2014年土地估价师考试土案例与报告复习3

2014土地估价高端套餐

　　2014年土地估价师考试土案例与报告复习汇总

    报告典型问题

　　土地估价技术报告

　　第一部分 总述

　　一、项目名称

　　项目名称是估价报告的主题，主题明确，才能使人一目了然。依据《规范格式》要求，该项描述要简要说明评估目的、估价对象的产权性质和价格类型以及估价对象所在地，甚至还要体现出估价对象宗数、用途、位置等。但有的报告对项目名称的描述还有待于进一步明确。

　　(一)主要问题

　　1、有的估价报告主题模糊，如“×××公司土地价格评估”，既未体现评估目的，也没有说明估价对象的产权性质，更没有界定估价对象的价格类型，严重不符《规范格式》项目名称的描述要求;有的体现了评估目的，但没有说明估价对象的产权性质和价格类型。

　　2、有的估价报告在价格类型界定方面存在问题

　　一是多数报告未界定估价对象的价格类型;

　　二是界定的价格类型与地价定义不符。

　　如“×××国有土地使用权抵押贷款价格评估”。国有土地使用权的抵押价值与贷款价值是不同的两个概念，所涉及的是两个不同数值，一般来说，按照地价定义评估的物权价值应该就是抵押价值，但土地行政主管部门和金融部门出于种种考虑，不是把抵押价值量全部作为贷款价值量贷给抵押人，而是按抵押价值量的一定比例作为贷款量贷给抵押人，一般划拨土地使用权抵押评估的贷款量最高不超过评估价格的50%，出让土地使用权评估的贷款量最高不超过评估价格的70%。若界定为国有土地使用权抵押贷款价格，就应该在地价定义中设定贷款率并在最后确定评估价值时考虑进去，如不设定贷款率，最好还是不这样界定价格类型为好。

　　再如有的评估项目名称为“×××国有划拨土地使用权价格评估”，但地价定义设定的却是有限年期的使用权价格?自相矛盾。地价定义一般应该与价格类型一致，当然评估国有土地使用权“划拨价格”，可以从有限年期的使用权价格中剥离出“划拨价格”，并作特殊说明，但有的评估不在最后确定评估价格时将政府收益剥离出去形成“划拨价格”，而评估的却是有限年期的土地使用权出让价格。其目的评估的是划拨土地的出让价格。尚若如此，“×××国有划拨土地使用权出让价格评估”。

　　总之，出现上述问题原因，主要是估价人员对《规范格式》中描述项目名称的“内在要求”未认真研究以及对界定“价格类型”的概念理解不透所造成的。

　　(二)如何正确描述项目名称

　　到底如何描述项目名称和正确界定“价格类型”呢?首先应该认真研究《规范格式》中描述项目名称的“内在要求”，按要求简明扼要地描述清楚。

　　对“价格类型”的界定应从土地价格的概念去理解。土地价格是土地权利价格，土地权利不同，其价格类型也就不同，价值量自然也不相同。“价格类型”与评估目的紧密相连。评估目的一般是为处置土地提供价格参考依据。土地处置方式不同，土地权利人获得对土地的权利就不同，其价格类型当然也不同，一般价格类型的界定与拟处置后的土地权利类型有着密切的关系。项目名称中要求体现估价对象权属是现状权属，根据评估目的在现状权属基础上其处置方式就是要评估的价格类型。

　　如：国有划拨土地出让评估的一定是“出让价格”;有偿收回国有划拨土地使用权评估的一定是“划拨价格”;有偿收购国有出让土地使用权评估的一定是剩余使用年期的出让土地“收购价格”;若国有出让土地使用权转让，评估的价格就应该是剩余使用年期的出让土地“转让价格”;设定抵押权的一定是与抵押人的土地权利相对应的“抵押价值”评估等。即是不为处置土地而是为了了解土地现值，也应依据土地产权的性质、使用权类型，是“现状”还是“规划”条件来界定评估的是何种类型的土地价格。

　　下面以国有土地不同处置方式的地价评估为例说明“项目名称”的描述：

　　1、划拨用地出让(改制)评估

　　×××单位拟改制项目涉及的位于×××一宗国有划拨工业用地使用权出让价值评估。(×××县或市)或×××单位位于×××一宗国有划拨工业用地使用权拟改制出让价值评估。(×××县或市)

　　若是多宗地，去掉宗地位置描述，说明宗地数量、用途及处置前的使用权类型。如：×××单位拟改制涉及的三宗国有划拨工业用地使用权出让价值评估。(×××县或市)或×××单位三宗国有划拨工业用地使用权拟改制出让价值评估。(×××县或市)

　　若是上市股改涉及多宗不同使用权类型的，去掉宗地位置描述，说明土地使用权类型及其宗数。其价格类型应界定为“出让现值”，并在特殊说明中说明不同使用权类型的土地资产量所占股份份额应依据有关规定确定。如：×××单位拟股改涉及的二宗国有划拨和一宗国有出让工业用地的土地使用权出让现值评估。(×××县或市)。

　　2、经营性用地公开出让评估

　　×××土地储备中心拟拍卖位于×××一宗国有储备规划住宅用地的土地使用权出让底价评估。(×××县或市)。

　　×××土地储备中心拟挂牌出让位于×××一宗国有储备规划住宅用地的土地使用权价值评估。(×××县或市)。

　　3、有偿收购土地评估

　　有偿收回划拨用地评估：“×××土地储备中心拟收购项目涉及的位于×××一宗国有划拨工业用地土地使用权价值评估”(×××县或市)。若委托意向要求直接评估土地划拨价值，地价定义的又是“划拨价值”，在评估时可参考有限年期使用权评估出让地价，再将评估的出让地价扣除政府收益并进行年期修正后最终确定土地使用权划拨价值。若委托意向未要求直接评估土地划拨价值，在评估时又按有限年期使用权定义的出让地价，且最终确定的是出让土地价值，应特殊说明本次评估价值含政府收益，由政府参考评估价值依据有关规定最终确定划拨土地使用权价值。

　　有偿收购出让用地评估：“×××储备中心拟收购位于×××一宗国有出让工业用地剩余年期土地使用权价值评估”。(×××县或市)。

　　4、划拨用地抵押评估

　　若委托意向要求直接评估划拨土地抵押价值，估价时又按有限年期使用权定义的出让地价，项目名称描述为“×××单位拟贷款涉及的位于×××一宗国有划拨工业用地使用权抵押价值评估(×××县或市) ”，在评估时应将“出让地价”折算为划拨土地“抵押价值”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。

　　若委托意向未要求直接评估划拨土地抵押价值，估价时又按有限年期使用权定义的出让地价，则项目名称描述为“×××单位拟抵押贷款项目涉及的位于×××一宗国有划拨工业用地使用权价值评估。(×××县或市)”，而在测算时又未折算为划拨土地“抵押价值”，在评估时应特殊说明本次评估的是“出让地价”，有关部门或单位应按有关规定参考本次的评估对象的“评估价值”最终确定划拨土地的“抵押价值”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。

　　5、出让用地抵押评估

　　项目名称描述为“×××单位拟贷款项目涉及的位于×××一宗国有出让工业用地使用权抵押价值评估(×××县或市) ”。

　　注意要在特殊说明中说明贷款量的确定方式，有关部门或单位应按有关规定参考本次的评估对象的“评估价值”最终确定“贷款额”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。

　　6、不改变用途的出让用地转让评估

　　×××单位拟转让位于×××一宗国有出让工业用地使用权价值评估(×××县或市)，若是多宗地，去掉宗地位置描述。

　　7、改变用途差价评估

　　×××单位位于×××一宗国有划拨工业用地拟变更为出让住宅用地的土地使用权差价评估。(×××县或市)

　　二、委托估价方(一般问题不大)

　　(说明该估价项目的委托单位或个人、机构地址、法人代表、联系人、和联系电话等)

　　三、受托估价方(一般问题不大)

　　(说明受托估价机构、机构地址、机构资质级别、资格证书获得时间、资质有效期、资质证书编号、法人代表、联系电话等)

　　四、估价目的

　　一般估价目的能体现出估价对象的处置方式。

　　明确估价目的，才能有的放矢，正确、客观、合理地估价，才能定义出合法的价格类型。

　　“规范格式”要求，该项要说明委托方为了何种需要委托估价，有何依据(注明文号、批准单位、批准时间等)、估价结果的应用方向等。

　　(一)存在的主要问题

　　该项存在的问题主要是描述的太简单，有的只是说明了估价结果的应用方向，如“为抵押贷款提供价格依据”等。未按“规范格式”要求说明委托方的何种需要及依据。

　　(二)如何正确描述?

　　下面以企业债转股和抵押贷款评估为例说明如何描述：

　　例：依据国家经济贸易委员会《关于××××矿务局等82户企业实施债转股的批复》(国经贸产业[2001]131号)精神，×××集团有限责任公司拟实行债转股，对其经营性资产进行重组，组建×××有限责任公司(以下简称A公司)和×××能源有限责任公司(以下简称B公司)。×××集团有限责任公司特委托×××地价评估有限责任公司评估其债转股涉及的土地资产价值，为其债转股以及处置资产确定客观、公正、合理的土地使用权价值并办理相关土地处置手续提供参考依据.

　　例：×××公司因企业经营需要融资，意向银行申请贷款，经该公司与×××银行协商并向×××国土资源局提出申请，拟抵押×××公司使用的位于×××的一宗国有出让工业土地使用权以获贷款，特委托×××评估有限公司评估拟抵押所涉及的土地资产价值，为抵贷双方确定客观、公正、合理的土地使用权价值并办理相关抵押登记手续提供价值参考依据。

　　例：依据××市规划局规字[××]×号规划意见，××市××单位拟以工业用途公开出让位于××市××大街以南、××路以东×号地块，受××市××单位委托，×××评估有限公司，评估该宗国有工业用地使用权出让价值，为××市××单位公开出让该地块确定土地使用权价值提供参考依据。

　　五、估价依据

　　主要问题是不论何类评估所列依据千篇一律，有的不全面。针对性、全面性、最新法律法规和当地规定。

　　六、估价基准日

　　无问题，注意前后要一致

　　七、估价日期

　　无问题。

　　八、地价定义

　　地价定义是估价报告的核心。依据《规范格式》)要求，该项要简要说明估价对象的现状或规划利用条件，如：实际(登记)用途、容积率、使用权性质与类型、使用年期等，或规划用途、规划容积率、拟使用权性质与类型、使用年期等;宗地内外的实际开发程度;以及评估设定利用条件、开发程度及理由，如：用途、土地开发程度、容积率、使用年期使用权性质与类型以及估价基准日等。但有的报告对该项描述存在一定问题。

　　(一)存在的主要问题

　　多数评审报告描述的不全面和设定条件的理由不明确，有的未说明估价对象的现状或规划利用条件，而直接叙述设定条件;有的设定的个别利用条件错误，如：×××估价机构为企业改制评估地价参考依据时，其地价内涵本应是估价基准日估价对象现状利用条件下的法定最高使用年期的国有土地使用权价格，而该估价报告的地价定义却是：“指在×年×月×日、规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内的土地使用权价格”。

　　个别报告本来定义的是划拨土地使用权价格，但却设定了使用年期。

　　有个抵押评估报告，本来是工业用地应按现状用途设定，但为了高评地价而依据最佳利用原则设定的却是商业用途，这是对最佳利用原则的误解。

　　有个别报告将估价对象所在区域的土地级别作为地价定义的设定条件。

　　(二)如何正确描述?

　　下面以国有出让工业用地抵押的地价评估和经营性用地公开出让评估为例分别说明“地价定义”如何描述：

　　一般企业改制评估和设定抵押权评估的地价定义的设定利用条件应为现状利用条件下的国有土地使用权价格，而新征工业建设用地协议出让和经营性用地公开出让评估的地价定义的设定条件应为规划利用条件下的国有出让土地使用权价格。

　　1、国有出让工业用地抵押评估的地价定义

　　例：依据委托方提供的资料和估价人员实地勘察，估价基准日：估价对象的土地登记和实际用途均为工业用地;土地权属类型为国有出让土地，土地使用权终止日期为×年×月×日，剩余使用年限为N年;基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气)，宗地红线内“七通一平”即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通天然气)及场地平整;现状容积率为X。宗地内“七通设施”已计入资产评估值中，为避免重复计算，本次评估不于考虑。

　　根据估价规程和有关国有土地使用权抵押规定，考虑该项目估价目的和委托意向，本次评估的土地价格为以下设定及现状利用条件下的国有土地使用权价值：

　　①用途：工业(以登记用途为准)

　　②土地使用年期：N年(剩余使用年期)

　　③土地开发程度：“七通一平”，即宗地红线外市政“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气)和宗地内场地平整。(现状开发程度)

　　④估价基准日：×年×月×日(现场勘察日)

　　⑤容积率：X (现状)

　　(若基准地价内涵有容积率设定的，此处要设定容积率，若基准地价内涵没有容积率设定的，此处就不要设定容积率)

　　2、经营性用地公开出让(拍卖、招标或挂牌)评估的地价定义

　　例：依据委托方提供的资料和×××规划局的《规划意见》以及估价人员实地勘察情况，估价基准日：估价对象为国有储备空地，规划用途为住宅用地，拟拍卖(招标或挂牌)出让;规划容积率、建筑密度、绿化率分别为X、不大于X%、不小于X%;基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气);宗地红线内基础设施现状未通，场地为空地，待开发。

　　根据估价规程和有关国有土地使用权出让规定，考虑估价目的和委托意向，本次评估土地价格为以下设定及规划利用条件下的国有土地使用权拍卖(招标或挂牌)底价：

　　①用途：住宅(以规划用途为准)

　　②土地使用年期：70年(住宅法定最高使用年期)

　　③土地开发程度：“七通”即宗地红线外市政“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气)，宗地内“待开发”。(现状开发程度)

　　④容积率：X (以规划为准)

　　⑤估价基准日：×年×月×日(委托意向)

　　九、估价结果

　　存在的主要问题主要是有的报告无估价结果一览表。

　　十、需要特殊说明的事项

　　主要问题：不全面，太简单。

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