2014年土地估价师考试土案例与报告复习2

2014土地估价高端套餐

　　2014年土地估价师考试土案例与报告复习汇总

    《土地估价报告评审规则》

　　中国土地估价师协会

　　一、关于如何评判报告质量

　　评审报告就是审核报告的质量。高质量的报告主要体现在以下三个方面：

　　外在形式：格式规范，内容全面，要件齐全，制作美观。这是对土地估价报告的基本要求。

　　内在质量：估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法的选择及应用合法、合规、合理，各项参数选取的依据或理由充分、合理，针对特定估价对象进行了深入细致地分析，资料充实可靠、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，前后不矛盾，没有明显瑕疵，这是对土地估价报告的内在要求。

　　核心问题：估价结果客观、合理，符合估价对象所在区域的地价水平。这是土地估价报告质量高低的核心问题。只要具备了前两点，估价结果不会有多大问题。

　　延伸阅读：

　　土地估价可分为两种性质：一是鉴证性估价，也称证据性估价、公证性估价，二是咨询性估价，也称参考性估价，是委托人自己使用的报告，如投资价值估价。这两种性质的估价，估价机构和估价师均要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。

　　二、格式规范与内容合规

　　格式问题：格式不规范，有缺漏项。极个别报告存在此类问题。

　　一般问题：依据(理由)不充分、内容不全面。多数报告存在这类问题。

　　严重问题：对象界定错误、前后矛盾、方法选择和应用错误等。不合格的报告多数存在。

　　三、关键点与深层问题

　　对象界定：范围、面积、权属等。

　　地价定义：用途、权属、开发程度、年期等。

　　方法应用：合法、合规、合理等。

　　四、评估报告审查要点(略)

　　五、报告评分细则

　　(一)土地估价报告(5分)

　　第一部分摘要(1分)

　　审查要点：①估价结果。总地价、单位面积地价、总地价大写、币种、估价结果一览表等;②估价师签字、机构盖章等。

　　第二部分估价对象界定(1分)

　　审查要点：估价对象具体范围界定及估价对象面积、土地使用者、土地用途说明等。

　　第三部分土地估价结果及其使用(1分)

　　审查要点：估价的前提条件和假设条件，估价结果和估价报告的使用限制、有效期限等。

　　第四部分附件(2分)

　　审查要点：宗地位置示意图、估价对象照片，土地使用证及权属证明、估价机构注册证书及签字土地估价师证书复印件等。

　　(二)土地估价技术报告(90分)

　　第一部分总述(12分)

　　审查要点：

　　1、估价目的(1分)

　　(1)谁委托估价，为什么估价;(2)估价结果应用方向。

　　2、估价依据(3分)

　　(1)估价依据是否全面;(2)估价依据是否考虑了最策调整;

　　(3)估价依据是否具有针对性。

　　3、地价定义(4分)

　　(1)土地用途。说明证载用途、实际用途(或规划用途)、设定用途等。(1分)

　　(2)土地使用权性质。分别说明现状和设定土地使用权性质。

　　是划拨土地使用权，还是出让土地使用权，或作价出资(入股)土地使用权、授权经营土地使用权。若为出让土地使用权，需说明出让年期、剩余土地使用年期等。(1.5分)

　　(3)土地开发程度。说明宗地内外实际开发程度和本次估价所设定的开发程度及其理由。(1分)

　　(4)估价期日(0.5分)

　　4、估价结果(1分).

　　土地单价、总地价、总地价大写、币种等。

　　5、需要特殊说明的事项(3分)

　　(1)资料来源及未经实地确认或无法确认资料说明;(0.5分)

　　(2)对估价结果可能产生影响的变化事项(地价指数、开发程度、设定用途等)说明;(1分)

　　(3)估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理;(1分)

　　(4)其他需要特殊说明的问题。(0.5分)

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