2014备考加油站:土地估价的原则与方法----需求与供给原则

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　　(五)需求与供给原则

　　在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高;反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。其成立条件是：① 供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争;②同质的商品随价 格变动而自由调节其供给量。土地也是一样，其价格也是由需求 与供给的互相关系而定。但因为土地不同于一般商品，具有一些 人文与自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其 特有的供求规律。

　　由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特 性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有 限，竞争主要是在需求方面进行。即土地不能实行完全竞争，其价格的独占倾向性较强。

　　(1)需求与供给方都不容易了解何处有供给或需求信息

　　(2)替代性有限。由于成为交易对象的土地具有个别性，各个地块都有独特的价格，因此其替代性也有限。

　　因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格。尤其在我国城 市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用 权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的 影响。在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。此外，在进行供求分析时，应考虑时间因素，作动态分析。因为现 在的供求状况，常常是在考虑将来发展状况而形成的，即从现在 思考将来，因此供需原则是以预期收益原则及下述的变动原则和竞争原则为基础的。

　　(六)竞争和超额利润原则

　　一般商品的竞争是在供给和需求双方发生的，价格正是在供 需关系均衡点上的竞争结果，所以竞争原则是供给与需求原则的 前提，二者有密切关系。商品竞争的结果是供需双方均不能企望 得到合理利润之外的超额利润。

　　土地因为具有不动性、不增性、个别性等特点，尤其在我国土地一级供给量由政府控制，所以在供给方面不容易引起竞争.竞争主要是在需求者之间进行。需求者之间的竞争，又是在该地块价格明显低于其收益的情形下发生的。这种竞争，对替代性较小的土地来讲，价格更有提高的倾向。如商业用地，可供给量少，替代性小，竞争比住宅等用地剧烈，价格上涨也快。因此，竞争原则与替代原则也密切相关。

　　对于前述的最有效使用原则来讲，竞争原则也是其基础之一。因为最有效使用是指一定时期内能从土地上获取最大纯收益的利用方式，所以最有效使用应根据其收益量判定。而竞争原则可说明土地外部竞争程度如何，对收益大小影响至关重要，因此可成为判定最有效使用的一项原则。

　　竞争原则也是收益还原法估价的基础之一。因为该方法中的纯收益是在对将来一定时期土地市场的竞争关系及供求关系作出正确判断的基础上预测出来的。

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