2016年理财规划师《综合评审》模拟试题

　　案例(二)

　　邹小姐在股市中经验丰富、获利颇丰，两个月前她急流勇退将资金转而投资楼市。身为理财规划师的邹小姐心中清楚，房地产市场是最稳定的投资渠道。她用15万元买下天河东闹市区中的旧房子出租，租金回报率达到9.6%。

　　邹小姐是银行从业人士，今年不到30岁。在近两年的“牛市”当中，得益于信息的灵通，邹小姐在没有从家里得到任何经济支持的情况下，储蓄已从原来的4万多元增值到近20万元。身为理财规划师的邹小姐对投资相当有研究，尽管手上的资金并不算丰裕，但两个月前她还是毅然将资金从基金和股市中退出，打算投入到楼市中。

　　经过短短一个星期的了解，做事雷厉风行的邹小姐就迅速以15万元的总价买下了天河东路的一套房改房，面积仅20.4平方米。拿到房产证后，邹小姐用几千元从二手市场购买了必用的家具电器，简单布置了房间，立即在中介行放盘出租。

　　当得知邹小姐是一名理财规划师时，地产行的销售人员非常纳闷，认为她在股市一片飘红的形势下急流勇退，反而投入到自己并不熟悉的房地产领域，似乎太过冒险，于是纷纷向她询问个中缘由。而邹小姐惜字如金，不肯多说。

　　放盘不到3天，邹小姐的房子以1200元/月的租金租出。按这样的租金计算，这套20.4平方米的房子年租金回报率高达9.6%，让中介销售人员们都大跌眼镜。

　　点评

　　中原研究人员表示，邹小姐的房产投资策略确有很多值得借鉴的地方。近两年，股市一片大好，邹小姐善于判断入市时机，从中获得近4倍的投资收益，完成了小额资本的积累过程。而当目前股市处于高位，房价进入新一轮上涨通道时，她又能及时抽身，并选中投资回报率相当高的物业，对时机的把握有独到之处。

　　在一般人的印象中，房地产投资是有钱人的游戏，似乎只有大量的资本才能够买到具有投资价值的物业，其实不然。虽然目前广州一手房动辄超过一百万元，但如果善于利用中介的话，其实可以找到不少总价低、回报率高的二手房。

　　邹小姐所购物业处于天河东路，毗邻南方证券、平安大厦、金利来大厦等写字楼，与中信广场、大都会广场等广州顶级办公场所也只有5分钟左右的步行距离，有非常旺盛的租赁需求。该物业所处建筑已有超过10年的楼龄，无论是外墙还是内部装修都已显陈旧，所以其售价并不高，投资成本较低，而回报率则不错。

　　中原地产研究人士分析，对于用于出租的物业来说，可以借鉴如下的投资策略：对于黄金地段的物业，小户型投资回报率高，升值潜力也大;对于远离市中心的房子来说，则需选择知名度高、景观品质好的大盘，这样的物业无论升值潜力还是投资回报率都会比较理想。当然投资价值高的物业不会主动找上门，成熟的投资者会与地产中介保持联系，保持消息灵通，当目标出现时，做到心中有数，出手果断。

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　　案例(三)

　　任女士，27岁，月收入平均3000元;老公王先生，28岁，月收入平均4000元，年终奖金近1万元。两人刚结婚不久，没有孩子。但由于花钱无节制，每月经常入不敷出，有时还需要向老人伸手要钱。每月的基本开销：交通、通讯费每月1200元;水电煤气费200元;餐费2000元(其中很大一部分是花在外出就餐上);宽带与固定电话费150元;服装和娱乐方面的开销大约2000元;每月朋友聚会随礼等花费1000元。夫妻俩想要个孩子，可是有了孩子就需要大笔开支，因此先打算攒些钱。

　　【号脉问诊】

　　任女士家庭最大的问题就是结余过低，导致储蓄额度过少，甚至没有。

　　任女士家庭首要的理财方式就是节流。纵观任女士家庭的每月花销，可以发现很多花销明显偏高，有些花销可以避免。

　　【对症下药】

　　节流规划：每月1200元的交通费、通讯费明显偏高，可以选择乘坐公共交通工具;每月餐费2000元偏高，对任女士家庭来说，在家就餐是很平常的，每周一两次的外出就餐足矣;服装和娱乐方面的开销可以大大降低。建议任女士家庭的月支出应该控制在3715元以内，这样月结余比率可以提高至53%左右，基本生活品质仍然可以维持。

　　现金规划：为了更好地维持现有生活品质，任女士家庭应该进行适当的“现金”储备，用来应对家庭日常生活的开销，以及意外保障支出。建议任女士家庭储备14860元的“现金”额度，从每月结余中进行提取。

　　14860元的“现金”中，第一部分，2860元以活期存款的形式存在，用于日常生活的应急金;第二部分，7000元以定期存款的形式存在，期限选择1 年期和3年期，其中一年期可以采用12张存单法，每个月存入500元，一共存12个月;第三部分，5000元用来购买货币市场基金。

　　投资规划：做好“现金”储备后，可以把每月的结余资金用来进行投资，每月投入固定的金额，选择适当的基金产品，也就是时下比较流行的基金定投。建议选择指数型的基金进行定投，同时，辅助选择偏债型基金，进行适当的风险分散。

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　　案例(四)

　　高先生30岁，是一名医生，爱人李女士28岁是同单位的护士。夫妻两人收入稳定，分别是5500元和3500元。每月家庭支出也比较稳定，大约在 4000元左右。由于刚结婚不久，所以只有3万元的活期储蓄。夫妻两人现在居住在高先生父母早期准备的住房中，市价80万元。夫妻俩想换一套附近的商品房，考虑在150万元左右。高先生夫妇没有投资理财经验，也没有购买过保险。夫妻俩打算两年后要个小孩，从现在起准备一笔婴幼儿的抚养费用。

　　【号脉问诊】

　　高先生家庭的年结余比例较高，说明高先生家庭储蓄意识与能力较好，家庭净资产提升能力也较高。另外，高先生家庭没有负债，也没有金融资产投资，一方面反映出家庭财务较为安全，没有财务风险，还具有利用财务杠杆的空间，另一方面反映了家庭缺乏投资意识，整体资产的增值力不强。

　　【对症下药】

　　现金规划：因为高先生与爱人收入都比较稳定，因此建议其流动资产可以保持1.5万元，作为家庭生活的备用金。这部分备用金可以把活期存款作为预留，也可以将其中一部分配置为货币市场基金来持有。

　　消费支出规划：高先生家庭主要有换房的目标，但高先生资金尚不充裕，必须用旧房换新房。如果换150万元的房子，则需要贷款70万元，月供额为3757 元左右，占月收入的42%。显然这个比例已经超过了房屋贷款占月收入的合理比例上限，会给家庭带来较重的负担。因此，建议降低规划目标，可以考虑总价为 120万元的房子，这样贷款负担会大为减轻。

　　风险管理规划：建议夫妻俩每年拿出6000元左右来购买商业保险，在险种配置方面，高先生和李女士应当选择的品种是一些健康险、医疗险、意外险以及养老保险等。应当更多注重保险资产的保障功能，分红应当不是保险主要考虑的因素。

　　养子规划：准备在两年后要孩子的计划，可以从现在开始准备，每月可以拿出2000元进行积累资金，可以投资于债券型基金，这样损失本金的风险很小，还可以收到5%左右的年收益，经计算可得出两年后可以积累5万元资金，用来准备孩子出生需要的费用。同时还应该尽早准备孩子教育经费，可以坚持定投到孩子上大学时。

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