2014物业管理师物业经营管理: 风险与安全管理

特别推荐：2014物业管理师《物业经营管理》第十一章知识点汇总

　　第五节 风险与安全管理

　　一、零售商业物业管理的风险及其防护

　　(一)风险种类及特点：管理模式风险、产权与管理权相分离风险、管理范围不确定风险、垫款风险、突发事件风险

　　1.管理模式风险

　　成立子公司是目前最稳妥的办法。子公司是独立法人，独立承担民事责任，除了子公司之外的其他形式都属于非法人机构，不承担民事责任，项目一旦发生问题，物业管理企业难逃干系。

　　2.产权与管理权相分离风险

　　投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式一般有以下三种：(1)完全拥有产权，或直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东的身份;(2)将大部分产权出售，成为小股东;(3)全部出售套现。

　　(二)风险防护：建立风险防范机制、把握重要环节

　　为保护物业管理企业的利益，在物业管理合同中应格外强调和认真制定下列条款的内容：(1)合同文本的最终确定应征得全体业主或租户的一致同意和认可;(2)全体业主和租户对按时全额交费承担责任和义务;(3)物业管理企业对欠费业主或租户处理方式的认可;(4)对前期投资商向个别业主承诺的处理方式;(5)少数服从多数原则的认可;(6)对服从统一管理的承诺;(7)启动资金的管理和使用;(8)物业管理费用不足时的处理程序;(9)投资商前期工作与后期物业管理的衔接;(10)物业管理企业退出管理的方式、条件。

　　二、零售商业物业管理中的安全管理

　　零售商业物业管理中的安全管理，可以细分为防火安全、治安保卫、劳动安全、媒体风险防范安全等方面。

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