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2014年银行从业《公司信贷》第八章重点:贷款抵押的风险防范

更新时间:2013-11-27 13:47:20 来源:|0 浏览0收藏0

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摘要 2014年银行从业《公司信贷》第八章重点:贷款抵押的风险防范

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  贷款抵押的风险防范

  (1)对抵押物进行严格审查

  首先要确保抵押物的真实性,这要求信贷人员认真审查有关权利凭证,对于房地产抵押的,要对房地产进行实地核查;其次确保抵押物的合法性,这要求信贷人员严格依照相关法律审查抵押物,防止法律禁止抵押的财产用于抵押。最后认真查验抵押物的权属,确保抵押物的有效性。信贷人员在核查抵押物的权属时一定要认真仔细,特别要注意以下情况:用合伙企业财产抵押时,必须经全体合伙人同意并共同出具抵押声明。

  (2)对抵押物的价值进行准确评估

  这是保证抵押物足值的关键。在实际操作中,银行一般要求抵押企业提供商业评估机构出具的评估报告,并根据评估价值打折扣后确定贷款额。这就要求银行认真审查评估报告的真实性和准确性,防止评估价值中掺有水分。贷款一旦发放后,银行应按照一定的时间频率对抵押物价值进行评估。可见,抵押物价值评估是一项经常性的工作。

  (3)做好抵押物登记工作, 确保抵押关系的效力。

  需依法登记的抵押物,抵押合同自登记之日起生效。这些财产包括房地产、林木、航空器、船舶、车辆以及企业的设备和其他动产。法律规定自登记之日起生效的合同,必须办理抵押登记,否则合同就无效。因此,银行在办理抵押贷款时,对法律规定需登记的合同,必须切实做好登记工作,以确保抵押关系的合法有效。

  (4)抵押合同期限应覆盖贷款合同期限

  抵押期限应等于或大于贷款期限,凡变更贷款主合同的,一定要注意新贷款合同与原贷款抵押合同期限的差异,不能覆盖贷款合同期限的要重新签订抵押合同。

  根据《担保法》的规定,下列财产可以抵押:

  ①抵押人所有的房屋和其他地上定着物;

  ②抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;

  ③抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物;

  ④抵押人依法有处分权的原材料、半成品、产品;

  ⑤抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权;

  ⑥依法可以抵押的其他财产。

  不得抵押的财产有:

  ①土地所有权;

  ②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权, 但担保法特别规定的除外;

  ③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

  ④所有权、使用权不明或者有争议的财产;

  ⑤依法被查封、扣押、监管的财产;

  ⑥依法不得抵押的其他财产。

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  2. 贷款抵押额度的确定

  (1)抵押物的认定

  作为贷款担保的抵押物,必须是归抵押人所有的财产,或者是抵押人有权支配的财产。因此,银行对选定的抵押物要逐项验证产权。实行租赁经营责任制的企业,要有产权单位同意的证明;集体所有制企业和股份制企业用其财产作抵押时,除应该核对抵押物所有权外,还应验证董事会或职工代表大会同意的证明;用共有财产作抵押时,应取得共有人同意抵押的证明,并以抵押人所有的份额为限。

  (2)抵押物的估价

  抵押物的估价是评估抵押物的现值。银行对抵押物的价值都要进行评估。

  ①估价方法

  由于我国的法律还未就抵押物估价问题作出具体规定,一般的做法由抵押人与银行双方协商确定抵押物的价值,委托具有评估资格的中介机构给予评估或银行自行评估。一般的估价方法是:

  ● 对于房屋建筑的估价,主要考虑房屋和建筑物的用途及经济效益、新旧程度和可能继续使用的年限、原来的造价和现在的造价等因素;

  ● 对于机器设备的估价,主要考虑的因素是无形损耗和折旧,估价时应扣除折旧;

  ● 对可转让的土地使用权的估价,取决于该土地的用途、土地的供求关系。

  此外,估价的时间性和地区性,也都会对评估结果产生一定的影响。

  ②抵押率的确定

  在抵押物的估价中,确定抵押率也非常关键,抵押率的高低直接影响了抵押物对债权的保障程度。确定抵押率的依据主要有以下两点内容。

  一是抵押物的适用性、变现能力。选择的抵押物适用性要强,由适用性判断其变现能力。对变现能力较差的,抵押率应适当降低。

  二是抵押物价值的变动趋势。一般可从下列方面进行分析。

  ● 实体性贬值,即由于使用磨损和自然损耗造成的贬值;

  ● 功能性贬值,即由于技术相对落后造成的贬值;

  ● 经济性贬值,即由于外部环境变化引起的贬值或增值。

  信贷人员应根据抵押物的评估现值,分析其变现能力,充分考虑抵押物价值的变动趋势,科学地确定抵押率。

  担保审查和审定人员应认真审核抵押率计算方法,准确确定抵押率。抵押率的计算公式为:

  抵押率 = 担保债权本息总额 / 抵押物评估价值额 × 100%

  (3)抵押贷款额度的确认

  由于抵押物在抵押期间会出现损耗、贬值,在处理抵押物期间会发生费用,以及贷款有利息、逾期有罚息等原因、银行一般向借款人提供的贷款额会低于抵押物的评估值,贷款额度要在抵押物的评估价值与抵押贷款率的范围内加以确定。其计算公式为:

  抵押贷款额 = 抵押物评估值 × 抵押贷款率

  抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。

  (4)抵押合同的签订

  贷款发放前,抵押人与银行要以书面形式签订抵押合同。抵押合同应当包括以下内容:

  ①被担保的主债权种类、数额;

  ②债务人履行债务的期限;

  ③抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属;

  ④抵押担保的范围;

  ⑤当事人认为需要约定的其他事项。

  根据《担保法》的规定,办理财产抵押的,还应按有关规定办理抵押登记手续,方可取得贷款。

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