2017年经济师考试初级房地产专业知识模拟题四

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　　1甲将房屋出卖给乙并且进行了产权登记，而乙又将房屋转卖给丙，也进行了产权登记。以后，若甲主张与乙之间的房屋买卖有重大误解而申请予以撤销，则丙(　　)。

　　A.不能取得房屋所有权

　　B.可以取得房屋所有权

　　C.不能取得房屋所有权，前提是法院判决乙不能取得房屋所有权

　　D.可以取得房屋所有权，前提是法院判决乙能够取得房屋所有权

　　参考答案：B

　　参考解析

　　丙属于善意第三人，仍可以取得房屋所有权，因为法律赋予不动产物权登记以公信力。因登记的所有权人是乙，丙也相信房屋是乙的所有物，所以丙取得其所有权。换句话说，即使公示与实际权力状况不一致，善意受让人基于对公示的信赖仍能够取得物权。

　　2在专业房地产估价中，把需要估价的房地产称为(　　)。

　　A.估价主体

　　B.估价对象

　　C.估价目的

　　D.估价时点

　　参考答案：B

　　参考解析

　　估价对象即估价客体，也称为被估价房地产、估价标的，当估价对象为房屋所有权和建设用地使用权以外的某种房地产权益时，例如租赁权、地役权、抵押权时，可称为被估价权益，是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产。

　　3房屋租赁的前提是房屋的(　　)。

　　A.所有权与经营权分离

　　B.所有权与居住权分离

　　C.经营权与使用权分离

　　D.所有权与使用权分离

　　参考答案：D

　　参考解析

　　在房屋租赁中，房屋所有权人不转移房屋所有权，而是把房屋使用权与房屋所有权分离，将房屋在一定期限内让与承租人使用，并通过收取租金，部分实现房地产的价值。

　　4变更登记不包括(　　)。

　　A.国有建设用地使用权变更登记

　　B.受益权变更登记

　　C.土地抵押权变更登记

　　D.地役权变更登记

　　参考答案：B

　　参考解析

　　土地变更登记是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记，包括：①国有建设用地使用权变更登记;②土地抵押权变更登记;③地役权变更登记;④土地用途变更登记;⑤土地其他变更登记。

　　5在物业装饰装修之前，由装修人和物业服务企业签订《物业装饰装修管理协议》，规定了物业服务企业向装修人约定收取的费用通常包括(　　)。

　　A.装饰装修管理服务费和场地使用费

　　B.垃圾清运费和场地使用费

　　C.装饰装修管理服务费和排污费

　　D.装饰装修管理服务费和垃圾清运费

　　参考答案：D

　　参考解析

　　《物业装饰装修管理协议》中约定的物业服务企业向装修人收取的费用，一般包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。物业装饰装修管理的基本要求是：装饰装修垃圾需袋装处理;按指定位置、时间、方式进行堆放和清运。

　　6房地产所有权分类不包括(　　)。

　　A.单独所有

　　B.共有

　　C.家庭所有

　　D.建筑物区分所有权

　　参考答案：C

　　参考解析

　　房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权：共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权：建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　7下列各项中，不适用收益法进行估价的是(　　)。

　　A.公寓

　　B.公园

　　C.停车场

　　D.加油站

　　参考答案：B

　　参考解析

　　收益法适用于评估收益性房地产——有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值。例如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。

　　8为居民创造一个卫生、安静的居住环境，是居住区规划设计的(　　)要求。

　　A.环境

　　B.使用

　　C.经济

　　D.美观

　　参考答案：A

　　参考解析

　　规划设计是一项综合性较强的工作。环境要求，要求居住区有良好的日照、通风等条件，防止噪声的干扰、大气和水的污染等，为居民创造一个卫生、安静的居住环境。

　　9物业管理机构更迭时，承接查验的各项费用和收支不包括(　　)。

　　A.物业服务费

　　B.停车费

　　C.水电费

　　D.装饰装修费

　　参考答案：D

　　参考解析

　　物业管理机构更迭时承接查验的内容之一是各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况。其中，各项费用与收支包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。

　　10住房公积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于(　　)。

　　A.40%

　　B.50%

　　C.60%

　　D.70%

　　参考答案：C

　　参考解析

　　住房公积金的增值收益应当存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。其中，用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于60%，具体比例由各省、自治区、直辖市财政厅(局)确定。

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　　11估价时点原则是指评估一处房地产的价格时，(　　)。

　　A.不考虑时间的绝对变化

　　B.不考虑时间变化对市场的影响

　　C.必须确定某个特定时间

　　D.不考虑房地产价格的时间性

　　参考答案：C

　　参考解析

　　估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。这要求房地产估价必须先确定某个特定时间。

　　12旅游和娱乐用地使用权出让的最高年限为(　　)年。

　　A.40

　　B.50

　　C.60

　　D.70

　　参考答案：A

　　参考解析

　　目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为5()年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。

　　13下列各项中，房屋租赁基本流程不包括(　　)。

　　A.寻租人确定房源

　　B.租赁双方签订书面租赁合同

　　C.房屋租赁当事人在租赁合同签订后15日内，到房屋所在地的房地产管理机关备案

　　D.出租人到房屋所在区、县税务部门缴纳房产税、营业税及所得税

　　参考答案：C

　　参考解析

　　房屋租赁的基本流程：①寻租人确定房源;②租赁双方签订书面租赁合同;③房屋租赁登记备案;④出租人到房屋所在区、县税务部门缴纳房产税、营业税及所得税。选项C，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关文件到房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

　　14房地产开发企业必须具有符合(　　)规定的注册资本。

　　A.县级人民政府

　　B.国务院

　　C.县级以上人民政府

　　D.省级人民政府

　　参考答案：B

　　参考解析

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定，设立房地产开发企业应该具备的条件是：①有自己的名称和组织机构;②有固定的经营场所;③有符合国务院规定的注册资本;④有足够的专业技术人员;⑤法律、行政法规规定的其他条件。

　　15房地产之所以有独一无二性是因为(　　)。

　　A.坐落位置不同

　　B.外观形象不同

　　C.建筑结构不同

　　D.建筑设计不同

　　参考答案：A

　　参考解析

　　独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。每宗厉地严都有自己的独特之处，即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的地点或朝向不同，地形、地势不同，周围环境和景观不同，这两宗房地产也是不相同的。

　　16物业是指已建成并经竣工验收投入使用的(　　)。

　　A.各类房屋及配套的设施设备

　　B.各类房屋及配套的设施设备和相关场地

　　C.单体建筑和建筑群

　　D.各类房屋和相关场地

　　参考答案：B

　　参考解析

　　物业管理中的物业，是指房屋及配套的设施设备和相关场地。房屋可以是建筑群，也可以是单体建筑。配套的设施设备和相关场地是指与房屋相配套或者为房屋使用者服务的室内外市政公用设施、设备和与之相邻的场地、庭院、道路等。

　　17下列不属于建筑物区分所有权的是(　　)。

　　A.业主对专有部分的所有权

　　B.业主对建筑区划内的共有部分的占有权

　　C.业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权

　　D.业主对建筑区划内的共有部分的共有权

　　参考答案：B

　　参考解析

　　《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据这一规定，建筑物区分所有权由以下三部分构成：①业主对专有部分的所有权;②业主对建筑区划内的共有部分的共有权;③业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。

　　18下列价值中因投资者的不同而变动的是(　　)。

　　A.市场价值

　　B.使用价值

　　C.投资价值

　　D.账面价值

　　参考答案：C

　　参考解析

　　某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个具体的投资者(这里的投资者是广义的，包括消费者)的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对该房地产所估计的价值或作出的评价。投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者的不同而不同。

　　19关于单位为职工缴存的住房公积金的列支方式，下列说法不正确的是(　　)。

　　A.机关在预算中列支

　　B.事业单位由财政部门核定收支后，在预算或者费用中列支

　　C.企业在预算中列支

　　D.企业在成本中列支

　　参考答案：C

　　参考解析

　　单位为职工缴存的住房公积金，按照下列规定列支：①机关在预算中列支;②事业单位由财政部门核定收支后，在预算或者费用中列支;③企业在成本中列支。

　　20物业管理最主要的特点是(　　)。

　　A.社会化

　　B.市场化

　　C.专业化

　　D.制度化

　　参考答案：B

　　参考解析

　　物业管理市场化是指物业服务企业通过市场竞争机制，遵循等价交换和供求平衡的原则，依靠良好的经营和服务占领市场份额的商业行为，是物业管理最主要的特点。

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