2014年土地估价师《案例与报告》考点:土地估价资料收集内容、方法及要求

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　　2014年土地估价师《案例与报告》考点汇总

    土地估价资料收集内容、方法及要求

　　(考纲要求)

　　土地估价资料收集内容、方法及要求

　　(1)权属资料及其内容

　　(2)地籍图的基本要素

　　(3)工程建设图纸的种类

　　(4)总平面图的基本要素

　　(5)市政管线图的种类及基本要素

　　(6)区域规划图及资料的基本内容

　　(7)土地交易资料基本要求

　　(复习难点)

　　土地估价资料的主要内容。

　　内容详解

　　一、权属资料及其内容

　　产权登记资料包括土地使用证、房屋所有证和土地管理部门的土地登记卡、表、册等，估价师从中可了解土地及地上建筑物的产权状况、使用者和所有者、取得产权的日期、面积、用途、地产等级、标定地价、宗地范围、所在街道、街坊、地号、地上建筑物状况及相邻地产状况、他项权利登记等，上述内容是估价报告中评估对象的基本资料来源，为增强估价报告的可靠性，可将土地使用证书等复印件附在报告后面加以说明。

　　二、地籍图的基本要素

　　利用地籍图估价师可从中了解地产的界址、方位、坐标、地产临路状况、深度、四至等内容。

　　三、工程建设图纸的种类

　　工程建设图纸包括：建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通及空调施工图、给排水施工图、电气施工图。

　　四、总平面图的基本要素

　　总平面图是建筑物所在的具体位置和周围环境关系的平面图。通过平面位置图，估价师可了解宗地形状、地上建筑物形状、分布、各层次的构造等内容。

　　五、市政管线图的种类及基本要素

　　市政管网和道路等基础设施决定了土地的位置和条件，也直接影响地价高低，因此必须收集此类资料。通过市政管网图件和相关资料，估价师可以详尽地了解影响宗地地价的各类设施规模、分布及设施状况等内容。

　　六、区域规划图及资料的基本内容

　　通过城镇规划图，估价师可从中了解宗地所在地区域的规划限制，如容积率、建筑物高度、覆盖率限制及用途和利用限制等内容。

　　七、土地交易资料基本要求

　　对于委估土地的特征和构成要素的详细描述和分析，有助于估价师选择适宜的估价资料和估价方法，而作为比较的交易资料也应该是资料中最类似委估土地的部分。因此必须对交易案例资料作进一步分析，并对每宗选作比较的土地资料整理出一份包括构成要素的完整资料。

　　估价师所使用的交易资料主要来自于公开记录、政府档案资料、出版刊物、由购买者、出售者、经纪人等提供的信息以及估价者收集的尚未列入记录的相关交易资料。估价师必须根据地方市场状况、委估土地的类型及资料自身的可用性来选择交易相近案例资料，并尽量保证比较资料的相似性。当委估土地所在区域内的交易案例资料有限时，估价师应将资料收集工作扩展到与委估土地相似的邻近区域。当所选的交易案例资料不完全适当时，若受条件所限，估价师可勉强采用这些案例资料，并走访经纪人、购买者、销售者、出租者、承租者和有关机构，以发掘市场活动的证据，并对这些资料进行适当调整，进而用作比较案例。

　　估价师在收集交易案例资料时，应包括以下项目：①交易面积;②交易时间;③位置;④宗地条件;⑤地上物状况;⑥购买者和销售者的特征及动机;⑦销售的条件;⑧土地销售前后的利用状况等。

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