2015物业管理师《物业经营管理》第十章重点

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　　第十章写字楼物业经营管理

　写字楼物业的物点：1、所处区位好，规模大;2、多为现代化的高屋建筑;3、功能齐全、配套设施完善;4、多由专业物业管理企业管理;5、保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关健。

　　按照写字楼物业所具备的功能差异，可将写字楼分为：(1)单纯型写字楼;(2)商住型写字楼;(3)综合型写字楼。但写字楼市场上通常将写字楼分为甲、乙、丙三种类型。

　　影响写字楼物业分类的因素进行简要的分析：1、位置;2、交通方便性;3、声望或形象;4、建筑形式;5、大堂;6、电梯;7、走廊;8、写字楼室内空间布置;9、为租户提供的服务;10、建筑设备系统;11、物业管理水平;12、租户类型。

　　写字楼物业管理的目标：(一)宏观目标;(二)常规目标，写字楼物业管理常规目标集经营、管理、服务三位一体。(三)微观目标。九个方面的要求：基础管理、房屋管理与维修养护、共用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿地管理、精神文明建设和管理效益。

　　写字楼物业管理的工作模式1、物业发展目标;2、物业管理目标;3、租户管理;4、租务市场管理;5、租赁期间管理;6、人事管理;7、建筑物管理;8、财务管理;9、经营状况评估。

　　写字楼物业管理的内容：1、写字楼物业市场营销;2、制定租金收取办法;3、协调与业主和租户的关系;4、组织与控制。

　　写字楼管理中的策略：(一)分阶段提供物业管理服务，清楚界定服务范围。(二)确保提供“合同服务”，适时提供“超值服务”。(三)合理保证非收益部分的使用需要。

　　写字楼的租户选择：(一)租户的商业信誉和财务状况;1、潜在租户的经营内容应该与写字楼楼中已有租户所经营的内容相协调，其信誉应能加强或强化大厦的整体形象。2、物业经营管理企业还应当分析潜在租户在从事商业经营过程中的财务稳定性，因为这关系到潜在租户在租凭期限内能否履生合约中规定的按期支付租金的义务。3、以了解其经营内容、当前的办公地址及其承租的时间、从事业务经营活动的地区范围。(二)所需面积大小;在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，要考虑三个方面的因素：1、可能面积的组合;2、寻租者经营业务的性质;3、寻租者将来扩展办公室面积的计划。(三)需要提供的物业管理服务。

　　租金常常以第平方米可出租面积为计算基础。

　　(重中之重)计算可出租或可使用面积：建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积。根据国家有关规定，建筑面积按国家《建筑百积计算规则》计算，出租单元内建筑面积包括单无内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半;可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。

　　在写字楼出租过程中，物业管理师常要计算可出租面积和出租单元内建筑面积的比例系数(R/U系数)，实际划归租户独立使用的面积是单元内建筑面积，便在计算租金时要将该单元内建筑面积再乘以R/U系数。

　　最低租金水平(即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金)确定一个基础租金。当算出的基础租金高于市场租金时，物业经营管理企业就要考虑降低经营费用以命名基础租金向下调整到市场租金的水平。

　　租金的调整，对于租期较长的租户(例如3~5年以上)，租金调整一般是基于消费者价格指数、零售物价指数或期他租赁双方商定的定期调整比率。

　　针对某一物定的出租单元就各标准条款和特殊条款进行谈判，以便在业主和租户间就某一特定的了租单元形成一份单独的租约。

　　在“毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用。

　　当所有经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”。采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低。

　　折让优惠和租户权利的授予：折让优惠的具体做法：1、给新入住的租户一个免租期;2、为租户从原来租住的写字楼迁至本写字楼提供一定的资金帮助;3、替租户支付由于提前终止与原租住写字楼的业主间的租约而需缴纳的罚金、4、对租户入住前的装修投资提供资金帮助。

　　写字楼的安全管理：(一)工程安全(二)消防安全(三)治安安全(四)应急预案

　　写字楼物业管理风险的种类：(1)工程隐患风险;(2)设备运行风险(机毁人亡的重大事故;商务信息中断、丢失);(3)消防防范风险;(4)保安防范风险;(5)自然灾害风险。

　　写字楼物业风险的应对：1、风险应对程序;2、风险应对计划。

　　物业管理企业的选择标准：1、能否令业主满意。2、专业服务的水平。3、向业主提供信息的能力。4、管理计划。

　　写字楼物业经营管理的绩效评价：(一)服务满意度;(二)物业经济指标;(三)物业品牌化。

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