2014物业管理师考点:物业管理中的成本及其分类

　　物业管理中的成本及其分类

　　一、物业管理中的成本

　　(二)物业管理成本的构成

　　1.营业成本

　　(1)直接人工费 (2)直接材料费 (3)间接人工费

　　2.期间费用或经营管理费用

　　(1)管理费用 (2)财务费用

　　特别规定:

　　(1)物业管理企业经营公用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本;

　　(2)物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用;

　　(3)物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用;

　　(4)发生的坏账损失，计入管理费用;

　　(5)按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：

　　①购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出;

　　②对外投资支出;

　　③被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出;

　　④国家法律、法规规定之外的各种付费;

　　⑤国家规定不得列入成本、费用的其他支出。

　　二、物业管理成本的分类

　　(三)按照与业务量的关系划分

　　按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本。

　　(五)按照与决策的关系，可将成本分为： 8个

　　1.边际成本:指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数。

　　2.差异成本：指不同经营管理方案间成本之差异，又称增量成本或减量成本。

　　3.机会成本：指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。

　　4.估计成本：指在会计期间开始前，对所承担的实际物业管理工作预估的成本，目的在于预测实际成本以供定价参考。

　　5.沉没成本：指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。

　　6.可缓成本：

　　7.可免成本：

　　8.附加值成本：