2015土地估价师考试《土地估价实务》复习解析(1)

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　　土地价格修正与确定

　　1.根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。

　　2.成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用权年期修正。其年期修正公式为：

　　K=1-1/(1+r)n

　　式中：K――年期修正系数;

　　r――土地还原率;

　　n――土地使用权年期。

　　是否进行年期修正要具体分析：

　　(1)当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正;

　　(2)当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。

　　(3)当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正。

　　3.如果采用成本逼近法测算的是某一小区(或开发区)的平均土地价格，还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊，因为这些公共设施的占地面积(如道路、公共绿地等)是不能卖出去的，其土地价格和有关土地开发的投资成本应分摊到可出让的土地中。计算公式如下：

　　可出让土地的平均单价=土地总平均单价×总土地面积/可出让土地面积。

　　4.宗地成熟度修正。由于土地开发程度通常设定为宗地红线外的开发程度，而对宗地红线内的开发状况没有考虑，因此对于宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正。

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