权利。物业管理企业通过合同获得物业管理的权利，为全体业主提供服务。根据合同，物业管理企业提供相应的服务，而业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说，物业管理企业和业主之间是民事合同的双方当事人，是平等的主体，享有各自的权利和义务。

　　两者之间是民事法律关系，适用民事法律关系的基本原则：平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以，物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。

　　2.物业服务合同的特征

　　(1)物业服务合同是合同法15种有名合同之外的无名合同，是市场经济发展过程中产生的新型合同。它以提供物业服务为主要内容，协调物业管理企业与业主之间的关系，是关系人们生活居住的重要合同。在2002年稿的《中国民法典草案建议稿》中，增加了物业管理合同，其第1318条定义为“物业管理合同是物业管理人受业主或者业主团体委托，为委托人持续处理物业管理事务，委托人支付报酬的合同”，将它定性为委托合同。但是在2003年全国人大常委会法制工作委员会发布的《中华人民共和国国民法(草案)》合同编则仅增加了保证合同一章，并未对物业服务合同作出规定。事实上，物业服务合同与委托合同存在极大的不同，不能将物业合同归属于委托合同。主要表现为：

　　1)委托合同中，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，受托人以委托人的名义处理委托事务，产生的法律后果有委托人承担。而物业管理公司是独立的企业法人，有自己的经营方法，在业主将小区委托于其管理时，它以自己的经营费用，自己的名义开展业务，并独立承担对外法律后果。

　　2)委托合同的重要特点之一就是委托人或者受托人可以随时解除委托合同。而对于物业服务合同，除合同约定的条件成就外，物业管理企业不得随意解除合同;业主委员会只有在业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过决议后才能解聘物业管理企业，也必须满足合同解除的相关条件。

　　3)委托合同一般是无偿合同、不要式合同。物业管理是一种市场经营服务型企业行为，物业管理企业提供服务，业主支付报酬，是有偿合同。物业服务合同应当采取书面形式，有的地方法规还要求在房地产行政主管部门备案，是典型的要式合同。

　　(2)物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。现代社会高速发展，要求实现社会化大分工，每个人精通自己行业的专业技术，而其他工作交由该行业的专业人员完成，知识专业化，行业分工化，提高了效率，降低了成本。物业管理企业拥有专门物业管理技能，利用自己的技术为业主服务，行使管理权。业主是物业的所有人，基于所有权对物业管理企业进行监督。

　　(3)物业服务合同是双务合同。双务合同是指当事人双方互负对等给付义务的合同。在物业服务合同中，物业管理企业提供房屋及配套设备的养护、维修，小区环境卫生清洁和保安等服务，业主支付费用，双方的权利义务是相互对应相互依赖的。物业服务收费的一项基本原则是质价相符，充分反应了其双务性的特点。

　　(4)物业服务合同是有偿合同，要式合同。

　　物业服务合同是整个物业管理关系的核心。它是建立业主与物业管理企业之间关系的重要法律文件，是约束当事人双方行为的“法律规范”，双方当事人都应该给予充分重视，尤其应明了自己的权利与义务。对于法律上没有规定或者规定模糊的事项，应当在合同中明确约定。虽然《物业管理条例》在很大程度上规范了物业行业和物业服务活动，但要防止和减少物业管理纠纷，最好的方法就是在物业服务合同中尽可能全面、详细地对各项事物做出约定，然后由双方当事人善意，诚信地履行合同。

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