环球网校2017年中级经济师《中级房地产》章节练习题第五次直播

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　　一、单选题

　　1.同一个房地产投资项目由不同的投资者经营，其经济效益往往不同。这体现了地产投资具有( )的特点。

　　A. 投资品种多样性

　　B.投资价值附加性

　　C.投资区域差异性

　　D.投资收益个别性

　　【答案】D

　　【解析】房地产投资的特点。投资者不同，效益不同，这是投资收益个别性特点。

　　2.某房地产开发项目的总投资为5000万元，其中60%为年利率7%的银行贷款，全部本息3年还清，每年还本额相同，利息不再计息，到期的还款总额为( )万元。

　　A.3210

　　B.3420

　　C.3630

　　D.3675

　　【答案】B

　　【解析】因为利息不再计息，故本题考核的是单利的计算。贷款额=5000×60%=3000万元，每年末还本金相等为1000万元，第一年末还利息=1000×7%×3=210万元，第二年末还利息=1000×7%×2=140万元，第三年末还利息=1000×7%=70万元，三年后还款总额=还本金+还利息=3000+70+140+210=3420万元。可根据生活常识计算。

　　3.某家庭向银行申请了总额为30万元、年利率为6%、贷款期限为30年、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。该家庭的月还款额是( )元。

　　A.1798.65

　　B.2333.33

　　C.4786.25

　　D.5018.81

　　【答案】A

　　【解析】已知P求A，利用公式：

　　4.某投资者以500万元购买了一商铺用于出租经营，未来20年的年净租金收入为60万元，投资者的目标收益率为10%。该投资项目的财务净现值为( )万元。

　　A.5.00

　　B.10.80

　　C.12.00

　　D.54.55

　　【答案】B

　　【解析】已知年值A=60万元，N=20年，i=10% 求现值P后减去初始投资500万元等于10.8万元。P=A[(1+i)n-1]/[i(1+i)n]=510.8万元，510.8-500=10.8万元。

　　5.某投资者以100万元购买了一店铺，其中60万元为银行提供的年利率为7%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。该店铺的年租金收入为15万元，年经营成本为年租金收入的25%。该项投资的偿债备付率是( )。

　　A. 1.32

　　B. 1.76

　　C. 1.88

　　D. 2.50

　　【答案】A

　　【解析】偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额

　　可用于还本付息的资金=15-15×25%=11.25万元。

　　当期应还本付息额：等额本息还款公式计算为8.54万元。

　　偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额=11.25/8.54=1.32

　　二.多选题

　　1.从投资者的角度看，资金产生时间价值的主要原因有()。

　　A.政策变化

　　B.投资收益

　　C.价格波动

　　D.通货膨胀

　　E.时间风险

　　【答案】BDE

　　【解析】资金的时间价值的概念及产生原因。资金的时间价值产生的原因： ①投资收益。②通货膨胀。③时间风险。

　　2.房地产开发项目的开发费用主要包括( )。

　　A.基础设施建设费

　　B.建安工程费

　　C.管理费用

　　D.销售费用

　　E.财务费用

　　【答案】CDE

　　【解析】出售型房地产开发项目的现金流量。开发费用，注意不是开发成本。开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用。AB属于开发成本。

　　3.对于经营性房地产开发投资项目的现金流出，属于运营成本的是( )。

　　A.人工费

　　B.绿化养护费

　　C.清洁卫生费

　　D.保安费用

　　E.消费税

　　【答案】ABCD

　　【解析】经营性房地产开发投资项目的现金流出。ABCD都属于运营成本的内容。

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　　三.案例分析题

　　某投资者购买了一商铺用于出租经营，其置业投资和前5年的净租金收益如下表所示。银行贷款年利率为7%，国库券年利率为5%，投资者目标收益率为10%。单位：万元

　　1.该投资项目的财务净现值是( )万元。

　　A.72.44

　　B.125.12

　　C.164.37

　　D.280.00

　　【答案】A

　　【解析】各年净现金流量折现到投资初期加和再减去初始投资。投资者目标收益率为10%大于银行贷款年利率为7%，因此折现时折现率选用10%

　　即：90.91+99.17+135.24+122.94+124.18-500=72.44万元

　　2.该投资项目的静态投资回收期是( )年。

　　A.3.56

　　B.4.00

　　C.4.17

　　D.5.00

　　【答案】A

　　【解析】计算累计净现金流量。然后直接判断为A:3.56

　　3.该投资项目的财务内部收益率是( )。

　　A.10.00%

　　B.14.88%

　　C.20.00%

　　D.31.20%

　　【答案】B

　　【解析】折现率为10%时净现值为72.44，选取折现率为15%时求取净现值为-2.22

　　内插法求取财务内部收益率。FIRR=14.88%

　　4.假如( )，该投资项目收益率将下降。

　　A.净租金收益减少

　　B.第5年与第2年的净租金收益调换

　　C.置业投资增加

　　D.通货膨胀率下降

　　【答案】AC

　　【解析】净租金收益减少收益下降。置业投资增加，在净租金不变的情况下收益下降。

　　第5年与第2年的净租金收益调换收益提高。通货膨胀率下降收益提高。

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