2015年土地估价师考试《理论与方法》:剩余法(1)

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　　剩余法概述

　　1、剩余法的定义与原理

　　又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

　　剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。

　　剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。

　　除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：

　　(1) 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格

　　(2) 确定具体开发项目的预期利润

　　(3) 确定开发项目中的最高控制成本费用

　　2、剩余法的计算公式

　　基本公式： V = A ? ( B + C ) V―购置开发场地的价格 A―总开发价值或开发完成后的不动产价值 B―开发成本 C―开发商合理利润

　　实际估价中常用的具体计算公式：

　　土地价格 = 房屋的预期售价 - 建筑总成本 - 利润 - 税收 - 利息

　　计算时还需要考虑各项费用的时间价值

　　3、剩余法的特点与适用范围

　　(1)剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。

　　(2)剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀

　　(3)剩余法的适用范围

　　A.待开发土地的估价

　　B.待拆迁改造的再开发房地产的估价

　　C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价

　　D.现有新旧房地产中地价的单独评估

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