物业管理师经营管理讲义:房地产投资区位的选择

　　房地产投资区位的选择

　　一、区位的含义

　　房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位”。这充分说明了在房地产投资中，区位选择的特殊重要性。当然，影响房地产投资成败的要素绝不仅仅是“区位”，还包括市场宏观环境、投资决策的准确性、市场供求状况、进入房地产市场的时机选择和在市场上的持续时间长短、所投资的房地产类型等。然而，由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特性，所有其他影响要素均与房地产所处的“区位”相关。

　　房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。房地产的不一致性和差异性，决定了某一具体宗地的区位是排他的、独一无二的。根据对某一宗地区位的描述，可以从图上或现场找到该宗地。例如，某宗地位于北京市朝阳区、坐落在建国门外大街北侧、西邻建国饭店、东邻北京国际贸易中心，人们就可以据此判断该宗地的大致区位;如果查阅地籍图，就可以找到该地块的宗地编号及其具体的四至范围、面积大小、宗地形状和当前的土地使用者;我们还可以根据该宗地的角点坐标，判断该宗地的区位等。

　　对区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。例如前述的宗地，就位于北京市CBD(Central　Business　District，中央商务区)范围内，为高档办公、酒店、国外驻京机构和大使馆集中的地区，该地区就业人口以中高级白领阶层为主，收入水平和支付能力较高，各种消费需求的品位代表着时代的潮流。某一具体区位所处的社会、经济、自然环境，决定了该区位附近的市场需求和消费特征。

　　对区位的广义理解，还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系。土地成本占房地产投资的比重有逐渐上升的趋势，在许多城市已经超过了50%，而确定了房地产投资的具体位置后，往往也就确定了房地产投资中的土地成本支出。另外，从市场竞争的角度来说，区位确定后，也就决定了在本“区位”进行投资所面临的竞争对手和竞争关系。

　　房地产投资者对区位的把握还须利用发展的、动态变化的眼光。虽然某一宗地的地理位置不可能变化，但随着宏观社会经济和城市建设的发展，城市中各区位的相对重要性也会不断地发生变化。例如，上海浦东原来是上海人“宁要浦西一张床、不要浦东一套房”的地区，但随着浦东新区的开发建设，基础设施、就业环境等发生了很大的变化，逐渐变成为上海人向往的地区;北京市前门商业区原是北京市三大中心商业区之一，但随着北京市城市建设的发展，交通等市政条件优良的新中心商业区陆续建成，前门商业区逐渐失去了对投资者和消费者尤其是中高档消费者的吸引力。因此，房地产投资者要关注城市或地区的社会经济发展计划及城市规划，用发展的、动态变化的眼光，来认识和把握房地产投资中的“区位”。

　　总之，房地产投资中的区位，绝不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置。从这些比较全面的意义上理解，区位在房地产投资中的重要性则是不言而喻的。

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　　二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求

　　(一)居住物业

　　居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间，此类项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括：

　　1.市政公用和公建配套设施完备的程度。市政公用设施主要为居民的生活居住提供水、电、燃气等，公建配套设施则包括托儿所、幼儿园、中小学、医院、邮局、商业零售网点、康体设施等。国内大量空置的商品住宅，许多是因为不具备上述配套条件造成的。对于小型的居住项目，其本身不具备提供上述配套设施的能力，对场地周围已具备的配套设施能力的依赖性就更大。

　　2.公共交通便捷程度。从我国目前的居民家庭结构来分析，大多数属于工薪阶层，私人汽车还只是刚刚进入少数家庭，对方便快捷的公共交通系统的依赖程度非常大，因此居住项目区位选择时应认真考虑公共交通系统的完备程度。

　　3.环境因素。随着城市居民生活水平的提高，对居住环境提出了越来越高的要求。山、水、绿地、阳光、清新的空气、无噪声污染等，都是居民选择安居，进而也是房地产商在选择居住项目区位时要慎重考虑的因素。

　　4.居民人口与收入。居住项目的市场前景受附近地区人口数量、家庭规模和结构、家庭收入水平、人口流动性、当前居住状况等方面的影响。居住项目投资如果选择在人口素质高、支付能力强的地区进行，就意味着提高了成功的可能性。

　　(二)写字楼物业

　　影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括：

　　1.与其他商业设施接近的程度。商业办公也存在着聚集效应，同样位于城市中心商务区的项目，则其未来的使用者就可以方便地同位于相同区域的客户开展业务。因此，与另外商业设施接近的程度，决定了写字楼项目对未来使用者的吸引力，虽然这种吸引力也会由于城市建设的发展而经常发生变化，但它对写字楼项目区位选择过程的影响则是不言而喻的。

　　2.周围土地利用情况和环境。如果写字楼项目所处的位置，周围有很多工业建筑、环境恶劣，就会大大降低该写字楼的吸引力。写字楼的区位还可能由于其邻近政府、大型公司或金融机构的办公大楼而增加对租户的吸引力。

　　3.易接近性。写字楼项目区位选择还应重视其易接近性。大型写字楼建筑往往能容纳成千上万的人在里面办公，有没有快捷有效的道路进出写字楼，会极大地影响到写字楼的档次。写字楼建筑周围如有多种交通方式可供选择(公共汽车、地铁、高速公路等)能极大地方便在写字楼工作的人。是否有足够的停车位也会影响到写字楼的易接近性。一般来说，中心商务区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商务区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通。

　　(三)零售商业物业

　　零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。商业辐射区域是指某一零售商业项目的主要消费者的分布范围。商业辐射区域分析包括：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。此外，新零售商业项目的落成并不能创造出新的购买力;它必须从其他零售商业项目那里吸引或争取消费者，因此对处于同一供需圈内其他竞争性物业的竞争条件分析也对场地选择有主要影响。

　　商业辐射区域通常被分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的60%～75%都来自该区域;次要区域是距离项目所处地点5～15km的区域(对市级购物中心而言)，项目营业额的15%～20%来自该区域;边界区域是距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的5%～15%。对于每一个零售商业项目来说，不管其规模大小如何，都有其辐射区域和影响范围，但这些辐射区域和影响范围的大小随每一宗具体零售商业项目的规模、类型、位置而有较大差异。人们购买食品一般只愿意走一两公里，购买服装和家庭生活用品的出行距离可达到5～8km，出行10km以上往往是为了大宗综合性购物。因此，在某一商业辐射区域内，项目建设场地的选择还受消费者到达该地点是否方便，即项目的易接近性或交通通达程度的制约。对于大型商场来说，还要考虑停车的方便程度。

　　(四)工业物业

　　工业项目场地的选择时须考虑的特殊因素包括：当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。

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