2014年土地估价师《案例与报告》考点:土地估价现场调查

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　　2014年土地估价师《案例与报告》考点汇总

    土地估价现场调查

　　(考纲要求)

　　(1)现场调查的目的

　　(2)现场调查的内容

　　1)土地权属查证

　　2)土地实体状况查勘

　　3)周边环境状况调查

　　(3)现场调查的方法

　　内容详解

　　一、现场调查的目的

　　1.核实验证，保证价值与估价对象严格对应相符，加深对估价对象的认识，形成一个直观、具体的印象;

　　2.观察土地实体特征，对权属证书和估价对象进一步核实和确认，并收集补充估价所需的其他资料;

　　3.现场体验周边环境，获取文字、图纸、照片等资料所无法或难以描述的细节。

　　例题：下面不属于现场调查目的有( )。

　　A.核实验证，保证价值与估价对象严格对应相符

　　B.观察土地实体特征

　　C.了解周边规划

　　D.现场体验周边环境

　　解析：根据现场调查的目的，C.了解周边规划为错误答案。

　　二、现场调查的内容

　　1.土地权属查证

　　查证地产基本项目，包括地产座落位置、街道、街坊、地号、门牌号、土地面积、建筑物、面积、用途等，看其是否与产权登记文件一致。

　　2.土地实体状况查勘

　　土地实体状况查勘内容包括：土地的位置、四至、面积、形状、地势、临路情况、开发程度、地质水文状况及地上建筑物的面积、结构、平面布置、工程质量、新旧程度、装修情况、设施、设备、楼层、朝向等等。

　　例题：估价人员要了解的估价对象的状况，属于物质实体状况的有( )。

　　A.土地的位置、四至

　　B.土地的使用年限

　　C地上建筑物的面积、结构

　　D.土地的性质、权属、来源

　　E.土地的开发程度、地质水文状况

　　解析：根据土地实体状况查勘内容，知道答案为ACE。

　　3.周边环境状况调查

　　待估地产区域因素条件和个别因素条件勘查。现场查证地产所在区域的商服繁华条件、交通状况、设施状况、人口状况、产业构成状况等区域条件和宗地形状、面积、临街条件、进深、地质、地形条件等个别条件，并逐一详细记录。

　　例题：现场调查的内容不包括( )。(单选)

　　A.地产基本项目

　　B.土地实体状况

　　C.周边环境状况

　　D.土地使用者

　　解析：根据现场调查的内容，知道应该是D.土地使用者为错误答案。

　　三、现场调查的方法

　　现场调查的方法主要有：l.观察;2.询问;3.测量;4.核对。通过现场调查，了解土地及其地上建筑物、构筑物和周围环境状况是否与委托人提供的资料、房地产登记等资料一致，确保资料的真实可靠和评估结果的准确性。

　　例题：下面不是现场调查的方法的一项是( )。

　　A.观察

　　B.询问

　　C测量

　　D.电话调查

　　解析：根据调查的方法，D.电话调查为错误答案。

　　本章小结：

　　土地估价资料的收集是进行土地估价的前提，本章对土地估价资料的种类和主要内容做了系统说明，介绍了土地估价资料的收集和整理的方法。对于本章的学习，关键要理清各项估价所需资料的内容，介绍收集和整理的各种方法，从而培养估价人员土地估价资料的收集和整理的能力。

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