2014年土地估价师《土地估价实务》考点剖析(10)

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　　2014年土地估价师《土地估价实务》考点剖析汇总

    考点：市场比较法计算题解析

　　(一)审题1、明确题目要求。两个要求：编制地价指数表和计算宗地在评估时点的单位土地面积价格。2、明确地价指数变化情况、容积率修正系数、土地还原率及其他资料。3、明确比较基准，以待估宗地为基准。

　　(二)方法选择与解题思路1、方法选择根据题目提供的资料，适用市场比较法。2、解题思路第一步：根据地价增长情况编制地价指数表第二步：计算土地使用权年期修正指数

　　公式为：年期修正系数K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]

　　其中：r―土地还原率，M―待估宗地使用权年限N―比较案例宗地使用权年限第三步：根据所确定的各因素条件指数，分别对5 个交易案例进行因素修正，得到5 个比准价格第四步：采用适当方法处理这5 个比准价格，得出待估宗地单位面积价格

　　(三)公式与计算步骤1、适用公式(同上题，但多了年期修正，少了位置和形状修正)2、计算步骤

　　1 (1)选择计算方法

　　2 (2)编制该城市住宅地价指数表(每月增长1 个百分点，非递增)

　　3 (3)计算土地使用权年期修正指数土地还原率为7%，年期修正指数计算有两种处理方法：第一种，以住宅用地法定最高年期(70 年)的指数为基值100 。50 年期修正指数为100×[1-1/(1+7%)50]/ [1-1/(1+7%)70]=97.46 第二种，以无限年期住宅用地价格指数为100 。

　　N 年期修正指数为100×[1-1/(1+7%)N]

　　1 (4)确定容积率修正系数

　　2 (5)确定区域因素和个别因素条件指数，注意比较基准

　　3 (6)比较修正各交易案例价格

　　4 (7)采用算术平均法计算待估宗地单位土地面积价格(四)解题过程中应注意问题1、必须清楚写出各计算步骤及计算公式。2、两种土地使用权年期修正指数计算方法得出的最后结果完全相同。3、计算区域因素和个别因素条件指数时，一定要注意题目中关于待估宗地与比较案例之间

　　比较关系的说明。4、在所有修正指数确定后，计算各比较案例的比准价格时，要写清楚计算公式，明确哪个修正指数在分子，哪个在分母。5、最终评估结果一般采用简单算术平均法求得，一般要说明理由。

　　(一)审题1、审清题目，确定解题方法2、明确地价指数及地价随容积率的变化是增长还是递增3、明确各因素比较基准

　　(二)解题方法与思路方法选择：从题目中给出的条件看，应该采用市场比较法基本思路：第一步，根据地价增长情况及容积率与地价的关系，编制地价指数表和容

　　积率修正系数表;第二步，计算土地使用权年期修正指数;第三步，确定区域因素和个别因素条件指数;第四步，对5 个交易案例分别进行各项因素修正求得比准价格;第五步，用适当平均方法对这5 个比准价格进行处理，得出待估宗地价格。(三)公式与计算步骤

　　1、适用公式待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易形式修正×交易期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正 2、计算步骤

　　1 (1)选择计算方法：适用市场比较法

　　2 (2)编制该城市地价指数表(注意：地价指数是以2002 年1 月为100 ，以后平均每月递增1 个百分点)

　　3 (4)交易形式修正系数，题目已给定

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