2015年土地估价师《案例与报告》：路线价评估(3)

    2015年土地估价师《案例与报告》：路线价评估汇总

　　(1)深度指数修正的原理

　　如深度指数修正图所示，现在假设有一临街宽度为m米，深度为n米的矩形宗地，平均每平方米的价格为A元，则此宗地的价格应为m×n×A元。来源：的美女编辑们

　　如深度指数修正图所示，沿平行道路的方向，将深度以lm为单位加以区分成许多细条的土地，并从临街方向起，按顺序赋予a1;a2;a3;……an等符号，则越接近道路者，利用价值越大。以上图而言，an-1，大于an，a2大于a3，a1大于a2，随着土地离道路越来越远，单位地价之差逐渐接近于零，深度指数修正表正是要揭示宗地的价值随其临街深度递减的规律。来源：

　　(2)深度修正的各种方法介绍

　　路线价估价法很早就在英美流行，已有许多值得参考的深度指数方法。如欧美的四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则、哈柏法则等。考试就到

　　①四、三、二、一法则。该法则将标准深度100ft4等分，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占路线价的比例分别为40%，30%，20%，10%。该法则又被称为慎格尔法则。(注：ft=0.3048m)来源：

　　②霍夫曼法则。该法则认为深度为100ft的标准宗地，将标准深度4等份的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为37.5%、29.5%、20.7%和12.3%。-全国最大教育类网站()

　　③苏慕斯法则。该法则认为深度为100ft深的土地价值，前半临街50ft部分占全宗地总地价的72.5%，后半50ft部分占27.5%，若再深50ft，则该宗地所增的价值仅为15%。

　　④哈柏法则。该法则认为土地的价值与其深度的平方根成正比。来源：

　　同时，路线价的表示方式不同，深度指数表的制作形式也有差异，如美国的深度指数表是从临街线出发，顺序增加其比例，深度为100ft(例外情形为150ft)时的比例为100%;但日本的深度指数表，是以临街线起深度五间的地点为100%，以此点为分界点，由此向临街线接近者，指数递增，反之由此向里侧伸长而远离街道者，指数随之减少，所以路线价法的地价计算公式不完全相同。来源：

　　美国的计算公式为：　 V=μ×dv×f

　　日本的计算公式为：V=μ×dv×(d×f)

　　式中：V――地价;

　　μ――路线价;论坛

　　dv――深度指数;

　　f――临街宽度;

　　d――地块深度。考试就到

　　美国采用的是累计深度百分率原理，故百分率成递增现象。而日本及中国中国台湾的深度百分率表均采用平均深度百分率原理制成，故百分率呈递减现象。

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