造价工程师辅导资料：城市房地产管理法

　　城市房地产管理法

　　《房地产管理法》所规范的房地产，实际上是指具有商品属性的房产与地产。

　　(一)房地产开发用地

　　1. 土地使用权出让

　　土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。土地使用权出让最高年限由国务院规定。

　　土地使用权出让必须符合以下要求：

　　(1)禁止集体所有土地的使用权有偿出让。城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，其使用权方可有偿出让。转自环球网校edu24ol.com

　　(2)土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。

　　(3)县以上地方政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上政府下达的控制指标，拟订年度出让土地使用权总面积方案。

　　(4)应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订土地使用权出让合同，土地使用者必须按该合同约定，支付土地使用权出让金。

　　(5)需要改变土地用途的，土地使用者须取得出让方和有关部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订合同。

　　(6)土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

　　2. 土地使用权划拨

　　土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

　　下列建设用地的土地使用权，确属必要的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地;②城市基础设施用地和公益事业用地;③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;④法律、行政法规规定的其他用地。

　　(二)房地产开发

　　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，必须按土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。转自环 球 网 校edu24ol.com

　　(三)房地产交易

　　房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

　　1. 房地产转让

　　房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合如下条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;②按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。准予转让后，由受让方办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金。

　　商品房预售，应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证;③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　2. 房地产抵押

　　房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

　　3. 房屋租赁

　　房屋租赁时，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

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