物业管理师基本制度教材考点：业主公约制度

更新时间：2016-03-29 13:42:58 来源：环球网校

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摘要　　【摘要】众所周知，2015年物业管理师考试暂停，但是2016年还是要继续的，然后2016年物业管理师考试教材还没有出版，考试大纲也并未公布，但是想要报考2016年物业管理师考试的考友们可根据2015年物业管理师教

　　【摘要】众所周知，2015年物业管理师考试暂停，但是2016年还是要继续的，然后2016年物业管理师考试教材还没有出版，考试大纲也并未公布，但是想要报考2016年物业管理师考试的考友们可根据2015年物业管理师教材进行复习。

　　第三章物业管理的基本制度

　　第二节　业主公约制度

　　业主公约

　　(一)业主公约的概念

　　业主公约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。业主公约作为业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定和允诺，作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守。业主公约是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充，是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。要形成和谐有序的物业管理秩序，必须充分认识到业主公约起到的重要作用。

　　共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础，业主公约就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要通过民主协商的机制来实现，业主公约集中体现了经民主协商所确立的全体业主均需遵守的规则。维护业主的财产权利是物业管理的主要内容，物业管理的落脚点就是要保护业主的财产权利，不仅要保护单个业主的权利，而且要保护全体业主关于房屋财产的共同权益。因此业主公约必须协调各个业主利益与业主整体利益存在的各种矛盾，并按照少数服从多数的原则解决存在的分歧。

　　业主一旦共同决定委托物业管理企业实施物业管理，就要将共同财产的管理职能授权物业管理企业实施，并将这项授权明确写入业主公约中，要求业主遵守公约，服从物业管理企业维护公共秩序的物业管理行为。

　　(二)业主公约的主要内容

　　业主公约的内容主要包括四个方面：

　　(1)有关物业的使用、维护、管理。如业主使用其自有物和物业管理区域内共用部分、共用设备设施以及相关场地的约定;业主对物业管理区域内公共建筑和共用设施使用的有关规程;业主对自有物进行装饰装修时应当遵守的规则等等。

　　(2)业主的共同利益。如对物业共用部位、共用设施设备使用和保护，利用物业共用部位获得收益的分配;对公共秩序、环境卫生的维护等等。

　　(3)业主应当履行的义务。如遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;按照国家有关规定交纳专项维修资金;按时交纳物业服务费用;不得擅自改变建筑物及其设施设备的结构、外貌、设计用途，不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;不得违反规定饲养家禽、宠物;不得随意停放车辆和鸣放喇叭等等。

　　(4)违反公约应当承担的责任。业主不履行业主公约义务要承担民事责任，其以支付违约金和赔偿损失为主要的承担责任方式。在违约责任中还要明确解决争议的办法，如通过业主委员会或者物业管理企业调解和处理等，业主不服调解和处理的，可通过诉讼渠道解决。

　　(三)业主公约的法律效力

　　业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。由于业主公约须经物业管理区域内业主签字承诺，因此，业主公约的效力范围当然涉及全体业主。理解业主公约的法律效力应当注意以下两点：

　　(1)业主公约对物业使用人也发生法律效力。由于业主公约的一项核心内容是规范对物业的使用秩序，而物业使用人基于其实际物业的使用，不可避免地会影响到物业的状态，而且业主委员会或者物业管理企业对物业进行管理势必要直接与物业使用人打交道，因此，客观上需要将其纳入到物业管理活动中来。

　　(2)业主公约对物业的继受人(即业主)自动产生效力。在物业的转让和继承中，物业的所有权要发生变动移转给受让人。但业主公约无须新入住的继受人作出任何形式上的承诺，就自动地对其产生效力。在这一点上可以理解为继受人在取得物业时，对已经生效的业主公约存在默示，自愿接受业主公约的约束。

　　业主临时公约

　　(一)业主临时公约的概念

　　《条例》要求，建设单位在销售物业之前，应当制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　订立业主公约是业主之间的共同行为，通常情况下，业主公约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过，公约的修改权也属于业主大会。然而很多情况下，物业建成后，业主的入住是一个逐渐的过程，业主大会并不能立即成立。但基于物业的正常使用和已经入住业主共同利益的考虑，却有制定业主共同遵守准则的需要，如若不然，则物业的使用、维护、管理可能处于混乱无序的状态，无法及时有效地建立和谐的生活秩序。因此，业主公约在物业买受人购买物业时就须存在，这种在业主大会制定业主公约之前存在的业主公约，称为业主临时公约。

　　(二)业主临时公约的制定

　　1.业主临时公约制定的主体

　　业主临时公约一般由建设单位在出售物业之前预先制定，为什么规定由建设单位制定业主公约呢?这是因为建设单位在物业销售之前是物业的惟一业主，即第一业主，而且建设单位这种“业主”的身份一直延续到物业全部销售完毕，这是建设单位能够制定业主公约的基本依据。但是，建设单位制定的业主公约毕竟不同于全体业主通过规定程序制定的业主公约，它并不一定能完全体现全体业主的意志，所以这个“业主公约”只是临时存在的，具有过渡性质，因此称为“业主临时公约”。在业主成立业主大会后，业主通过业主大会会议表达自己的意志，决定制定新的业主公约，或者修改业主临时公约，当然也可以继续保持业主临时公约，但此时的业主临时公约经过业主大会的审议通过后，已经转化为正式的业主公约了。

　　2.业主临时公约制定的时间

　　《条例》规定建设单位制定业主临时公约的时间为物业销售之前。这是因为，一旦有业主入住，就会涉及业主之间有关物业使用、维护、管理等方面权利义务的行使，因此，业主需要提前知晓业主公约的内容，以便能从入住一开始就遵守公约的规范。另外，在实践中，建设单位一般将业主临时公约作为物业买卖合同的附件，或者在物业买卖合同中有明确要求物业买受人遵守业主临时公约的条款，通过这种方式让物业买受人作出遵守业主临时公约的承诺，这在客观上要求业主临时公约应当在物业销售前制定。还需说明的是，本款所指物业销售也包括物业的预售和现售两种形式。根据《商品房销售管理办法》第3条的规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。无论物业的现售还是预售，建设单位都应预先制定业主临时公约。

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　　(三)相关主体的法律义务

　　1.建设单位不得侵害物业买受人的义务

　　业主临时公约由建设单位制定，但由于物业买受人在购房时与建设单位的实力对比中处于劣势，对于业主临时公约的制定缺乏主动参与的机会。建设单位基于对自己有利的动机，可能会利用制定业主临时公约的机会，在公约中加入不公正的条款，从而损害物业买受人的利益。如规定长期保留对某些会所、学校、停车场、网球场等共用部位的所有权或使用权，而对物业管理费用不承担义务;规定物业管理企业可以利用物业的某些共有部位谋求自身利益等。为了消除这些业主临时公约中可能存在的不公正内容，保障物业买受人的利益，《条例》对业主临时公约的内容进行了原则上的限制，规定建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　2.建设单位对业主临时公约的说明义务

　　《条例》明确规定，建设单位制定的业主临时公约，应当在物业销售之前向物业买受人明示，对业主临时公约的主要内容，向物业买受人陈述，并就容易导致购房人混淆的地方进行解释说明，以使物业买受人准确理解未来自己的权利与义务。这里的明示，应该理解为是以书面的形式向物业买受人明确无误的告示，如直接将业主临时公约文本交与物业买受人，或者以通告的方式，在显眼的地方予以公示。

　　3.物业买受人对业主临时公约承诺的义务

　　为了进一步强化和保护物业买受人的权益，本款规定，物业买受人应当对遵守业主临时公约进行承诺。承诺是一个合同法上的概念，是相对于要约而言的，指受要约人作出的接受要约人发出的要约的意思表示。为了避免建设单位和物业买受人对是否已经明示和说明的事实发生争议，减少纠纷，承诺应当采用书面的方式。实践中，通常的做法是建设单位将业主临时公约作为物业买卖合同的附件，或者在物业买卖合同中明确规定要求物业买受人遵守业主临时公约的条款，让物业买受人在物业买卖合同上签字确认。物业买受人签字确认后也就意味着业主临时公约得到物业买受人的接受和认可，从而为物业买受人遵守业主临时公约提供了合理的依据。

　　(四)业主临时公约的内容

　　为推动建立业主自我管理与自我约束的机制，维护全体业主的共同利益，方便建设单位的参照与使用，2004年9月建设部发布了《业主临时公约(示范文本)》，明确了业主临时公约应当具备的主要内容：

　　1.物业的自然情况与权属情况

　　(1)物业的自然情况

　　说明物业的名称和坐落地址，物业的名称应当以当地政府主管部门审定的名称为准。

　　明确物业类型，物业类型应当以城市规划部门审定的建筑用途划分，如住宅小区、工业小区、商住楼、商厦、写字楼、综合楼等。

　　以城市规划部门审定的数字为准，明确物业的建筑面积和用地面积。

　　以城市规划部门审定的总平面图为准，明确物业管理区域的四至，说明东、南、西、北的接壤区域或地理坐标。

　　(2)物业权属情况

　　建设单位应在业主临时公约中对业主享有的物业共用部位、共用设施设备所有权，区分单幢建筑内容和物业管理区域内容分别列明。

　　由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等;由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等。

　　由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、绿地、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房，等等。

　　物业管理区域内的有些建筑物或建筑部位，开发建设单位并不出售，而是留作出租或自用，这部分物业所有权可以属于开发建设单位所有。为将这部分物业与业主享有的共用部位、共用设施设备所有权明确界定区分，避免日后产生权属争议，应要求建设单位对自己享有的物业产权，也在业主临时公约中明示，例如留作自行经营或出租的地下车库、小区会所等。建设单位在行使保留部位和设施设备所有权时，不得影响和危害物业买受人正常使用物业。

　　2.业主使用物业应当遵守的规则

　　(1)遵守相邻权规定

　　物业财产的所有权属于不动产所有权范畴，与动产所有权比较，不动产所有权的行使与相临不动产所有人和使用人的权益关系密切。例如业主在家里存放大量易燃易爆物品，就会给邻里的安全造成危害，业主将物品存放在公用通道，就会给邻里的通行造成妨碍等。因此，法律要求不动产所有权人尊重相邻权，不得因自身行使所有权而对他人合法权益造成妨碍或损害。我国《民法通则》对相邻权原则有明确规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”

　　业主临时公约应对以下事项作出约定：①业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业;②业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系;③业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。

　　(2)遵守房屋装饰装修规定

　　总结房屋装饰装修中普遍存在的问题和管理经验，业主临时公约可在以下几方面规范房屋装饰装修活动：

　　①业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。

　　②为保证物业管理区域的环境秩序和维护业主装修材料的安全，业主装修房屋时，应当在物业管理企业指定的地点放置装饰装修材料及装修垃圾，业主不得擅自占用物业共用部位和公共场所。同时，由于业主装修房屋会产生不良噪音，因此为不影响其他业主的正常生活或经营，物业管理企业应当规定业主装饰装修房屋的施工时间，并要求业主在其他时间不得施工。如果发生业主装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用情况，或者发生业主装修房屋侵害相邻业主合法权益的情况，装修业主应当及时恢复原状并向受害业主承担相应的赔偿责任。

　　③要求业主应当按照设计预留的位置安装空调，没有预留设计位置的，应当按照物业管理企业指定的位置安装，并按照物业管理企业的安装要求做好噪音及冷凝水的处理。

　　(3)共用部位共用设施设备的使用规定

　　主要应包括以下内容：①业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改;②业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定;③在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。

　　(4)使用物业的禁止性规定

　　针对物业管理中业主经常出现的违规行为，业主临时公约应对业主使用物业的禁止性行为作出规定：

　　①损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途;

　　②占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备;

　　③违章搭建、私设摊点;

　　④在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物;

　　⑤违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声;

　　⑥擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画;

　　⑦利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

　　⑧违反物业管理区域内饲养动物的有关约定。

　　3.维修养护物业应当遵守的规则

　　(1)物业维修养护中业主应当相互配合与协助

　　业主对物业自用部位和自用设备设施的维修养护行为，不得妨碍其他业主的合法权益。业主或物业管理企业因维修养护物业，确需进入相关业主自用部位时，应当事先告知相关业主，相关业主应当给予必要的配合。如果相关业主阻挠业主或物业管理企业维修养护物业，相关业主对因此造成的物业损坏或其他损失，应当承担修复责任及赔偿责任。

　　对于发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，业主或物业管理企业必须及时进人相关业主房屋进行维修养护，但又无法通知相关业主的，物业管理企业可先向邻居说明情况，并协同物业管理企业之外的第三方，例如居委会、业主委员会、派出所、邻居，进入相关业主室内进行维修养护，但事后应当及时向相关业主告知情况并做好善后工作。

　　(2)涉及公共利益与公共安全的物业维修养护

　　业主的维修养护事项如果确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意，以便建设单位和物业管理企业采取必要措施，维护物业管理区域公共场所、道路的安全与正常使用，最大限度的减少给其他业主带来的不便。业主还应当抓紧维修养护事项，在约定的期限内，恢复公共场所与道路的原状。

　　物业使用中，如果出现安全隐患，例如可能出现的房屋与设备设施倒塌、脱落、爆炸等危及公共安全或其他业主合法权益的情况，无论是业主还是物业管理企业，责任人都应当及时报告并采取有效措施消除隐患。