2014年土地估价师《土地估价实务》考点剖析(7)

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　　2014年土地估价师《土地估价实务》考点剖析汇总

    采用成本逼近法估价的题目解析题目

　　某企业于2000 年12 月31 日以出让方式取得一宗土地使用年限为50 年的国有工业用地，总面积3000 平方米，缴纳的土地出让金为30 元/平方米，该宗土地开发程度已达到“五通一平”。

　　2001 年12 月31 日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10 万元/亩，“五通一平”土地开发费为8 万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1 年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50 年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001 年12 月31 日的单位地价和总地价。

　　(一)审题

　　明确题目要求和已知条件，以确定解题方法。同时考虑资料取舍，找出隐含条件(主要就是要确定土地出让金)。

　　(二)方法选择与解题思路

　　题目主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法。

　　基本思路：题目给出的条件比较见解，需要进行年期修正。首先根据条件分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润;然后将以上各项相加得到无限年期土地成本价格;再将无限年期土地成本价格和50 年期土地出让金分别进行年期修正，将修正后价格加总得到所求土地价格。

　　(三)公式与计算步骤1、适用公式土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数A+土地出让金× 年期修正系数B 2、计算步骤

　　1 (1)选择计算方法：根据题意，适用于成本逼近法

　　2 (2)计算土地取得费(含税费)，10(万元/亩)=150(元/平方米)

　　3 (3)计算土地开发费，8(万元/亩)=120(元/平方米)

　　4 (4)计算利息(不超过1 年，按单利计算) 150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55 (元/平方米)

　　5 (5)计算利润，(150+120)×10%=27(元/平方米)

　　6 (6)计算无限年期成本地价成本地价=(2)+(3)+(4)+(5)=150+120+11.55+27=308.55 (元/平方米)

　　(7)计算49 年期成本地价

　　308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79 (元/平方米)

　　7 (8)计算49 年期的土地出让金 30×[1-1/(1+6%)49]/ [1-1/(1+6%)50]= 29.90 (元/平方米)

　　8 (9)计算单位地价，(7)+(8)=290.79+29.90=320.69 (元/平方米)

　　9 (10)计算总地价，总地价=320.69×3000=96.21 (万元)

　　(四)难点与常见问题分析

　　难点：一是土地增值收益以土地出让金形式出现;二是土地取得时间与估价时点不一致，需要进行年期修正。

　　常见错误：

　　1 (1)面积换算错误，这是成本逼近法的一个重要考点;

　　2 (2)利息、利润的计算基数以及利息的计息方式和计息期错误;

　　3 (3)年期修正错误，特别注意成本地价与土地出让金在使用年期上不同，进行年期修正的公式也不一样。

　　4 (4)解题步骤不够完整或不够清晰。

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