2014物业管理师知识点:零售商业物业的现场管理

特别推荐：2014物业管理师《物业经营管理》第十一章知识点汇总

　　第四节 零售商业物业的现场管理

　　一、策略与计划

　　零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。其中，正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算，是三个主要的方面。在这三个方面的工作中，策略是基础，计划是前提，费用是根本。

　　(一)现场管理策略

　　1.经营策略

　　针对不同的零售商业物业，物业管理企业需要不同的经营策略。就中高档项目而言，经营策略主要包括：

　　(1)树立品牌形象，参与市场竞争。

　　(2)与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟。

　　(3)必要的经济回报。

　　2.管理策略：管理模式、管理承诺、管理期限

　　(1)管理模式，即物业管理企业采用什么样的模式对项目进行管理，是成立子公司、分公司，还是项目部或者管理中心等，不同形式具有不同的管理意义。

　　(2)管理承诺，即物业管理企业对委托方进行哪些承诺，关键是内容和深度。比如，物业管理企业是否需要垫付开办费，是否要承诺优先录用开发商推荐的工作人员，是否只有在委托方同意的情况下才能从项目上撤出，其本质是管理的主权掌握在哪一方。

　　(3)管理期限。管理年限并非越长越好，而是要因项目而异，其长短可以从一个侧面反映出物业管理企业的管理思路。

　　(二)现场管理计划

　　完善的零售商业物业现场管理计划应当包括：机构设置和人员编制、费用测算和依据、服务内容和服务标准、工作流程和规章制度等五部分。

　　二、管理范围

　　(一)现场管理的基本范围和内容

　　现场管理的范围和内容包括：(1)地下停车场，地面停车场，自行车棚;(2)员工食堂，员工休息室，淋浴室，更衣室，更衣柜，员工吸烟室;(3)工程设备机房，维修间，管道间，值班室，开水间;(4)大楼屋顶，大楼外立面，各楼层天花及公共区域照明;(5)各楼层走梯，公共通道，紧急疏散通道，应急照明;(6)消防监控室，警卫室，倒班宿舍，各公共区域消防栓、灭火器;(7)主要出入口，员工出入口，卸货平台，员工通道;(8)室外绿地，树木，园林小品，室内公共区域绿色租摆;(9)商品周转库;(10)商厦内客人、儿童休息区;(11)商厦内公共厕所;(12)物业管理用房;(13)公共区域广告。

　　(二)需要特别界定的区域

　　需要与产权人或租户特别界定责任与义务的管理区域有：(1)专用电梯的使用、维修和保养责任;(2)公共区域中单一租户使用的立柱的使用方式、时间和费用;(3)承租区域天花照明的更换责任及费用;(4)租户单独使用的库房、客人更衣室的消防安全和防盗责任;(5)租户经营产生的垃圾、包装物的清理;(6)租户的内部装修和改造的审批程序;(7)租户业务收银管理;(8)室外广告位的进人和更换;(9)租户二次装修的管理及限定条款(用电、防火、防盗、人身安全等);(10)租户提供的商品的质量责任;(11)物业工程大系统与商业经营区域的接口划分(水、电、空调、燃气、照明的管理与计量)。

　　三、管理目标

　　现场管理的目标是为租户的经营活动提供安全、有序和舒适的场所，为实现租户的经营目标和整个物业的收益目标而服务。在具体实践中可将其具体化为“六统一”，即统一的店面管理、统一的店面形象管理、统一的员工管理、统一的安全管理、统一的承接租赁管理、统一的物价质检管理。

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