2014年土地估价师《土地估价实务》考点剖析(3)

2014土地估价高端套餐

　　2014年土地估价师《土地估价实务》考点剖析汇总

    土地价格定义的界定

　　1.土地价格对应权利内涵的设定

　　(1)土地使用权价格。常见的土地使用权价格是对企业改制、出让和转让等的评估。

　　(2)土地抵押权价格。对于抵押贷款的评估，一般是评估土地使用权的公开市场价格，土地抵押权价格由金融机构自行确定(如为划拨土地，应扣除尚未缴纳的出让金及有关税费等)o

　　(3)土地租赁权价格。对于租赁目的的评估，一般是先评估土地使用权价格，然后利用

　　收益还原法，选择合适的计算公式，计算土地租赁权价格。

　　2.土地利用条件的设定

　　利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率和绿化率等，重要建构筑物应说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、成新度、建筑密度、层数以及其他地上附着物状况等。

　　3.土地使用年限的设定

　　(1)土地使用年限的概念。土地使用权年限是指土地使用者通过国家授权或以土地出让方式所取得的国有土地的使用权期限。

　　(2)土地使用年限的设定。根据国务院1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或其他用地50年。

　　有效使用年限等于土地使用证或者相关土地权属证明上登载的剩余使用年限或者最高出让年限减去已使用年限。

　　当以出让方式取得的土地使用权时，估价师在土地估价报告中进行土地权利状况描述时必须说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限租赁年限及宗地使用的特殊规定。

　　4.土地估价期日的设定

　　(1)估价期日的概念。估价期日是指估价结果对应的日期，通常具体到某年某月某日。在土地估价过程中，确定估价期日是重要的内容之一，对估价结果有着直接的影响。

　　土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，估价期日的设定就属于对土地价格的设定。

　　(2)估价期日的设定。由委托人确定，或者由委托人与估价师商定。

　　本讲的重要知识点是关于土地估价程序中的后几个估价程序的掌握，关于土地估价的程序应该作为本讲甚至可以说是作为本科目的重点内容进行掌握。

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