2015物业管理师《物业经营管理》第十一章重点

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　　第十一章 零售商业物业经营管理

　　零售商业物业经营管理的内容：1招商及承租户组合;2、零售技术;3、物业维护;4、营销;5、保险及风险管理;6、财务管理。

　　策略与运行管理是零售商业物业经营管理的更高层次。

　　(一)选址与规划，零售商业物业在选址和规划时主要应考虑市场容量、进出交通、地点显著、零售商业物业规模、内部设施等因素。

　　经营与运作：(一)、中心地理论;(二)、同类零售店聚集理论，只要所出售的商品或所提供的服务之间存在着较小的差异(这也就是所谓的“最小差异化”概念)，那么仅靠降低价格是无法垄断整个市场的，因此销售同种商品的零售店可以稳定地共存。这是因为消费者除了考虑价格以外，还注重商品的质量、特色、品牌、销售方式等多个非价格因素。(三)、需求的外部效应理论;主力店产生了需求的外部效应，为周围小的零售店带来了客流，普通零售店能够得到这种外部效应所带来的好处。主力店往往是连锁型的大型超级市场或者知名的百货商店。

　　1、租户组合应实现多样化;2、引入主力店以带来大量客流;邀请若干主力店入住将会大大地提高零售商业物业的形象，并使中心内的普通商店受益，这就产生了正的外部效应。主力店通常是大型百货商场或者连锁超级市场。3、空间安排实现相互促进效应。

　　制定租赁方案和胜地赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。

　　A租户选择(一)声誉;(二)财务能力;(三)租户组合与位置分配;(四)租户需要的服务。

　　租金确定与调整：(一)基础租金;(二)百分比租金;(三)代收代缴费用和净租约;(四)租金的调整;对于主要租户一般每5年调整一次，次要租户可每年调整一次。

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