2017年经济师考试初级房地产专业知识模拟题三

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　　1城市国有土地的范围具体包括(　　)。

　　A.城市市区的土地

　　B.城市郊区部分土地

　　C.不平等条约获得的境外土地

　　D.其他依照法律没收，征用为国家所有的土地

　　E.国家依法征用由机关、企业、事业单位、部队、学校等单位使用的土地

　　参考答案：A,B,D,E

　　参考解析

　　《中华人民共和国土地管理法实施条例》明确了国有土地的范围，主要包括：①城市市区的土地;②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地：③国家依法征收的土地;④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;⑥因国家组织移民、自然灾害等的原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。农村和城市郊区的土地有的属于国家所有。

　　2有下列行为之一的，廉租住房住户应当按照合同约定退回廉租住房(　　)。

　　A.无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的

　　B.无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的

　　C.私自改变廉租住房的内部建筑结构

　　D.无正当理由连续1年以上未在所承租的廉租住房居住的

　　E.无正当理由累计1年以上未交纳廉租住房租金的

　　参考答案：A,B

　　参考解析

　　城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房：①无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的;②无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。

　　3现实中对房地产估价的需要是多方面的，除房地产交易、抵押、税收的需要外，还有(　　)。

　　A.房地产保险和损害赔偿的需要

　　B.房地产征用拆迁补偿的需要

　　C.房地产纠纷解决的需要

　　D.房地产转让的需要

　　E.政府强制规定的需要

　　参考答案：A,B,C,D

　　参考解析

　　房地产估价的需要主要有：①国有建设用地使用权出让的需要;②房地产转让的需要;③房地产抵押贷款的需要;④房地产征收征用补偿的需要;⑤房地产损害赔偿的需要;⑥房地产分割、房地产税收、房地产保险、房地产争议调处和司法鉴定的需要;⑦企业对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、产权转让、租赁、清算等经济行为的需要。

　　4划拨土地使用权包括的形式有(　　)。

　　A.土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用

　　B.有偿取得

　　C.无偿取得

　　D.占用

　　E.侵占

　　参考答案：A,C

　　参考解析

　　划拔土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。除法律、法规另有规定外，以划拔方式取得的土地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

　　5真正需要估价的主要是(　　)等无形资产和企业整体资产。

　　A.房地产

　　B.日用品

　　C.古董

　　D.名家艺术品

　　E.珠宝玉石

　　参考答案：A,C,D,E

　　参考解析

　　对于价值量较小或者价格依照通常方法交易确定的商品或者资产，通常不需要专业估价。真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。

　　6下列选项中，属于档案管理内容的有(　　)。

　　A.物业权属资料

　　B.业主的权属档案资料

　　C.物业运行记录

　　D.档案的更新

　　E.物业服务企业行政管理

　　参考答案：A,B,C,E

　　参考解析

　　档案管理是指物业服务企业在物业管理活动中，对物业和业主的原始记录进行收集、整理、鉴定、保存、统计、利用，为物业管理提供客观依据和参考资料的活动。物业管理档案的内容包括物业权属资料、技术资料和验收文件，业主的权属档案资料、个人资料，物业运行记录、物业维修记录、物业服务记录和物业服务企业行政管理以及物业管理相关合同资料等。档案管理应对业主的个人信息保密。

　　7下列选项中，不属于房产税基本特点的有(　　)。

　　A.房产税属于财产税，其征税对象是房产

　　B.大、中、小城市的税率标准不一样

　　C.按年征收，分期缴纳

　　D.实行等级幅度税额

　　E.对于出租的房产按租金收入征税

　　参考答案：B,D

　　参考解析

　　房产税的基本特点包括：①属于财产税，其征税对象是房产;②按年征收、分期缴纳;③区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于非出租的房产，依照房产余值计算缴纳，对于出租的房产，依照房产租金收入计算缴纳;④税率全国统一。

　　8下列选项中，属于房地产市场特征的有(　　)。

　　A.经营对象的不可移动性

　　B.以地产交易为主

　　C.是一个地区性市场

　　D.以房产交易为主

　　E.以租赁市场为主

　　参考答案：A,C

　　参考解析

　　房地产市场的特征：①交易的房地产实物不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权利(如房屋所有权、建设用地使用权)的转移;②交易的对象非标准化，是一个产品差异化(异质性)的市场;③是一个地区性市场;④容易出现垄断和投机;⑤较多的受法律、法规、政府政策措施的影响和限制;⑥一般人非经常参与;⑦交易金额较大;⑧交易程序较复杂;⑨广泛需要房地产经纪人提供服务。

　　9房地产估价合法原则中，在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以(　　)为依据。

　　A.房地产权属证书

　　B.土地用途管制

　　C.权属档案

　　D.合同约定

　　E.城市规划

　　参考答案：A,C,D

　　参考解析

　　依法判定的权益包括依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。具体来说，遵守合法原则应做到下列四点：①在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案(不动产登记簿)或者合同约定(如租赁权)以及其他合法权属证明为依据;②在依法判定的使用权利方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据;③在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据;④在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。

　　10写字楼属于(　　)。

　　A.非收益性房地产

　　B.收益性房地产

　　C.出售型房地产

　　D.出租型房地产

　　E.自用型房地产

　　参考答案：B,C,D,E

　　参考解析

　　写字楼是既可以出租、销售又可以自用的房地产。写字楼在本质上具有直接产生经济收益的能力，因而属于收益性房地产。

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　　11房地产具有交换价值的前提是房地产具有(　　)。

　　A.投资价值

　　B.市场价值

　　C.使用价值

　　D.稀缺性

　　E.价格

　　参考答案：A,B,C

　　参考解析

　　房地产具有交换价值的前提：①使用价值，没有使用价值的东西不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值;②投资价值，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件;③市场价值，是房地产对于一个典型的投资者的经济价值，市场价值是客观的、非个人的价值，只有存在客观的市场价值时，房地产才能进行交换。

　　12关于特约服务的说法，正确的有(　　)。

　　A.特约服务是受业主和物业使用人的委托，为满足其个别需求而提供的服务

　　B.特约服务通常是在物业服务合同中未要求、物业服务企业在专项服务中也未设立，而业主或物业使用人又提出的需求

　　C.当有较多的业主和物业使用人有某种需求时，可将该项特约服务纳入专项服务

　　D.物业服务企业在可能的情况下应尽量满足业主需求，提供特约服务

　　E.特约服务实际上是公共服务的补充和完善

　　参考答案：A,B,C,D

　　参考解析

　　特约服务是受业主和物业使用人的委托，为满足其个别需求而提供的服务。这种服务通常是在物业服务合同中未要求、物业服务企业在专项服务中也未设立，而业主或物业使用人又提出的需求。此时，物业服务企业在可能的情况下应尽量满足这种需求，提供特约服务。特约服务实际上是专项服务的补充和完善。当有较多的业主和物业使用人有这种需求时，可将此项特约服务纳入专项服务。

　　13下列选项中，属于房地产经纪必要性的有(　　)。

　　A.房地产的价值量大、独一无二

　　B.委托人懒惰

　　C.房地产交易程序复杂

　　D.房地产的产权复杂

　　E.房地产市场信息不对称

　　参考答案：A,C,D,E

　　参考解析

　　房地产的价值较大、独一无二等特性和质量、性能、产权复杂，以及房地产市场存在严重的信息不充分和信息不对称，使得房地产交易涉及的金额较大、专业性较强、法律规范较多、交易过程复杂、交易双方难以相互信任，因此房地产交易者往往需要专业的房地产经纪机构和房地产经纪人员为其提供房地产交易相关信息和专业服务。

　　14房屋建筑安装工程直接费是由(　　)及其他直接费构成。

　　A.工程量

　　B.材料耗费

　　C.施工管理费

　　D.投资利息

　　E.机械台班

　　参考答案：A,B,E

　　参考解析

　　房屋建筑安装工程直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直接费用逐月提出统计报表，将实际费用与工程预算作比较，并且根据实物工程量和花费的比较，计算出实际工程单价，最后与预算工程单价比较，研究存在的问题。

　　15估价目的不同，(　　)。

　　A.估价结果应相同

　　B.采用的估价方法可能不同

　　C.估价结果可能不同

　　D.估价方法应相同

　　E.采用的依据可能不同

　　参考答案：B,C,E

　　参考解析

　　估价目的是指一个房地产估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，估价对象的范围可能不同，估价时点可能不同，评估的价值类型可能不同，估价依据可能不同，估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同。

　　16根据所有制性质的不同，房地产开发企业可以分为(　　)。

　　A.全民所有制经济的房地产开发公司

　　B.集体所有制经济的房地产开发公司

　　C.民营房地产企业

　　D.涉外房地产企业

　　E.房地产项目公司

　　参考答案：B,C,E

　　参考解析

　　按照企业所有制性质，房地产开发企业分为：①公有制的房地产开发企业，主要是由全民所有制经济和集体所有制经济的房地产开发经营企业组成;②非公有制的房地产开发企业，主要包括民营房地产企业和涉外房地产企业。

　　17关于早期介入，下列说法正确的有(　　)。

　　A.在可行性研究阶段介入时要考虑物业的使用成本

　　B.是在新建物业竣工后所引入的物业管理的咨询活动

　　C.销售阶段主要是参与房地产的销售

　　D.竣工阶段的早期介入的主要内容是参与竣工验收

　　E.早期介入有助于提高建设单位的开发效益

　　参考答案：A,D,E

　　参考解析

　　选项B，早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要引入物业管理的咨询活动;选项C，销售阶段早期介入的内容有：①完成物业管理方案及实施进度表;②拟定物业管理的公共管理制度;③拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续;④为销售人员提供必要的物业管理基本知识培训;⑤派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务;⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。

　　18计划经济体制下，城镇住房制度的特点有(　　)。

　　A.国家统包

　　B.无偿分配

　　C.低价卖出

　　D.无限期使用

　　E.低租金

　　参考答案：A,B,D,E

　　参考解析

　　改革开放之前，城镇住房主要由国家投资建设;建好的住房不出售，主要是通过职工所在单位，按照工龄、职务、学历等打分排队进行分配;对于分配后的住房，只收取象征性的低租金。这种住房制度通常被概括为“国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配并近乎无偿使用的福利性住房制度”。

　　19下列选项中，属于房地产经纪人义务的有(　　)。

　　A.遵守法律、法规、行业管理规定、职业道德和执业规则

　　B.接受职业继续教育，不断提高业务水平

　　C.同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务

　　D.向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务

　　E.为委托人保守商业秘密

　　参考答案：A,B,D,E

　　参考解析

　　房地产经纪人应当履行下列义务：①遵守法律、法规、行业管理规定、职业道德和执业规则;②不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务;③向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务;④为委托人保守商业秘密;⑤接受国务院建设行政主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查;⑥接受职业继续教育，不断提高业务水平。

　　20下列选项中，属于社区管理特征的有(　　)。

　　A.公共性

　　B.综合性

　　C.规范性

　　D.具体性

　　E.社会性

　　参考答案：A,B,C,D

　　参考解析

　　我国的社区管理是在一定的社会环境下，社区管理组织为了维护社区的正常秩序，满足居民物质生活、精神生活等特定需要，通过各种体制、手段、方式等对社区公共事务及自身进行的一系列自我管理和行政管理。社区管理具有公共性、综合性、规范性、具体性等特征。

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