2020年银行从业资格《个人贷款》第三章第一节：个人住房贷款的要素

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【知识点4】个人住房贷款的要素

(一)贷款对象

须满足贷款银行的要求：

1.合法有效的身份或居留证明；

2.有稳定的经济收人，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；

3.有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议，有符合规定的首付款证明材料及贷款银行要求提供的其他证明文件；

4.有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；

5.贷款银行规定的其他条件。

(二)贷款利率

客户本身存在一定的风险，因此，银行都会在中国人民银行规定的贷款基准利率及浮动区间确定每笔贷款利率。个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。

1.利率浮动区间下限为基准利率的0.7倍；

2.二套房贷款利率浮动区间下限为基准利率的1.1倍；

3.贷款期限一年以内(含一年)，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息；

4.贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，可由借贷双方按商业原则确定，也可采用固定利率的确定方式。

(三)贷款期限

各银行根据自身情况，规定有所差异。部分行有以下要求：

1.个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。其中，个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的土地使用权剩余期限。

2.—般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。对于借款人已离退休或即将离退休的，贷款期限不宜过长。

(四)还款方式

1.贷款期限在1年以内(含1年)的，借款人可采取一次还本付息法。

2.贷款期限在1年以上的，可采用等额息还款法和等额本金还款法等。

3.借款人可以根据需要选择还款方法。但一笔借款合同只能选择一种还款方法，贷款合同签订后，未经贷款银行同意，不得更改还款方式。

(五)担保方式

以抵押担保为主，在未实现抵押登记前，普遍采取抵押加阶段性保证的方式。

1.在一手房贷款中，在房屋办妥抵押登记前，一般由开发商承担阶段性保证责任；

2.在二手房贷款中，一般由中介机构或担保机构承担阶段性保证责任；

3.在抵押住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，保证人不再承担责任

(六)贷款额度

个人住房贷款最低首付款比例为20%，具体有以下规定：

在不实施“限购”措施的城市

1.原则上首套房最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；

2.对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；

3.对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例为不低于30%；

4.对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例。

在实施“限购”措施的城市

1.首套自用房贷款最低首付款比例为30%；

2.对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套房贷款政策；

3.对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例为不低于40%，具体首付款比例由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

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