2014物业管理师物业经营管理:物业管理绩效评价

特别推荐：2014物业管理师《物业经营管理》第九章知识点汇总

　　第三节 物业管理绩效评价

　　一、物业管理绩效评价的概念与意义

　　(一)绩效与物业管理绩效

　　物业管理绩效包括物业管理企业和独立的物业资产管理项目两个层面。物业管理企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。

　　物业资产管理项目绩效，是指物业管理企业受业主委托承担经营性物业的资产管理责任时，其受托管理的物业资产项目的绩效。

　　(二)物业管理绩效评价及其意义

　　1.物业管理绩效评价的概念

　　物业管理绩效评价是指运用数理统计和运筹学等方法，采用特定的指标体系，依照统一的评价标准，按照一定的程序，通过定量和定性的分析，对物业管理企业(含物业资产管理项目，下同)在一定经营期间占有、使用、管理、配置物业经营管理资源的效益和经营者的业绩，作出客观、公正和准确的综合评判活动。

　　2.物业管理绩效评价的特点

　　物业管理绩效评价的特点是以物业管理企业作为具体评价对象，以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等四个方面的内容作为评价重点，以能准确反映上述内容的各项定量和定性指标作为主要评价依据，

　　二、物业管理绩效评价的类型

　　按照不同的评价目的和评价工作的实施主体，物业管理绩效评价的类型有以下几种：政府评价、社会评价、企业集团内部评价、

　　企业自我诊断评价、物业资产管理项目评价

　　三、物业管理绩效评价的基本要素

　　物业管理绩效评价有三个基本要素，即：评价指标、评价标准和评价方法，这是评价活动得以开展的重要条件。

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　　四、物业管理绩效评价的指标体系

　　物业管理绩效评价指标体系由基本指标、修正指标和评议指标三个层次30项指标构成。

　　(一)物业管理绩效评价基本指标

　　物业管理绩效评价的基本指标有八项，其主要内容如下：

　　1.财务效益状况指标：净资产收益率、总资产报酬率、财务内部收益率

　　(1)净资产收益率：可以看出企业获利能力在同行中所处的地位。

　　(2)总资产报酬率：指标越高，表明企业投入产出的水平越好，企业的资产运营越有效。

　　(3)财务内部收益率

　　2.资产营运状况指标：总资产周转率、流动资产周转率

　　(1)总资产周转率：指标越高，周转速度越快，销售(营业)能力越强，资产利用效率越高。

　　(2)流动资产周转率： 该指标越高，表明企业流动资金周转速度越快，利用越好。

　　3.偿债能力状况指标：资产负债率、利息保障倍数

　　(1)资产负债率：该指标是衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，比较保守一般为不高于50%，国

　　际上公认60%比较好。

　　(2)利息保障倍数：指标越高，表明企业的债务偿还越有保证。

　　4.发展能力状况指标：营业增长率、资本积累率

　　(1)营业增长率：营业增长率是指企业本年主营业务收入增长额同上年主营业务收入总额的比率。

　　(2)资本积累率：它是企业当年所有者权益总的增长率，反映了企业所有者权益在当年的变动水平。

　　(二)物业管理绩效评价修正指标

　　物业管理绩效评价的修正指标具体由十六项计量指标构成。其主要内容如下：

　　1.财务效益状况修正指标：主营业务利润率、盈余现金保障倍数、成本费用利润率

　　(1)主营业务利润率：反映企业主营业务的获利能力，是评价企业经营效益的指标

　　(2)盈余现金保障倍数：该指标越大，表明企业经营活动产生的净利润对现金的贡献越大。真实反映企业盈余的质量。

　　(3)成本费用利润率：越高，表明企业为取得一定的收益所付出的代价越小，企业成本费用控制得越好，企业的获利能力越强。

　　2.资产营运状况修正指标：应收账款周转率、不良资产比率、资产损失比率

　　(1)应收账款周转率：应收账款周转率反映了企业应收账款的流动速度，即企业本年度内应收账款转为现金的平均次数。

　　(2)不良资产比率：该指标越小越好，零是最优水平。

　　(3)资产损失比率：该指标表明企业资产损失的严重程度，从企业资产质量的角度，揭示了企业的管理状况。

　　3.偿债能力状况修正指标：流动比率、速动比率、现金流动负债比率、长期资产适合率、经营亏损挂账比率

　　(1)流动比率：率衡量企业短期债务偿还能力，反映企业偿债能力的强弱。该指标越高，表明企业流动资产流转越快，偿还流动负债的能力越强。国际上公认标准比率为200%，我国较好的比率为150%左右。

　　(2)速动比率：衡量企业的短期偿债能力，反映企业流动资产变现能力的强弱。该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强，一般保持在100%的水平比较好，国际上公认的标准比率为100%，我国目前较好的比率在90%左右。

　　4.发展能力状况修正指标：总资产增长率、三年利润平均增长率、三年资本平均增长率

　　(三)物业管理绩效评价评议指标具体内容如下：

　　经营者基本素质、服务满意度、基础管理水平、在岗员工素质状况、服务硬环境、发展创新能力、经营发展策略、综合社会贡献

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　　S五、物业管理绩效评价的标准

　　一般地，企业绩效评价标准可以划分为定量标准和定性标准两类。

　　(一)定量指标标准

　　定量指标评价标准由标准值和与之对应的标准系数组成。

　　定量指标评价标准值包括8项基本指标和14项修正指标的标准值，每项指标的标准值划分为行业标准值和规模标准值两大类。标准值分为优秀值、良好值、平均值、较低值、较差值五个档次，分别表示优、良、中、低、差五种水平。其中：优秀值表示行业的最高水平;良好值表示行业的较高水平;平均值表示行业的总体平均水平;较低值表示行业的较低水平;较差值表示行业的最低水平。

　　定量评价标准系数是对应定量指标五档标准值所确定的水平参数，客观反映各档次评价标准值所代表的水平，用来计算指标实际值对应于五档标准值的得分，每一档次的标准值，都有相应的标准系数与之相对应。标准系数用介于0～1之间的数值表示，具体规定如下：

　　①优秀值及以上的标准系数为1;

　　②良好值及以上的标准系数为0.8;

　　③平均值及以上的标准系数为0.6;

　　④较低值及以上的标准系数为0.4;

　　⑤较差值及以上的标准系数为0.2;

　　⑥较差值以下的标准系数为0。

　　(二)定性指标评议参考标准

　　定性指标评议参考标准是用来对企业进行定性评价时所采用的评判标准，具体用于对评议指标进行综合分析和评定分数。评议参考标准与评议指标一一对应，将每项评议指标分解为具体的内容，通过详细的文字进行描述，规定每项指标各个级别的边界，指导评议人员正确判断企业各项评议指标达到的水平。

　　定性指标参考评价标准，包括每项指标具体的含义、内容和范围，以及应达到的相应水平或程度，从高到低分A、B、C、D、E五个等级。其中，A表示优秀水平，B表示良好水平，C表示一般水平，D表示较低水平，E表示较差水平。

　　S 六、物业管理绩效评价结果与报告

　　(一)物业管理绩效评价的结果表达方式

　　以最终得分和“PR'’(PerformanceRating)加注评价类型及评价级别表示，并据此编制评价报告。评价结果类型包括优(A)、良(B)、中(C)、低(D)、差(E)五类，每项类型再用“+”号和“一”号进一步划分成不同的级别。比如：“PRA”，“PRB”’，“PRC-，’等。

　　评价结果五种类型优(A)、良(B)、中(C)、低(D)、差(E)的资格界限是：

　　优(A)：综合评价得分达到85分以上(含85分);

　　良(B)：综合评价得分达到70~85分(含70分);

　　中(C)：综合评价得分达到50~70分(含50分);

　　低(D)：综合评价得分在40~50分(含40分);

　　差(E)：综合评价得分在40分以下。

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