2015年房地产估价师《制度与政策》考点控制性详细规划的控制体系

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　　控制性详细规划的控制体系

　　控制性详细规划的控制体系指标包括以下各项：

　　(1)用地控制指标。包括用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性。

　　(2)环境容量控制指标。包括容积率、建筑密度、绿地率、人口容量。

　　(3)建筑形态控制指标。包括建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。

　　(4)交通控制指标。包括交通出入口方位、停车位。

　　(5)城市设计引导及控制指标。包括对城市重要地段的地块，需对地块内建筑的形式、色彩、体量、风格提出设计要求。

　　(6)配套设施体系。包括生活服务设施布置，市政公用设施、交通设施和管理要求。

　　以上前五项属地块控制指标，可分为规定性指标和指导性指标两类。规定性指标是一旦确定下来，就必须严格遵照的指标;指导性指标则是参照执行的指标。

　　规定性指标一般包括以下各项：

　　(1)用地性质。指规划用地的使用功能，或土地用途，可根据用地分类标准进行标注。

　　(2)用地面积。规划地块划定的面积。

　　(3)建筑密度。即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制。

　　(4)建筑控制高度。即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。

　　(5)建筑红线后退距离。即建筑相对于规划内道路红线后退的距离。通常以下限控制。

　　(6)容积率。即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，即：

　　容积率=总建筑面积/土地面积

　　容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑的用途不同分为全部建筑容积率、住宅建筑容积率、公共建筑容积率等。全部建筑容积率、住宅建筑容积率、公共建筑容积率等的分子分别对应全部建筑面积、住宅建筑面积和公共建筑面积等。同样上边的建筑密度也可以有全部建筑密度、住宅建筑密度和公共建筑密度等。

　　(7)绿地率。规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，即：

　　绿地率=绿地面积/土地面积

　　绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地)，不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。

　　(8)交通出入口方位。规划地块内允许设置出入口的方向和位置。具体可分为以下几个指标：

　　1)机动车出入口方位。尽量避免在城市主要道路上设置车辆出入口，一般情况下，每个地块应设1～2个出入口。

　　2)禁止机动车开口地段。为保证规划区交通系统的高效安全运行，对一些地段禁止机动车开口，如主要道路的交叉口附近和商业步行街等特殊地段。

　　3)主要人流出入口方位。为了实现高效、安全和舒适的交通体系，可能会有必要将人、车进行分流，为此规定主要人流出入口方位。

　　(9)停车泊位及其他需要配置的公共设施。停车泊位指地块内应配置的停车车位数，通常按下限控制。其他设施的配置包括：居住区服务设施(中小学、幼托、居住区级公建)，环卫设施(垃圾转运站、公共厕所)，电力设施(变电站、配电所)，电信设施(电话局、邮政局)，燃气设施(煤气调气站)。

　　指导性指标一般包括以下各项：

　　(1)人口容量。即规划地块内部每公顷用地的居住人口数，通常以上限控制。

　　(2)建筑形式、体量、色彩、风格要求。对规划区重点地段的建筑形体和布局应进行特别控制(包括广场控制线、绿地控制线、裙房建筑控制线、主体建筑控制线、建筑架空控制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等具体指标)。

　　(3)其他环境要求。