2015年土地估价师理论方法：土地增值税

　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。

　　例题：土地增值税是对有偿转让( )的单位和个人征收的一种税。

　　A、 国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物

　　B、 集体土地使用权及地上建筑物和其他附着物

　　C.国有土地所有权及地上建筑物和其他附着物

　　D.国有土地使用权，不包括地上建筑物和其他附着物

　　答案：A

　　解析：土地增值税，只是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。

　　一、纳税人

　　凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。

　　各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。

　　二、征税范围

　　土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。

　　三、课税对象和计税依据

　　土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。

　　土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收人减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　例题：土地增值税以( )为计税依据。

　　A、 纳税人转让房地产所取得的土地价值

　　B、 纳税人转让房地产所取得的土地增值额

　　C.纳税人出租房地产所取得的土地增值额

　　D.纳税人转让房地产的价值

　　答案：B

　　解析：土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据。

　　四、税率和应纳税额的计算

　　土地增值税实行四级超额累进税率：

　　(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;

　　(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%;

　　(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%;

　　(4)增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。

　　每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。

　　为简化计算，应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：

　　土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额=土地增值额×30%;

　　土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额=土地增值额×40%-一扣除项目×5%;

　　土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目×15%;

　　土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额=土地增值额×60%一扣除项目金额×35%。

　　例题：土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额的速算公式是()。

　　A.应纳税额=土地增值额×30%

　　B.应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目×5%

　　C.应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目×15%

　　D.应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%

　　答案：D

　　解析：土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额=土地增值额X 60%一扣除项目金额×35%。

　　五、扣除项目

　　土地增值税的扣除项目为：

　　(1)取得土地使用权时所支付的金额;

　　(2)土地开发成本、费用;

　　(3)建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

　　(4)与转让房地产有关的税金;

　　(5)财政部规定的其他扣除项目。

　　例题：土地增值税的扣除项目包括( )。

　　A、 取得土地使用权时所支付的金额

　　B、 土地开发成本、费用

　　C. 建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格

　　D.与转让房地产无关的税金

　　E、与转让房地产有关的税金

　　答案：ABCE

　　解析：与转让房地产无关的税金，不属于土地增值税的扣除项目。

　　上述扣除项目的具体内容为：

　　(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。

　　(2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人在房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。

　　(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的l0%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

　　(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。

　　(6)对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

　　纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

　　(1)隐瞒、虚报房地产价格的;

　　(2)提供扣除项目金额不实的;

　　(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。

　　例题：在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计( )的扣除。

　　A.5%

　　B.10%

　　C.15%

　　D.20%

　　答案：D

　　解析：按照规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

　　六、减税、免税

　　下列情况免征土地增值税：

　　(1)纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的;

　　(2)因国家建设需要而被政府征收的房地产。

　　其中，普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过《中华人民共和国土地增值税实施细则》第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目之和的20%的，应就其全部增值额按规定计税。

　　因国家建设需要依法征收、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设需要而被政府批准征收的房产或土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

　　符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免征土地增值税。

　　例题：纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额()的，免征土地增值税。

　　A.5%

　　B.10%

　　C.15%

　　D.20%

　　答案：D

　　解析：普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过《中华人民共和国土地增值税实施细则》第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。

　　七、征收管理

　　土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

　　八、其他规定

　　为了保证税收政策的连续性，体现国家对房地产开发的鼓励规定：

　　(1)1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。

　　(2)1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签定合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。

　　(3)对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述5年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限，在上述免税期限再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，如超过合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。

　　个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

　　例题：土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起( )日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。

　　A、5

　　B、6

　　C.7

　　D.10

　　答案：C

　　解析：征收管理中，土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

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