2014物业管理师《经营管理》财务管理的内容

特别推荐：2014物业管理师考试《物业经营管理》章节知识点汇总

　　财务管理的内容

　　财务管理的内容是指财务管理具体从事哪些方面的工作。根据企业财务管理的对象和目标，结合物业管理企业财务管理的实际情况，财务管理的基本内容可概括为如下方面：

　　(一)筹资决策

　　筹资决策是指物业管理企业对所要筹集资金的数量、来源、方式和构成等方面进行的决策。在现代市场经济中，物业管理企业要从事物业经营管理活动，首先必须根据企业日常运作及今后发展的需要，在开业前或开业后预测和计划所需资金的数额，规划可能取得资金数额的来源渠道，并预测资金使用效果。如果物业管理企业不能筹集到足够的资金，则它的正常经营管理活动就会受到影响，或者不得不放弃一些可能的盈利项目。

　　物业管理企业成立时，必须有注册资本30万元，按“一业为主，多种经营”方针开展全方位、多层次经营管理服务项目时，也需要有相应的资金。当物业管理企业预测或发现自己的资金不足时，就需要考虑筹集资金。物业管理企业筹集资金可以有多种渠道和方式，比如通过向业主、租户收取管理费、房租等来筹集，也可以向银行贷款，或者向社会公众发行债券等。但不同来源、不同方式所筹集的资金通常都有不同的筹资成本和风险并各自具有不同的限制条件。为此，物业管理企业要进行科学的筹资决策，合理选择筹资方式、筹资规模和筹资结构，并对筹资效益、筹资成本和相关风险进行综合分析，进行资本结构的优化选择。

　　具体来讲，企业筹资决策主要包括如下内容：预测企业资金需要的数量;确定筹资规模和筹资时机;确定筹集资金的来源与比例;研究或评价最佳的筹资方式;确定资本成本，分析财务风险，优化资本结构;研究资本结构的弹性及调整方法。

　　(二)投资决策

　　投资决策，是指企业筹得资金之后，在确定投资方向、投资规模以及具体的投资方式等方面的决策，以便取得最佳的投资收益。而所谓的投资，一般是指把资金投入到将来可能盈利的经营管理服务中去的行为。企业筹集资金的目的之一就是为了投资，并希望通过投资获取利润。但是，企业的投资必须以财务管理的目标为标准，遵循国家相关的财务管理规定，有效地配置资金，合理地使用资金，强化财务预算和财务监督，使资金的使用既合理又合法。比如，在物业经营管理过程中，要对房屋主体及其设备的维修保养、环境的维护、消防、保安、保洁、绿化、美化以及供暖管理等所需耗费，制定物资采购、借支、审批、报销等管理规定，并对已经发生的各项费用，依照会计准则，及时准确地加以记录、汇总和分析，通过认真核算，不断降低消耗，提高投资效益或资金使用效率。

　　物业管理企业的投资决策一般有直接投资和间接投资两种类型。直接投资是指把资金直接投放于物业经营管理服务中去，以便获取利润。例如，购置企业办公设备、作业工具以及开办商店、餐饮店等进行多种经营。间接投资又称证券投资，是指把资金投放于金融性资产，以便获取股利或者利息收入的投资。例如购买政府公债、购买企业债券以及企业股票等。当然，由于我国物业管理企业还处于成长发展阶段，多数企业没有足够的资金实力进行证券投资，但这却可能是未来物业管理企业的一个投资方向。

　　具体来看，物业管理企业投资决策的内容主要包括以下方面：研究企业的投资环境，研判是否适合投资;预测投资规模和投资时机;确定投资结构;评价投资方案的风险与收益;选择符合财务管理目标的最佳投资方案。

　　(三)利润分配决策

　　利润分配决策是指企业用利润给股东发放股息和作为留存利润等方面进行分配的政策选择，也就是考虑企业的利润怎样进行分配，既能提高企业的即期市场价值和财务的稳定性与安全性，又能使企业的未来收入和利润不断增加，从而使企业的市场价值不断上升。显然，最好的利润分配政策是使企业价值最大化或股东财富最大化的政策。对企业的经营成果应选择最佳的财务分配方案，既兼顾国家、集体和个人三者的利益，最大限度地调动各方面的积极性，又保护企业的财产不受侵犯，确保企业的发展后劲和拓展能力。

　　具体来讲，利润分配决策应考虑的因素主要包括：利润分配与留存利润的关系;利润分配政策及其影响因素，如未来企业的投资机会、各种资金来源及其成本、股东对当期收入和未来收入的相对偏好等;利润分配的时间和方式;股票股息及股票回购问题。

　　现代财务管理的上述三项基本内容并不是相互独立的，而是有机地联系在一起来共同实现财务管理总体目标的。其中，筹资决策是现代财务管理的最基本内容，如果企业通过筹资决策能够实现筹资管理的目标，那么企业就可能有较多的机会获得更多的盈利，也就有较多的盈利分配给股东或所有者，从而实现企业价值最大化或股东财富最大化的财务管理总体目标。否则，财务管理的总体目标就有可能难以实现。

　　不但筹资决策影响财务管理总体目标的实现，而且投资决策也会影响企业财务管理总体目标的实现。事实上，投资决策一直影响着企业的资金筹集和利润分配。比如，企业作出要求筹集较多资金的投资决策，就必然会影响企业的资金筹集，也可能会让企业扩大留存利润的比例，以实现投资方案的规模。而且，如果这个投资决策是正确的，企业就会因为较大规模的投资而获得更多的利润，从而实现企业财务管理的总体目标。

　　此外，利润分配决策也和筹资决策与投资决策紧密相连。比如，企业利润分配时留存利润较多，在投资规模一定的情况下，企业就可以不筹资或少筹资，否则，企业就需要筹集较多的资金。当企业留存利润数额过低，而又难以找到筹资的合适渠道和筹集足够的资金时，投资规模就必然会受到限制，从而又影响到了企业的投资决策。

　　综上所述，物业管理企业在进行财务管理过程中，必须把筹资决策、投资决策和利润分配决策三大基本内容有机联系起来加以综合考虑，统筹安排，合理调度，只有这样，才能取得预期的财务管理目标与效果。

编辑推荐：

2014年物业管理师资格考试各科考试大纲汇总
2014物业管理师考试VIP套餐   两年学习保障
2014物业管理师《经营管理》章节知识点汇总
10-13年物业管理师考试历年考试真题各科全
2014年物业管理师考试网络辅导远程招生简章