2016年个人住房交易税收优惠政策解析

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　　从2016年2月22日起开始执行的，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)，近日备受关注，为此，小编特将与个人住房交易环节相关的契税、营业税、个人所得税、印花税、土地增值税等5个税种的优惠政策进行了梳理。

　　一、购买家庭唯一住房契税优惠政策变化

　　>>文件依据

　　国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知(国办发〔2005〕26号)

　　财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知(财税〔2016〕23号)

　　财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知(财税〔2010〕94号)

　　>>策规定

　　对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　>>原政策规定

　　对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　>>相关提示

　　家庭成员范围包括：购房人、配偶以及未成年子女。

　　中小套型、中低价位“普通住房”标准：原则上应同时满足“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”的条件。各省、自治区、直辖市根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

　　本次契税减免新规中，一项大的突破就是，对于个人购买家庭唯一住房享受契税优惠的，不再限制必须是普通住房，而是以单套建筑面积90平方米为界线来适用不同的优惠税率。而且对于单套建筑面积90平方米以上的，没有规定面积上限，也没有设置户型限制，即各类住房皆可。体现了对居民自住需求的支持，对于有条件的家庭来说，购买大户型的第一套房，可以大幅度享受契税优惠。

　　二、购买家庭第二套改善性住房契税优惠政策

　　>>文件依据

　　财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知(财税〔2016〕23号)

　　>>策规定

　　对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　>>原政策规定

　　此前，对购买第二套住房的，不分建筑面积大小及户型，均无契税优惠规定。

　　>>相关提示

　　家庭第二套改善性住房，是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

　　将减征契税范围扩大至第二套住房，是本次契税优惠的又一个亮点。

　　自财政部1992年7月8日开始出台个人购房减免契税优惠政策以来，这次是首次出台对个人购买第二套住房减免契税的优惠政策。在此25年间，财政部、国家税务总局虽先后出台过11次涉及个人住房契税优惠政策的文件，但均是限于第一套住房，本次扩大至“家庭第二套改善性住房”，而且力度相当之大，也不要求必须是普通住房，只以建筑面积90平方米为界线来适用不同的优惠税率。此项优惠政策，体现了对居民改善性住房需求的支持。对于有条件的家庭来说，在购买第二套房时选择真正意义上的改善性住房，都可以大幅度享受契税优惠。

　　北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述对第二套房的契税优惠政策。

　　此外，对于购买第三套及以上住房的，全国仍执行原契税政策。

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　　三、出售住房营业税优惠政策变化

　　>>文件依据

　　财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知(财税〔2016〕23号)

　　财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知(财税〔2015〕39号)

　　国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知(国税发〔2005〕89号)

　　国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知(国税发〔2005〕172号)

　　>>策规定

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

　　>>原政策规定

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　>>相关提示

　　按照相关税收政策的规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或者契税完税证明上注明的填发日期作为其购买房屋的时间。

　　纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

　　个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房出售的，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。

　　本次个人住房交易环节税收政策调整中一项很重要的内容，就是个人出售住房营业税征免政策的重大变化。

　　2016年2月22日以前，个人出售住房相关的营业税征免，既按从购买到出售期间的持有时间是否满2年来确定征免，又按是否属于普通住房划分征税方式。

　　本次不再以户型划分征免并取消差额征税方式，个人出售购买2年以上(含)的住房均免征营业税，即所有户型的住房均享受同一优惠政策，不再按普通住房与非普通住房分别予以免税和差额征税。

　　同时，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施该项营业税优惠政策。

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　　四、出售住房个人所得税优惠政策

　　>>文件依据

　　财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知(财税字〔1999〕278号)

　　国家税务总局关于发布《减免税政策代码目录》的公告(国家税务总局公告2015年第73号)

　　全国税务机关纳税服务规范2.3版

　　>>政策规定

　　对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　>>相关提示

　　按照现行税收管理规定，办理本项个人转让自用住房个人所得税优惠(减免性质代码：05011709)时，应按规定向主管税务机关递交下列资料，履行备案义务：

　　——《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　——双方当事人身份证明原件及复印件。

　　——房产证、契税完税凭证原件及复印件。

　　——原购房发票或收据原件及复印件。

　　——售房合同或协议。

　　——家庭唯一生活用房证明材料。

　　五、出售或者购买住房的印花税优惠政策

　　>>文件依据

　　财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知(财税〔2008〕137号)

　　国家税务总局关于发布《减免税政策代码目录》的公告(国家税务总局公告2015年第73号)

　　全国税务机关纳税服务规范2.3版

　　>>政策规定

　　对个人销售或者购买住房暂免征收印花税。

　　>>相关提示

　　按照现行税收管理规定，办理本项个人销售或者购买住房暂免征收印花税优惠(减免税性质代码：09011701)时，应按规定向主管税务机关递交下列资料，履行备案义务：

　　——《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　——房屋购销合同(协议)原件及复印件。

　　——个人身份证明原件及复印件。

　　六、出售住房的土地增值税优惠政策

　　>>文件依据

　　财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知(财税〔2008〕137号)

　　国家税务总局关于发布《减免税政策代码目录》的公告(国家税务总局公告2015年第73号)

　　全国税务机关纳税服务规范2.3版

　　>>政策规定

　　对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　>>相关提示

　　按照现行税收管理规定，办理本项个人销售住房土地增值税优惠(减免税性质代码：11011701)时，应按规定向主管税务机关递交下列资料，履行备案义务：

　　——《纳税人减免税备案登记表》2份。

　　——房屋产权证、土地使用权证明原件及复印件。

　　——房地产转让合同(协议)原件及复印件。

　　——个人身份证件。

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