物业管理师《物业管理实务》考点精选：早期介入的内容

　　【摘要】众所周知，2015年物业管理师考试暂停，但是2016年还是要继续的，然后2016年物业管理师考试教材还没有出版，考试大纲也并未公布，但是想要报考2016年物业管理师考试的考友们可根据2015年物业管理师教材进行复习。

　　三、早期介入的内容

　　(一)可行性研究阶段

　　1.内容

　　(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式;

　　(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容;

　　(3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准;

　　(4)根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准;

　　(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

　　2.方法和要点

　　(1)组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。

　　(2)除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本。

　　(3)选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作。

　　【案例】 物业项目的基本情况同上例。在该项目的论证阶段，物业管理企业就参与了工作，并就该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式提供了专业意见，得到了建设单位的采纳，具体内容如下：

　　(1) 考虑到整个项目的状况，第一期消费者的定位是当地中低收入阶层，在项目规划上除合理控制建设成本外，还考虑到降低物业管理成本。按此思路，物业管理公司建议适当降低第一期的绿化率，并选择梢便宜的设施设备。由于第二期、第三期的市场定位为当地中高收入阶层，因此在后续开发建设过程中应逐步提高绿化率，并相应提升设施设备选型配置档次。

　　(2)对项目的配套设施建设提出意见，重点是提出配套设施的布局方案，使得小区的布局既方便未来业主的使用又避免对业主的生活产生影响和干扰。

　　(3)提出了人车分流的概念，这在该地属于新的提法，也成为以后项目销售的亮点。

　　(4)确定了物业管理早期介入和前期物业管理的时间、方式和工作内容，明确了各配合方之间信息沟通的渠道，确定了分阶段物业管理的目标和要求。

　　实践证明，这几条意见和建议对建设单位非常有益，能够帮助建设单位更加准确地进行市场定位，提高了项目的性能价格比。第一期销售的良好业绩就是证明。

　　(二)规划设计阶段

　　1.内容

　　(1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议;

　　(2)就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;

　　(3)提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;

　　(4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

　　2.方法和要点

　　(1)参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。

　　(2)帮助建设单位优化设计或从使用维护角度上对设计方案进行调整，使项目在总体上更能满足客户的需要，从而有利于促进项目的成功，降低开发风险。设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，为建设单位节约投资。

　　(3)从确定的目标客户的角度考虑问题。在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业管理企业的目标利益相统一。

　　(4)要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。

　　(5)对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配套在各期之间的过渡性安排提供协调意见。

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　　【摘要】众所周知，2015年物业管理师考试暂停，但是2016年还是要继续的，然后2016年物业管理师考试教材还没有出版，考试大纲也并未公布，但是想要报考2016年物业管理师考试的考友们可根据2015年物业管理师教材进行复习。

　　【案例】 物业项目的基本情况同上例。在规划设计阶段，物业管理企业参与了多次论证会，就规划方案提出了多项建议，并得到建设单位的采纳，受到建设单位和业主的好评。建议的具体内容如下：

　　(1)考虑到项目较大，且为分期开发，在设计方案时，建议采用分组团的布局，且各组团相对独立和封闭。这样对不同组团就能按服务对象的特点提供不同的服务内容，确定不同的收费标准，满足不同层次消费者的需求。

　　(2)对智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局、会所功能的设置、幼儿园的设置等提供了主导性意见。由于物业管理企业在实际运作方面有丰富的经验，所以实施后深得建设单位和业主的好评。

　　(3)物业管理的基础条件，如管理办公用房以及物业管理企业员工宿舍、食堂、休息室、仓库和清洁车停放场地等，在规划设计时就得以落实。

　　(4)根据前期物业管理总体策划方案的思路，制订了详细的物业管理方案，确定了实施进度表，包括人员的编制及招聘、培训计划、费用测算等，这些都得到了建设单位的支持和认可。

　　(三)建设阶段

　　1.内容

　　(1)与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案。

　　(2)配合设备安装、确保安装质量。

　　(3)对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。

　　(4)熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

　　2.方法和要点

　　(1)派出工程技术人员进驻现场，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。

　　(2)仔细做好现场记录，既为今后的物业管理资料，也为将来处理质量问题提供重要的依据。

　　(3)物业管理企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法。既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作。

　　【案例】 物业项目的基本情况同上例。在建设阶段，物业管理企业跟踪了整个过程，参与了多次专题讨论会，提出改进意见(其中一次就提出了18项整改意见)，这些意见大部分都在建设中予以采纳。典型的内容如下：

　　(1)对生活垃圾的收集、清运和处理方式提出了具体要求。确定了垃圾桶的规格、数量和放置位置，提供了垃圾场地设计方案，要点是采用瓷片砖地面、配备清洗水源和污水集排设施。

　　(2)提供了单元门的安装意见。既便于安装可视对讲系统，又便于安装信报箱，还注意到美观实用和便于维修。

　　(3)在进行绿化带施工时，事先考虑灌溉管道的铺设。

　　(4)在施工过程中发现部分室外基础工程质量不好，而该区属填海区，易发生不均匀沉降，导致此处的埋地管网发生断裂，因此建议重新施工。

　　(5)安排机电技术人员全程跟踪机电设备的安装，累计提出了200余项改进意见。

　　(6)提请建设单位留下一部分特殊的装饰材料(彩色地砖、镀膜玻璃、涂料等)，以便于将来的维修和更换。

　　(7)为前期物业管理做准备工作。陆续招聘物业管理企业员工并进行培训，组织编写各类管理服务文件和规章制度，准备业主入住资料等。

　　(8)协助建设单位同供电公司、自来水公司、煤气公司等城市公共事业单位协商移交相应设施设备事宜，暂不能移交的则事先确定委托管理方式及收费标准。

　　(四)销售阶段

　　1.内容

　　(1)完成物业管理方案及实施进度表;

　　(2)拟定物业管理的公共管理制度;

　　(3)拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续;

　　(4)对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训;

　　(5)派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务;

　　(6)将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。

　　2.方法和要点

　　(1)准确全面展示未来物业管理服务内容。有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度，一定要符合法规，同时要实事求是。在销售物业时应根据物业管理的整体策划和方案进行，不应为了促销而夸大其辞，更不能作出不切实际的承诺。

　　(2)征询业主对物业管理服务需求意见，并进行整理，以此作为前期物业管理服务方案的制订和修正依据。

　　【案例】 物业项目的基本情况同上例。其在销售阶段的介入内容为：

　　(1)在销售前，整理并全面完成物业管理方案。将各项应使购房业主了解的内容，以书面文件的形式纳入有关《公约》、《协议》中;

　　(2)在销售前对售楼人员进行物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对将来该小区的物业管理内容和模式有统一的理解;

　　(3)在售楼现场安排专职的物业管理咨询人员，接受购房者的咨询;

　　(4)为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在销售时，就在售楼处、样板房等处展开规范的物业管理工作(如清洁、绿化、安全保护等)，使业主对物业管理有良好的印象。

　　(五)竣工验收阶段

　　竣工验收是指工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序。按照国家建设部关于建设工程质量控制的有关规定，任何建设工程在竣工后都必须进行竣工验收。

　　1.内容

　　这一阶段的内容主要是参与竣工验收。在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收;在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收;在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。

　　2.方法和要点

　　物业管理企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、老师给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。

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