2015年土地估价理论与方法：土地价格的计算

　　1、地价=不动产总价―建筑开发费―专业费―不可预见费―利息―租售费用―税金―开发商合理利润

　　剩余法适用范围

　　1、剩余法的特点：

　　(1)是否根据土地估价的最有效使用原则和合法原则，正确确定了土地最佳利用方式(包括用途、使用强度、建筑物的式样、外观、内部设计与布局等);

　　(2)是否正确掌握了地产市场行情及供求关系;并正确判断了开发完成后的土地连同建筑物的售价;

　　(3)是否正确地确定了土地开发费用和正常利润等。

　　2、剩余法估价有以下几个假设和限制条件：

　　(1)剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水平确定未来的数据。

　　(2)假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响。

　　(3)假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。

　　3、剩余法的适用范围：

　　(1)待开发土地的估价;

　　(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价，这时公式中的建筑费还包括拆迁费用;

　　(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价，此时公式中的楼价为整理后的土地价格，建筑费为整理费用。

　　(4)现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。

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