2015土地估价师《土地估价理论与方法》模拟试题第二套5

    2015土地估价师《土地估价理论与方法》模拟试题第二套

　　51、建筑物的重置价格等于(C)。

　　A、估价时点上旧有房屋的建筑成本

　　B、估价时点上房地产交易价格于地价的价值

　　C、估价时点上重新建造房屋所需的建造费用加平均利润

　　D、重置成本和折旧成本之和

　　解析：建筑物的重置价格，是假设估价时点旧有建筑物存在的土地是一片空地，而在同一场所除建筑物以外的状况均维持不变，重新建筑与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所需要的建筑费、其他费用和正常的利税。

　　52、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米1066、905、899元，建筑容积率分别为5.5、5.0、4.5，若该三宗地的其他条件相同，则明智的购买者会选择(B)土地用于开发建设。

　　A、甲

　　B、乙

　　C、丙

　　D、甲或丙

　　解析：可用土地单价与建筑容积率的比值进行比较,甲宗土地1066/5.5=193.82,乙宗土地905/5=181,丙宗土地899/4.5=199.78,说明为获得相同建筑面积,乙宗土地花费最低,甲次之,丙最高,所以明智的购买者会选择乙宗土地用于开发建设。

　　53、在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超过(D)年。

　　A、2

　　B、3

　　C、4

　　D、5

　　解析:该题参照04年土地估价理论与方法一书的P315-325中,房屋新旧程度评定标准.

　　54、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于(C)。

　　A、自然折旧

　　B、物质折旧

　　C、功能折旧

　　D、经济折旧

　　解析：建筑物功能因素所引起的折旧通常不论建筑物的新旧程度如何，只要其使用功能不能满足要求，使其经济价值和使用价值降低，这就产生功能的折旧。而且这种功能的落后或不适应往往是由于新的功能的出现，例如由于技术革新、设计变化等出现一些新的、更适用的功能，从而使一些老的、过时的功能没有需求，从而引起其经济价值和使用价值降低。

　　55、建筑物的耐用年限有(D)之分。

　　A、物理耐用年限和经济耐用年限

　　B、经济耐用年限和会计耐用年限

　　C、主体建筑耐用年限和附属建筑耐用年限

　　D、自然耐用年限和经济耐用年限

　　56、对具有市场流动性的建筑物估价，应以(B)为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。

　　A、重建成本

　　B、重置成本

　　C、建筑成本

　　D、成新度

　　解析：依据建筑物的性质，建筑物估价分为两类：对具有市场流动性的建筑物估价，应以重置成本为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。对不具备市场流动性的建筑物，如博物馆，用成本法计算重置价格扣除折旧的方法评估。

　　57、某一排放污染物的工厂建在一居住区，引起该居住区内的住宅价值降低，这种建筑物折旧情况属于(C)。

　　A、物理折旧

　　B、功能折旧

　　C、经济折旧

　　D、物质折旧

　　解析：引起建筑物折旧的经济因素，通常有建筑物的使用与周围环境的不协调、附近环境的变化、房地产市场的变化等。例如居住区内残留的小工厂，由于一方面其周围没有其他工厂，无法产生集聚效益，另一方面周围都是居住区，对生产过程中产生污染的处理要求更严，增加其生产成本，从而引起该工厂建筑物使用价值的降低。

　　58、建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物(C)。

　　A、原始价值的摊销

　　B、原始价值的回收

　　C、价值的减价修正

　　D、折余价值的差额

　　解析：估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别。估价上的折旧注重的是价值的减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”;会计成本上的折旧注重的是原始取得价值的摊销与收回。

　　59、现有一建筑为砖混结构，建筑面积为1000平方米，1990年11月1日建成。目前与类似的建筑物重置价为每平方米2000元，耐用年限为50年，残值率2%，则采用平均折旧法计算该建筑物在2000年11月1日的现值为(B)万元。

　　A、197

　　B、161

　　C、160

　　D、150

　　解析：建筑重置价格=1000*2000=200万元。依平均年限折旧法计算年折旧额=200*(1-2%)/50=3.92，已折旧总额=3.92*10=39.2,现值=200-39.2=160.8≈161。

　　60、根据目前的人工和材料价格，使用与原建筑物一样的材料、标准、设计和工艺，建造与原建筑物完全相同的新建筑物所需的成本，称之为(B)。

　　A、重置成本

　　B、重建成本

　　C、建造成本

　　D、建筑造价

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