物业管理师《基本制度》教材：物业管理条例

更新时间：2016-03-15 16:44:27 来源：环球网校

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摘要　　【摘要】众所周知，2015年物业管理师考试暂停，但是2016年还是要继续的，然后2016年物业管理师考试教材还没有出版，考试大纲也并未公布，但是想要报考2016年物业管理师考试的考友们可根据2015年物业管理师教

　　【摘要】众所周知，2015年物业管理师考试暂停，但是2016年还是要继续的，然后2016年物业管理师考试教材还没有出版，考试大纲也并未公布，但是想要报考2016年物业管理师考试的考友们可根据2015年物业管理师教材进行复习。

　　第一章物业管理概述

　　第四节《物业管理条例》

　　《条例》的立法过程

　　1999年4月，建设部成立《条例》起草小组，开始《条例》的起草工作。在《条例》起草阶段，起草小组主要做了下列工作：

　　(一)收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况

　　《条例》起草的前期阶段，起草小组通过各种渠道开展资料收集和分析工作。先就各地出台的地方性法规、地方性政府规章以及影响较大的规范性文件进行收集并逐一分析，对各地物业管理立法的主要内容、存在的问题有了基本了解;通过总结各地物业管理立法中的经验和不足，初步了解了《条例》起草中的重点和难点问题。与此同时，通过各种渠道，收集国外物业管理立法资料。鉴于我国法律体系倾向于大陆法系，起草小组通过考察、交流等形式，重点了解了德国、法国、新加坡、日本、韩国的物业管理立法情况，考察了日本、韩国、澳大利亚、新西兰的物业管理制度以及法国、德国的建筑区分所有权制度。

　　我国内地的物业管理在深圳起步，由于地缘关系，中国香港的物业管理立法对内地物业管理立法影响较大。为借鉴中国香港成熟的立法经验，起草小组多次与中国香港业界进行交流，认真解读了中国香港的《建筑物管理条例》及相关法规，对中国香港和内地的法律体系、法制环境、居民物业管理理念、立法背景等作了比较研究。

　　(二)开展立法调研，掌握第一手材料

　　为深入了解物业管理发展现状和存在的问题，起草小组多次组织了立法调研活动。2000年6月至2001年3月，起草小组赴青岛、宁波、长春、武汉等地，就业主委员会的性质和监督管理、物业管理企业应当承担的法律责任界限、建设单位的义务、物业管理项目招投标、物业使用中的禁止行为、利用物业进行经营的收益分配、业主委员会与居委会、物业管理与社区建设、物业管理企业与公共事业单位之间的关系等问题作了调研。并在大连召开了由东、中、西部有关城市代表参加的关于业主大会、前期物业管理及专项维修资金等问题的专题讨论会，广泛听取了各方面的意见。这些调研活动，有助于在起草《条例》时从实际出发，有的放矢，从而增加《条例》规定的可操作性。

　　(三)进行老师论证，研讨立法中的难点问题

　　物业管理在我国发展仅有20多年，各地物业管理发展很不均衡。同时，我国物业管理理论研究尚处于起步状态，对物业管理法律关系、各方主体的权利义务、物业管理的基本制度等没有形成统一认识，这给《条例》的起草带来了一定难度。有鉴于此，起草小组通过召开老师论证会、书面征求老师意见等方式，邀请法学家、律师、资深从业人员、行政管理人员、业主代表等，对立法过程中的难点问题进行专题研讨。目前《条例》中的业主大会、业主公约制度等，是在充分吸收老师意见的基础上建立的。

　　(四)广泛征求意见，以求彰显民意

　　按照立法程序要求，起草小组在起草出《条例》征求意见稿后，于2000年5月征求各地、国务院有关部门、有关单位及老师意见。各地根据本地物业管理实践情况提出了很多建议和意见，国务院有关部门、老师、相关单位、业主、从业人员等也提出了具体意见。起草小组在对所提出意见作详细分析后，进行了认真修改。2001年3月经建设部常务会议讨论通过，形成《条例》(送审稿)，提请国务院审议。

　　国务院领导和国务院法制办对物业管理立法工作一直非常关注，国务院领导多次批示要加强物业管理立法工作，国务院法制办对起草小组的工作给予了大力支持。

　　在收到建设部上报的《条例》(送审稿)后，国务院法制办随即将《条例》(送审稿)送地方、国务院有关部门、有关单位征求意见。此后，国务院法制办农业资源环保法制司多次组织专题研讨，从各方面意见中梳理出需要进一步研究的问题。例如，物业管理的性质、物业管理企业提供的管理与行政部门管理的关系、《条例》调整的社会关系、物业管理实践中存在的主要问题及其原因、哪些是应由当事人自行处理的民事关系、哪些是需要政府出面进行行政管理、如何推进房地产开发与物业管理分业经营等。

　　针对这些问题，国务院法制办会同建设部于2002年3月在北京召开《条例》(送审稿)老师论证会。与会老师从不同角度阐明了各自的观点。通过老师论证，在一些问题上统一了认识，为《条例》(送审稿)的修改完善打下了基础。

　　2002年6月5日至11日，就《条例》(送审稿)的有关问题，国务院法制办农业资源环保法制司与建设部政策法规司、住宅与房地产业司的有关同志，赴上海、深圳进行了专题调研。调研期间，分别召开了由两地物业管理主管部门及有关部门、业主代表、开发企业、物业管理企业以及街道办事处、居委会、派出所有关同志参加的座谈会，实地考察了多种类型的物业管理项目。通过调研，基本摸清了物业管理实践中存在的主要问题，确立了《条例》(送审稿)修改的基本思路和原则。

　　在老师论证会和专题调研的基础上，结合各方面意见，国务院法制办会同建设部对《条例》(送审稿)作了相应修改，并再次送国务院有关部门和地方征求意见。针对反馈的意见，国务院法制办会同建设部多次讨论、修改，并与提出意见的单位进行充分沟通，最终形成《条例》(草案)。

　　物业管理立法涉及广大人民群众的切身利益，如何更广泛地了解反映社会各方面的意见，一直是国务院领导所关心的问题。2002年10月16日，经国务院同意，国务院法制办将《条例》(草案)登报公开向社会征求意见。这一彰显民意，推动民主立法，切实提高立法工作质量的举措，在社会上引起了积极反响。在近一个月的意见征求期间，国务院法制办共收到近4000条意见。从征求意见的情况看，社会各界对制定《条例》的必要性和《条例》(草案)的基本内容给予了充分肯定，一致呼吁尽快出台，同时也提出了很多具体的修改意见。从返馈意见的内容上看，主要涉及《条例》的名称和调整范围、业主与业主大会、前期物业管理、物业管理企业和人员的管理、物业服务费用、法律责任等方面。

　　在逐条研究分析并吸收有益意见的基础上，国务院法制办会同建设部对《条例》(草案)逐条进行了认真修改，有近半数的意见被吸收，如科学界定物业管理的内涵、进一步细化业主的权利;明确物业管理企业的义务和责任、法律责任中体现优先保护业主共同利益等。未采纳的，主要是那些不应由本《条例》调整的，或者立法时机不成熟、理论上尚存在较大争议，需要进一步研究的意见。《条例》没有吸纳的另外一部分意见，主要是从本地方情况出发提出来的，鉴于我国地域辽阔，地区差异比较大，这些意见由各地制定地方法规或者规章时考虑比较合适。

　　2003年5月28日，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了《条例》(草案)。可以说，《条例》反映了社会法制意识的日益增强，凝聚了人民群众的智慧和热情。

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　　《条例》的指导思想和立法原则

　　《条例》在坚持民法基本原则和《立法法》规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面，一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系;二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系; 三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

　　《条例》在立法过程中，主要遵循以下几个基本原则：

　　(一)物业管理权利和财产权利相对应的原则

　　在我国《物权法》尚未出台的情况下，《条例》吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论，对业主权利义务的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。

　　(二)维护全体业主合法权益的原则

　　为维护全体业主的合法权益，《条例》既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业管理费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门行政监督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，《条例》设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。

　　(三)现实性与前瞻性有机结合的原则

　　《条例》注重保持法规、政策的持续性和适度性，对被实践证明是行之有效的制度，如业主自律、物业管理企业资质管理等制度，予以保留。《条例》注重肯定实践成果，将在实践中积累的良好经验，如主管部门加强对业主大会的指导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等，确立为法律规范。对于如何解决现实中存在的问题，如开发企业不交纳未售出物业的物业服务费用、任意扩大物业管理企业的治安责任、公用事业单位向物业管理企业转嫁责任等，《条例》作出了明确规定。《条例》贯穿发展的指导思想，设立的业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。

　　(四)从实际出发，实事求是的原则

　　我国各地区的物业管理发展很不平衡，沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市，在物业管理市场发育程度、市场环境、管理服务水平等方面差异较大。《条例》在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定，有的规定的具体执行办法，授权省、自治区、直辖市制定。

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　　《条例》创设的法律制度

　　《条例》就业主的权利和义务，业主大会的组成、职责和行为规则，前期物业管理，业主与物业管理企业的法律关系，业主处理财产共同利益的方式等，创设了业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度(具体内容见第三章)。学习和贯彻《条例》，关键在于要准确把握《条例》所创设的法律制度的内涵。

　　(一)尊重和维护业主的财产权利

　　物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行管理是业主行使财产权的行为。选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其他方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业公司。《条例》本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。当然，随着社会对物业管理认同感逐步提高，越来越多的业主会选聘物业管理企业来管理物业。

　　《条例》充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于财产所产生的法律关系，均遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业管理企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权。对于业主的共同利益，也由业主在民主协商的基础上自行平衡。《条例》对业主财产权利的尊重和保护，还体现在对侵害业主财产权的救济上。建设单位和物业管理企业的行为给业主造成损失的，应该依法承担民事损害赔偿责任;物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途，或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。这充分体现了保护业主权益的立法精神。

　　(二)建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制

　　共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要有民主协商的机制来实现。业主一旦共同决定委托物业管理企业实施物业管理，就将共同财产的管理置于整体的共同契约中。共同契约就必然要在单个业主利益的分散性与整体业主利益的协调性之间实现均衡;业主加入共同契约就意味着要遵守少数服从多数的原则。

　　业主大会制度和业主公约制度，目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。业主大会是表达业主意愿、实现业主利益均衡的组织形式，其基本的议事准则就是民主协商。业主公约是依据国家相关法律、法规制定的，是业主应当共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍约束力。业主公约是规定业主在物业管理区域内涉及业主共同利益的权利与义务的自律性规范，是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定，是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件。通过业主公约，建立物业共同关系人的行为准则，可以形成良好的共同财产管理、共同利益均衡秩序。

　　(三)《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动

　　物业管理活动中的问题，有的是由《条例》所规范的，有的是由其他法律法规所规范的。物业管理活动各方主体也应当遵守其他法律、法规确定的行为规范。《民法通则》、《合同法》、《公司法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规规定的相关制度，都是规范物业管理活动的法律依据。所以，在贯彻实施《条例》中，不仅要学习领会《条例》的内涵，还要学习和贯彻好其他有关的法律、法规。

　　比如物业的质量问题。业主购买物业，形成与建设单位之间物业买卖的民事法律关系，有关法律规定由建设单位承担物业建造过程中的质量责任。尽管业主在物业交接后才发现物业质量问题，但原来的法律关系在物业管理阶段仍然存在，业主应当依据有关法律法规追究建设单位的质量责任。

　　(四)妥善处理政府和市场的关系

　　物业管理活动中大量的是处理民事关系，应当通过设定规则，由当事人自行调节和通过司法程序调节。对这些民事关系，不宜采取政府行政措施进行调节。《条例》对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权;对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规则;对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。同时《条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚;对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。

　　市场规则的完善是市场主体行为规范的基础。物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。《条例》按照社会主义市场经济的原则，对物业管理活动的竞争机制、物业服务的定价、物业服务合同等作出了规定。这些规定的目的，就是培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用。《条例》是一部体现政府转变职能的行政法规。各级房地产行政主管部门，按照《条例》的精神，主要应把完善市场机制放在重要位置，切实转变职能，做到不越位、不缺位、不错位、不扰民，管好政府该管的事，并简化手续，方便群众。

　　《条例》主要内容简介

　　(一)第一章　总则

　　本章共5条，对《条例》的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则和行政管理体制等作了规定。

　　作为第一部全国性的物业管理法规，《条例》第一条开宗明义，将规范物业管理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨。

　　物业管理虽然在我国发展迅速，涉及面甚广，但在实际生活中，对物业管理的内涵并没有形成一个统一的看法。为了避免不必要的纷争，《条例》第二条对物业管理的概念作了界定，明确了条例的调整范围。

　　就业主而言，选择一个合适的物业管理企业对于其能否获得期待的物业管理服务至关重要，为此《条例》第三条明确规定提倡业主通过市场竞争机制选聘物业管理企业。

　　在知识经济时代，创新和科技进步是永恒的主题。物业管理服务质量的提高，也需借助新技术、新方法，也需依靠科技进步。因此《条例》第四条鼓励物业管理利用创新和科技进步来提升物业管理服务水平。

　　为了加强对物业管理活动的监督管理，《条例》第五条明确了各级房地产主管部门对物业管理活动的监督管理权。

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　　(二)第二章　业主及业主大会

　　本章共15条，规定了业主的概念、权利与义务，业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则，业主委员会的性质、职责与组成，业主公约的内容、法律效力，业主大会、业主委员会与居民委员会的关系等内容。

　　随着住房制度改革的不断深化，房屋主要由国家或者单位拥有单一产权的格局发生了根本改变，居民住房自有化率越来越高，随之而来的，单幢建筑物内有多个产权人(即多个业主)的情况越来越多。由于房屋建筑及配套设施设备和相关场地是密不可分的整体，对房屋共用部位、共用设施设备进行使用、维护、管理和对决定业主共同事务等事项，涉及全体业主的共同利益，单个业主无法完成，只能由全体业主形成共同意志，才能对此类共同事务作出决定。必须建立一种机制，保证对业主共同事务作出的决定代表全体业主的共同意志，符合全体业主的共同利益。业主大会就是这样一种代表和维护全体业主共同利益的有效机制。

　　鉴于业主和业主大会的重要性，本条例专设第二章，对业主和业主大会的权责及其运行机制作了明确的规定。这对于规范业主行为，保障业主合法权益，促进物业管理活动的健康发展将起到重要的作用。

　　(三)第三章　前期物业管理

　　本章共11条，是关于前期物业管理的规定，包括前期物业服务合同、业主临时公约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等内容。

　　由于物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益，物业管理企业没有必要和单个业主逐一签订物业服务合同，只需在被业主大会选聘之后，与业主委员会签订统一的物业服务合同。也就是说，物业管理法律关系是建立在全体业主和物业管理企业之间的。在实践中，房地产“滚动开发”和“分期销售”的情况比较多，业主的入住是一个逐渐的过程，物业从开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，往往还有一段过程。但在这个过程中，不能说就不需要物业管理了。这个阶段的物业管理，就是本章所称的前期物业管理。前期物业管理与通常情况下的物业管理是物业管理的两个不同阶段。前期物业管理合同关系不是根据业主和物业管理企业之间签订的物业服务合同，而是根据建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同形成的。另外，前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理不具有的一些内容，如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等物业管理事项。可以看出，前期物业管理具有一定的特殊性。现实生活中，物业管理的纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段，如建设单位遗留的房屋质量问题、小区配套建设不齐全问题等。因此，为了规范前期物业管理活动，1994年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》(建设部令第33号)对前期物业管理作了原则性的规定。1999年，为了进一步规范物业管理市场行为，保障前期物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，建设部下发了《关于印发<前期物业管理服务协议>(示范文本)的通知》，对前期物业管理的内容作了详细的提示。《条例》在总结以往实践经验的基础上，对前期物业管理的内容单列一章，详细加以规定。

　　该章的一个基本思想就是通过制度的建立和完善，明确建设单位的责任，打破旧有的“谁开发、谁管理”的模式，增加前期物业管理的透明度，如对前期物业服务合同签订的特殊要求、住宅前期物业管理招投标制度的强制推行等，都体现了这个思想。

　　(四)第四章　物业管理服务

　　本章共18条，旨在明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系。

　　为了加强对物业管理企业的管理，规范其经营行为，《条例》第三十二条明确了物业管理企业的性质，并确立了物业管理企业资质管理制度。

　　为了规范物业管理从业人员的行为，《条例》第三十三条规定物业管理从业人员应当依法取得职业资格证书。

　　为了解决多家管理问题，《条例》第三十四条规定了一个物业管理区域由一个物业管理企业管理的原则，同时，《条例》第四十条明确了在统一管理原则下的专项事务委托服务。

　　为了规范合同的订立和履行，引导当事人明确各自权利义务，《条例》第三十五条规定当事人应当订立书面的物业服务合同，并规定了物业服务合同应当约定的内容。

　　为了明确物业管理企业的管理责任，《条例》第三十六条规定物业管理企业违反合同约定造成业主人身财产受损的，应当承担相应的法律责任。

　　为了解决物业交接过程中的纠纷，《条例》第三十七条规定物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理承接验收手续;同时，《条例》第三十九条规定，新旧物业管理企业之间应当做好物业管理的交接工作，以做到进退有序，避免不必要的纷争。

　　为了给物业管理的实施提供基础性条件，《条例》第三十八条明确了物业管理用房的权属和用途。

　　为了规范物业服务收费行为，《条例》第四十一条明确确定物业服务费用的基本原则;第四十二条明确了交纳物业服务费用的义务人，第四十三条强调了有关主管部门应当加强对物业服务收费的监督;第四十四条对物业服务合同约定以外的服务作了规定。

　　为了解决物业管理企业和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间的收费责任问题，《条例》第四十五条规定，上述公用部门应当向最终用户收取费用，委托物业管理企业代收的，不得向业主收取额外费用。

　　为了维护好物业管理区域内的公共秩序，《条例》第四十六条规定对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当予以制止，并及时向有关行政主管部门报告。有关主管部门接到报告后，应当依法及时予以制止或者处理。第四十七条规定了物业管理企业在安全防范方面的协助义务。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政主管部门报告，协助做好救助工作。要求物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定，同时明确规定保安人员在维护公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　为了规范物业使用人的行为，《条例》第四十八条对物业使用人在物业管理中的权利义务及责任作了明确规定。

　　为了解决物业管理活动中的纠纷，《条例》第四十九条规定了物业投诉处理制度，要求主管部门及时处理投诉，化解矛盾。

　　理解本章的各条规定，有利于明确物业管理当事人的相互关系，促进物业管理活动的顺利开展。

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　　《条例》主要内容简介

　　(一)第一章　总则

　　本章共5条，对《条例》的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则和行政管理体制等作了规定。

　　为了加强对物业管理活动的监督管理，《条例》第五条明确了各级房地产主管部门对物业管理活动的监督管理权。

　　(二)第二章　业主及业主大会

　　(三)第三章　前期物业管理

　　(四)第四章　物业管理服务

　　本章共18条，旨在明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系。

　　为了加强对物业管理企业的管理，规范其经营行为，《条例》第三十二条明确了物业管理企业的性质，并确立了物业管理企业资质管理制度。

　　为了规范物业管理从业人员的行为，《条例》第三十三条规定物业管理从业人员应当依法取得职业资格证书。

　　为了明确物业管理企业的管理责任，《条例》第三十六条规定物业管理企业违反合同约定造成业主人身财产受损的，应当承担相应的法律责任。

　　为了给物业管理的实施提供基础性条件，《条例》第三十八条明确了物业管理用房的权属和用途。

　　为了规范物业使用人的行为，《条例》第四十八条对物业使用人在物业管理中的权利义务及责任作了明确规定。

　　为了解决物业管理活动中的纠纷，《条例》第四十九条规定了物业投诉处理制度，要求主管部门及时处理投诉，化解矛盾。

　　理解本章的各条规定，有利于明确物业管理当事人的相互关系，促进物业管理活动的顺利开展。

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　　《条例》确立的基本法律关系

　　(一)业主相互之间的关系

　　业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。业主对自己的房屋套内部分独立享有所有权，离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等设施设备这些共用部分，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。正由于业主之间这种不可分割的物上的关联关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务。《条例》在进行制度设计时，充分考虑既尊重单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益，确立了业主大会制度。明确物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会按照《条例》和业主大会议事规则确定的程序作出的决定，包括业主公约等，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。通过这些规定，保证业主大会能够切实负担起代表和维护全体业主合法权益的职责。业主在行使自己权利的同时，同样应当承担相应的义务。《条例》明确规定，业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度，执行业主大会的决定，按时交纳物业管理服务费用等等。

　　(二)物业管理企业和业主之间的关系

　　物业管理企业，是依照公司法设立的，自主经营、独立核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。业主和物业管理企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。而民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。主体平等，说明双方不是主与仆、管理与被管理的关系。行为自愿，表现在几个方面：业主是否选聘物业管理企业管理自己的物业，选聘哪一家物业管理企业实施物业管理，都由业主、业主大会自己决定;反过来，物业管理企业是否接受业主的选聘，也由物业管理企业自己决定，这说明了双方签订合同的自愿。对于合同内容的确定，比如物业管理企业要提供哪些服务，服务到什么标准，业主要交纳多少物业服务费用，同样出于双方当事人的自愿。相关主体不同意就不要签合同，签了合同就意味着接受合同的内容，同时也接受了合同的约束。

　　(三)开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系

　　开发企业在没有销售完商品房之前，拥有这些待销售的房屋，从产权归属上讲，它本身也是业主，相对于其他单个的小业主而言，通常叫大业主。与其他的销售行为不同，商品房销售是一个逐渐的过程，不可能等到开发商销售完所有房屋，购房人全部入住，成立业主大会以后，才来选聘物业管理企业实施物业管理服务。商品房销售阶段的物业管理服务，也就是前期物业服务，客观上只能由建设单位选聘物业管理企业来实施。《条例》规定，前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业来签订。但物业管理企业提供服务的对象不仅是建设单位，主要还是逐渐入住的购房人，或者说小业主。这样，合同的签订者和合同权利义务的承受者在一定程度上是分离的，并不完全一致。为了解决这个问题，《条例》要求，购房人在与开发建设单位签订的购房合同中，必须包含建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务。因此，业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：一个是建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。开发建设单位在物业管理活动中的义务是：制定业主临时公约并明示买受人、住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业管理企业、提供必要的物业管理用房、不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备、在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任等。

　　(四)供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系

　　供水、供电、供气、通信、有线电视等单位是企业，它们向业主提供产品和服务，业主交纳有关费用，因此，它们之间也是一种合同关系，各自承担相应的权利义务。而这些单位与相应的物业管理企业之间并没有这种合同关系。换句话说，这些单位没有向物业管理企业收取应当由业主负担的有关费用的权利，物业管理企业也没有相应的交费义务。当然，这些单位可以委托物业管理企业代为向业主收取有关费用，那就应当签订委托合同，确立委托关系，物业管理企业可以按委托合同的约定代这些单位向业主收取有关费用。委托合同同样应当遵循平等自愿原则。因此，《条例》规定了供水、供电、供气、通信、有线电视等单位的权利和义务，即“应当向最终用户收取有关费用”，以及“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”。同时明确规定“物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”

　　(五)社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系

　　社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，在很多职能上实际是政府的延伸，它对于化解居民邻里之间矛盾、促进社会稳定，发挥着重要的作用。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体，它不是自治组织。居委会是和社区对应的组织，业主大会是和物业管理区域对应的群体。一个物业管理区域可能有多个居委会，而一个居委会也可能涉及多个物业管理区域;业主可能是该社区的居民，也可能不是该社区的居民;居委会成员可能是该区域内的业主，也可能不是业主。因此，居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系。但是，业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。《条例》设立了业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居委会建议的义务，规定业主大会、业主委员会应当与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。同时规定，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导。物业管理企业和其他企业一样，按合同和国家有关法律法规进行经营服务，与居委会之间没有法律上的权利义务关系。

　　(六)物业管理各方主体与政府之间的关系

　　物业管理各方主体之间的民事权利义务关系的确立主要通过当事人自己的意思决定，政府作为行政管理部门，不能随便运用自己拥有的公共权力进行干预，更不能主动介入到这种活动中去。

　　政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。政府的主要职责就是依法制定规则来规范有关主体的行为，并通过加强规范和监督维护这种规则，为双方创造良好的交易环境。要充分尊重业主权利，尊重业主自我管理和自我约束，要充分发挥市场机制的作用，强化合同的地位和效用，主要由当事人通过合同来约束民事行为以及解决产生的纠纷。

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