2015年土地估价理论与方法：路线价法

　　考点1：路线价法的概念

　　1、路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

　　2、路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。

　　3、路线价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的。

　　4、路线估价法认为城市内各宗土地价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减，宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高;距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。

　　5、路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。

　　考点2：与路线价估价法有关的概念

　　1、 标准宗地：城市的一定区域中，根据街道状况、公共设施的接近状况，房屋的疏密度等条件划分区域，从区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽宽、形状等在区域中属标准的土地称为标准宗地。

　　2、 标准深度：城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零的深度称为市街地的标准深度。

　　3、 里地线：标准深度的连线被称为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域被称为里地。

　　4、 深度指数修正表：以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表称为深度指数修正表。

　　5、 路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为路线价区段。

　　考点3：路线价估价法的操作步骤

　　1、 路线价是一种以深度修正系数表和其他因素修订系数表作为比较标准，利用现有的路线价进行修订，从而快速方便地得到宗地价格的估价方法。

　　2、 利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序：

　　(1) 确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。根据待估宗地的具体位置，对照城镇路线价区段图、路线价图、表等，确定待估宗地所处的路线价和所临街道的路线价，作为进一步修订的基准。

　　(2) 确定待估宗地的临街深度和其他因素条件。查阅土地登记资料或进行实地踏勘，调查待估宗地临街深度的具体数值以及临街宽度、使用年期等具体情况。

　　(3) 确定街估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数。

　　(4) 估算宗地地价。

　　3、 路线价及其修正体系建立的基本程度一般为：

　　(1) 划分路线价调查区段;

　　(2) 设定标准深度;

　　(3) 收集交易案例;

　　(4) 计算宗地价格;

　　(5) 划分地价区段;

　　(6) 计算区段地价;

　　(7) 划分地价等级;

　　(8) 编制深度修正系数表;

　　(9) 编制其他因素修正系数表;

　　4、 设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。

　　5、 践线价是设定在街道上的标准宗地的单位地价。

　　6、 采用“点数”表示的优点是：点数易换算成金额;点数不受币值变动的影;点数易直接估算估价前后的价值差;点数易求取地价上涨率;

　　7、 采用“货币”表示的优点是：货币易理解;交易参考便利。

　　8、 路线价评估确定的具体步骤：

　　(1) 地价实例调查;

　　(2) 宗地地价计算;

　　(3) 宗地数据检验;

　　(4) 确定地价区段;

　　(5) 计算区段地价;

　　(6) 划分地价等级。

　　9、 地价区段划分标准：城市土地的区位条件、交通条件、人流量、位置相似的地块划归同一区段;商服繁华程度基本相同的地块划归同一个地价区段。

　　10、 路线价估价法基本公式的表示形式为：

　　宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积

　　宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积+其他条件修正额

　　宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正率×宗地面积

　　剩余法

　　考点1：剩余法的概念

　　1、剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法。从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。

　　2、剩余法的概念：剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

　　3、剩余法更深的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余。

　　地租量=市场价格―正常成本―正常利润―正常利息―正常税收

　　剩余法除适用于土地估价外，还用于以下三个方面：

　　(1) 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格。投资者的实际购买价格应低于或等于此价格，以保证其正常收益。

　　(2) 确定具体开发项目的预期利润。若该利润高于或等于投资者的期望利润，则该项目可行。

　　(3) 确定开发项目中的最高控制成本费用。

　　考点2：剩余法的基本公式

　　1、基本公式：V=A-(B+C)

　　V：购置开发场地的价格;

　　A：总开发价格或开发完成后的不动产资产价值;

　　B：整个开发项目的开发成本;

　　C：开发商合理利润。

　　考点3：剩余法估价步骤

　　1、剩余法的基本估价步骤：

　　(1)确定总开发价值或开发完成后的不动产资本价值;

　　(2)确定整个开发项目的开发成本;

　　(3)确定开发商合理利润;

　　(4)计算购置开发场地的价格。

　　2、假设开发条件下的估价步骤：

　　(1)调查清楚待估宗地的基本情况;

　　(2)确定土地的最佳开发利用方式;

　　(3)估计开发完成后的不动产总价;

　　(4)估计开发建设周期和投资进度安排、测算开发完成后的不动产价值;

　　(5)计算开发成本(包括建筑费、专业费、税费、租售费用);

　　(6)计算利息;

　　(7)计算利润;

　　(8)计算土地估价。

　　3、建成条件下的估价步骤：

　　(1)确定房地产的交易价格;

　　(2)确定房屋现值;

　　(3)确定交易税费;

　　(4)计算土地价格。

　　地价的概念

　　一、土地价格： 地租的资本化。(从外延看：表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式)

　　我国土地价格：取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。以土地使用权出让、转让为前提，多年地租现值总和，土地所有权在经济上的实现形式。

　　二、地价的分类

　　1、按土地权利：所有权价格(土地征用价格)、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等

　　2、按土地价格形成方式：交易价格、理论地价、评估价格(交易底价、基准地价、课税价格)

　　3、按政府管理手段：申报地价、公告(示)地价(征收增值税和征用土地补偿依据)。

　　4、按土地价格表示方法：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。

　　5、按存在形态：生地价格(完成土地审批未进行或部分基础设施开发)、熟地价格(完成基础设施开发，具备建设条件)、毛地价格(完成基础设施开发未完成宗地拆迁平整)、净地价格

　　6、按土地交易方式：拍卖价格(拍卖底价)、招标价格(标底)、协议价格、挂牌价格

　　7、按使用目的：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格

　　三、地价的特点

　　1.表示方式不同

　　2.价格基础不同：土地价格是土地权利和收益的购买价格。

　　3.形成时间不同。

　　4.土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定. 现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。实质是地价的附加。

　　5.地价主要由地产需求决定

　　6.地价具有明显的地区性和个别性

　　7.地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。由两方面的原因：首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的;其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。

　　8.市场结构不同：土地价格受主观因素影响很大。

　　9.折旧现象不同

　　四、我国土地价格主要类型

　　1、基准地价：反映城镇地价整体水平，政府宏观管理和控制标准。

　　2、标定地价：一般市场条件正常地价水平，政府具体管理的依据。

　　3、交易评估价：不同市场条件、不同交易形式下地价水平

　　4、成交地价。

　　5、衍生地价：如土地出让、税收、资产核算等方面使用的地价。

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