2014物业管理师物业经营管理:不良物业资产管理

特别推荐：2014物业管理师《物业经营管理》第十二章知识点汇总

　　第四节 不良物业资产管理

　　一、不良资产与不良物业资产

　　(一)不良资产

　　不良资产是一个宽泛的概念。从财务分析的角度来看，不良资产包括以下内容：

　　(1)以应收账款(包括应收票据等)形式表现的不良资产。主要是指企业无法收回的应收账款，具体形式有三种，即逾期的应收账款、呆滞的应收账款和坏账、死账形式的应收账款。

　　(2)以存货形式表现的不良资产。主要有以下几种形式：因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品;因自然或人为因素造成的毁损、变质而丧失了使用价值的产品;因技术进步造成的功能落后、被淘汰的产品;因市场价格变化，价值已严重贬值的产品;以残次品形式积压的产品。

　　(3)以短期投资、长期投资形式存在的不良资产，主要包括证券投资、项目投资、股权投资与合资经营公司等形式存在的不良资产。

　　(4)以固定资产和在建工程形式表现的不良资产。

　　(5)以无形资产形式表现的不良资产。由于有些商标、专利和专有技术等无形资产其自身价值已经丧失，而本身的费用尚未摊销完毕，仍然挂在账上。

　　(6)以开办费、待摊费用表现的不良资产。

　　(7)因其他原因形成的不良资产。

　　(二)不良物业资产

　　作为不良资产的组成部分之一，本节述及的不良物业资产也有多种表现形式。具体包括：

　　(1)房地产不良贷款;

　　(2)金融机构直接投资房地产形成的不良资产;

　　(3)其他不良信贷资产中的房地产抵押物;

　　(4)其他单位委托处置的房地产不良资产。

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　　二、不良物业资产形成的原因及过程

　　三、不良物业资产处置的目标和原则

　　(一)不良物业资产处置的目标

　　我国处置不良物业资产的主要目标，是最大限度地出售不良物业资产，减少损失。

　　(二)不良物业资产处置的原则

　　不良物业资产在处置过程中应遵循一定的原则。首先，要始终围绕项目开展工作。其次，要先易后难、先大后小。再次，要充分利用各种技术方法。最后，要广泛利用社会资源和市场力量，以“批发”为主。

　　四、不良物业资产管理

　　(一)不良物业资产评估

　　(二)不良物业资产处置

　　(1)以资抵债将债权转为物权，再对抵债物进行经营性租赁和融资性租赁、转让，包括向境外投资者出售和对资产进行重组(投资和置换)。

　　(2)实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权。

　　(3)采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务。

　　实施上述三种手段，都要经过债权转物权或股权，最终将物权或股权变现的过程。

　　(4)重组。重组是处置不良资产的常用方法之一，包括企业重组(收购、兼并、分拆等)、债务重组(债务置换、期限利率调整等)等。

　　(5)公开出售。公开出售是在对资产进行分类打包的基础上，通过公开拍卖或招标，以公开竞价等方式出售不良资产。

　　五、不良物业资产管理的配套服务

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