2014物业管理师:管理职能在物业管理中的应用

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　　管理职能在物业管理中的应用

　　物业管理也是一种管理。在物业管理过程中，企业要想更好地实现物业管理的经营目标，获得较强的企业信誉和竞争实力，也必须灵活地应用管理学的基本原理，并和物业管理实际相结合，达到预期的管理目标。下面就管理学的几个基本职能在物业管理过程中的具体应用进行简要地阐述。

　　(一)物业管理决策

　　决策是进行任何一项工作或活动的第一步，是一切工作的开始。对物业管理而言，从物业管理的前期介入、接管验收，一直到后续的日常管理服务工作，作为管理主体的物业管理工作者，无时不进行各项管理决策活动。

　　对于物业管理的前期介入，物业管理企业首先要分析研究各方面情况，结合自身的实力及发展定位，然后再根据前期的各种经济技术的论证情况，做出是否参与前期介入活动的决定。如果决定参与前期介入工作，还要考虑和安排参与前期介入的人选、方案设计等工作，这些活动从本质上讲就是决策。如，根据企业的发展规划，物业管理企业要对自己将要拓展的市场地域进行综合分析和决策，这是物业管理企业的一项重要决策。企业将要进入的地区选择是否正确，直接影响到企业未来的经营效益和长远发展。对于一些经济欠发达的地区，由于市场化程度及相关法规等相应显得较为滞后，人们对物业管理服务的接受程度也和其他市场化程度较高的地区相比会显得比较低。还有其他涉及到地区风俗、消费习惯、人文氛围等问题都会对新进入的物业管理企业产生影响，因此，物业管理企业在决定是否进入相关地区市场前必须要进行细致而科学地分析论证，并作出相应的决定。该决定正确与否，将直接影响到企业的未来发展。

　　在参与具体的物业管理项目的投标方面，物业管理企业也要经过分析研究。要对拟投标的项目的开发过程相关情况、项目档次、市场定位、销售情况等进行详细地了解和分析论证，然后再决定是否参与投标工作，以及决定人员安排、组织设置及其他资源的配合等。这也是物业管理过程中的一项重大决策。

　　在物业管理的日程工作及整个过程中，也会时常遇到各类问题需要加以解决，这都是物业管理的决策问题。对物业管理过程中出现问题的提出、分析论证，最终对解决方案的选择及实施等，都需要相关人员和组织作出决策。总之，和其他一切经营管理活动一样，物业管理决策贯彻物业管理工作的始终，并严格按照管理学有关决策的一般原理和程序进行。物业管理决策的好坏不仅影响到企业的经营管理效果，有的甚至会直接影响到企业的发展方向和发展目标的实现。

　　(二)物业管理计划

　　物业管理计划是为达到某一特定的目标所制定的未来行动方案。物业管理计划是物业管理过程中的决策的具体化，是物业管理工作的一项重要职能和手段。

　　在处理和解决物业管理过程中的某些问题时，如是否参与前期介入、是否参与投标等，物业管理企业在作出一个明确的决策后，接下来的工作就是如何将这一决策所要达到的目标进行具体安排，这就是物业管理计划。

　　物业管理计划具有计划职能的所有一般属性和要求，也有物业管理长期、中期和短期计划之分。如：涉及物业管理企业未来长远发展的决策规划就是物业管理的长期计划，对企业未来某一时间的经营效益目标的决策和规划，就是物业管理中期计划，一般1～2年不等，而对于近期(如月，季等)的有关决策安排，就是物业管理短期计划。

　　物业管理计划是根据企业的决策目标，在充分分析研究企业的各类可以利用的人、财、物等资源的基础上而进行的细致谋划。物业管理计划是物业管理后续相关工作的标准和依据，它是否有效率将直接影响到企业决策目标的实现和资源的使用程度，进而影响到企业的效益和发展目标。

　　(三)物业管理组织

　　物业管理组织的目的也是要确保物业管理各项决策和计划的顺利实施。组织是企业的载体，是实现企业发展目标的具体执行机构。和其他组织一样，物业管理企业要想实现自己既定的发展目标，必须要按照管理学有关组织设计和职位安排的基本原则和要求进行。

　　物业管理组织是为物业管理企业的总体目标服务的，因而组织的设计要具备服务的功能。物业管理设置各类组织或部门不是目的，而是为了更好地实现企业发展目标的必要措施和手段。物业管理企业组织的设置，首先要对企业的发展目标有一个非常清晰和明确的把握，在这个基础上再研究实现这些目标所必须完成的任务或工作项目。待完成实现企业目标所必须的工作项目和任务确定后，再把同类的工作或任务进行归并和整合，就形成了一个部门。许多不同的部门通过某种制度或契约联结在一起，就形成了一个企业的组织机构。

　　(四)物业管理领导和激励

　　物业管理领导是指物业管理企业的领导者通过各种规定或措施去带动他人和集体活动以实现物业管理企业发展目标的过程。物业管理领导不等同于物业管理者，物业管理领导更强调是如何按照企业的发展要求和规定，结合具体问题，有创造性和艺术性地去影响他人去为实现企业发展目标而努力。

　　物业管理领导的这种影响力的大小，一方面是来源于职位的设置，更重要的是领导者自身的能力、经验和人格魅力。物业管理领导能力的高低不仅影响到企业的工作效率，也直接影响到整个企业的文化氛围和长远的发展。

　　同样，物业管理领导力的实现，在很大程度上是领导者通过各种物质和精神方面的激励手段，激发他人的工作热情和主观能动。物业管理激励和其他管理领域的激励一样，也分为诸如奖金等的物质激励和树立标兵等的精神激励。物业管理激励要根据不同的问题，针对不同的人员，在不同的环境下，采取相应的激励方式。

　　(五)物业管理控制

　　在物业管理的过程中，由于各种原因，难免会出现与预先设计好的目标和计划不一致的地方，这就需要对这些不一致的问题进行控制。物业管理控制，就是根据物业管理企业的发展目标和预定的计划，对物业管理过程中的各项活动和工作进行监督、检查和反馈，并对相关偏差加以调适和纠偏，以确保整个物业管理活动按照既定的计划和目标进行等一系列活动过程。

　　物业管理控制是实现物业管理发展目标的有力保障，也是提高物业管理效率，减少开支，降低成本等活动的重要手段和措施。对物业管理中的各项工作要按照管理学有关控制职能的基本要求和程序，为确保企业的既有发展方向而制订必要的预防和现场处理应急措施。

　　物业管理控制主要有纠偏和调适两方面内容。物业管理纠偏，就是物业管理既定的发展目标和计划符合企业发展要求，也和整个环境相适应，只是在具体实施过程中，由于各种原因而导致现实的工作和既定的要求发生了偏离，这种偏离主要是执行过程的问题，对于这种情况，物业管理企业往往要坚持既定的目标和计划，纠正现实的工作偏差使之回到既定的要求和计划轨道上来。而物业管理控制的另一方面内容，即物业管理调适，是指在物业管理工作过程本身没有什么问题，只是当前执行的目标和计划已经和现实的条件或环境不太符合了，即物业管理计划本身存在一些缺点，这样，为了更好地实现企业的经营发展，就要对物业管理计划进行重新调整，使之与现实条件和环境相适应。无论是纠偏还是调适，其根本目的都是为了企业更好更顺利地发展。

　　物业管理决策的制订、计划的实施，在物业管理的日常管理过程中，由于各种原因，难免会发生与预先的决策或计划不相一致的地方，这就需要物业管理人员根据这种不一致的具体情况或原因，采取有效手段或方法，进行控制。

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