2014年土地估价师考试《估价理论与方法》考点(4)

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　　2014年土地估价师考试《估价理论与方法》考点汇总

    第四章 区位理论

　　考点1：区位概念

　　1、 概念：区位是一个综合的概念，除解释为地球上某一个事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素与人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空置上的反映。换言之，区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。

　　2、 自然地理区位：地球上某一事物与其周围陆地、山川、河湖、海洋等自然环境的空间位置关系，以及该位置上的地质、地貌、植被、气候等自然条件的组合特征。

　　3、 经济地理区位：地球上某一事物在人类社会经济活动过程中创造的人地关系。

　　4、 交通地理区位：某城市或市内某地段与交通线路和设施的关系。

　　考点2：区位的影响因素

　　1、 影响土地区位的主要因素：自然社会经济因素、行政因素

　　2、 社会经济因素：最重要因素

　　(1) 繁华程度;

　　(2) 交通状况或通达程度。把出行的时间减少到最低程度。反映通达程度的因素：道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷度、对外设施的分布状况。

　　(3) 基础设施和公用设施的完备程度

　　(4) 人口密度

　　3、 自然因素：影响土地区位的重要因素之一

　　(1) 地形坡度;

　　(2) 土地承载力

　　(3) 地质构造

　　(4) 洪水淹没及排水状况

　　(5) 城市的自然景观

　　(6) 公园与绿地

　　(7) 环境质量

　　4、 行政因素：城镇规划。

　　考点3：农业区位论

　　1、农业区创始人：德国，冯?杜能

　　2、著作：《孤立国对农业和国民经济之关系》

　　3、杜能“孤立国”理论的前提：

　　(1)在孤立国中只有一个城市，且位于其中心，其他都是农村和农业土地。

　　(2)没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。

　　(3)是一天然均质的大平原，位地中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，宜于植物生长。

　　(4)农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。

　　(5)农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系，调整他们的经营品种。

　　4、杜能农业区位的主要内容：

　　(1)杜能区位理论的基本经济分析。农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和;而运输费用又决定着农产品的总生产成本。最大利润=农产品的市场价格―农业生产成本―农产品从产地运到市场的费用。杜能农业区位论所要解决的主要问题归为一点：就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而最大限度地增加利润。

　　(2)杜能圈：第一圈为自由农作区，距市场最近，生产易腐难运的农产品;第二圈为林业区;第三圈是谷物轮作区;第四圈是草田轮作区;第五圈为三圃(1/3黑麦、1/3燕麦、1/3休闲)农作制区;第六圈为放牧区。

　　考点4：工业区位论

　　1、 工业区位理论的奠基人：德国，阿尔申尔德?韦伯

　　2、 理论的核心：通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

　　3、 假设前提：

　　(1) 研究的对象是一个均质的国家或特定的地区;

　　(2) 工业原料、燃料产地分布在特定地点，并假设该地点为已知;

　　(3) 工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变;

　　(4) 劳动力供给为已知，不流动，工资率固定，劳动力的供给充裕。

　　(5) 运费是重量和距离的函数;

　　(6) 仅就同一产品讨论其生产与销售的问题。

　　4、 关于运输成本定向工业区位的分析：工厂企业自然应选择在原料和成品二者的总运费为最小的地方，运费的大小主要取决于运输距离和货物重量。他对工业原料进行了分类，一是遍布性原料，到处都有，对工业区位影响不大;二是限制性原料，地方性原料，只分布在固定地点。原料指数，是指需要运输的限地性原料的重量和制成品总重量之比。遍布性原料的指数为0，纯原料的指数为1，失重性原料的指数大于1，限地性加遍布性原料指数可能小于1。限地性原料失重程度愈大，原料指数也愈大;当在原料指数不同的情况下，只有在原料、燃料与市场间找到最小运费点，才能找到工业的理想区。

　　5、 劳工成本影响工业区位趋向的分析：劳工成本，就是指每单位产品中所包含的工人工资额，或称劳动力费用。

　　6、 集聚与分散因素影响工业区位的分析。

　　考点5：中心地理论

　　1、 提出人：德国，克里斯塔勒。

　　2、 一些基本概念：

　　(1) 中心地：指相对于一个区域而言的中心点，不是一般泛指的城镇或居民点。

　　(2) 中心地职能：由中心地提供的商品和服务就称之中心地职能。

　　(3) 中心性：一个中心地对周围地区的影响程度;

　　(4) 需求门槛：某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平。一家商服企业的最低收入所需的最低人口数。

　　(5) 商品销售范围：消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或是指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。

　　3、 假设条件：(1)研究的区域是一块均质平原，人口分布均匀，收入水平和消费方式完全一致。(2)有一个统一的交通系统;(3)厂商和消费者都是经济人;(4)平原上货物可以完全自由地向各方向流动，不受关税或非关税壁垒限制。

　　4、 中心地体系的基本模型。

　　(1) 市场原则：从最有利于组织商品的供销，保证商品和服务的供应范围最大角度出发，并在均等机会下配置各级中心地及其市场区的数目。K=3。建立一个市级商服中心，就要配置2个区级中心，6个小区级中心，相应市级中心的销售市场区包含3个区级市场，9个小区级市场区。

　　(2) 交通原则：K=4的中心地市场网络系统。

　　(3) 行政原则：K=7一个高一级中心地管7个低一级中心地管理区。

　　考点6：区位理论在土地估价中的作用

　　1、 区位理论是研究特定区域内关于人类经济活动与社会、自然等其他事物和要素间的相互内在联系和空间分布规律的理论。

　　2、 区位理论在土地估价中的作用：

　　(1) 区位是决定城市土地利用价值的重要因素;

　　(2) 区位是衡量地租、地价的主要标尺。