2015年房地产估价师《经营与管理》损害赔偿估价技术的特殊性考点
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【摘要】为了帮助考生全面复习2015年房地产估价师《经营与管理》考试课程，系统掌握房地产估价师《经营与管理》考试教材的相关重点，环球网校编辑整理了"2015年房地产估价师《经营与管理》损害赔偿估价技术的特殊性考点"，主要阐述了损害赔偿估价技术的特殊性的知识点，供大家参考，祝学习愉快!
损害赔偿估价技术的特殊性
普通的估价业务，具有大量性、重复性等特点，房地产估价机构及估价师已经能够完全熟练掌握。对于损害赔偿估价而言，则呈现出个别性、差异性的特点。要做好该项工作，可借鉴的方面较少，需要针对每个损害的案例进行具体分析的基础上确定不同的估价思路与估价技术路线与方法，从而使估价技术过程呈现出更大的灵活性;
损害赔偿估价技术要与具体赔偿案例相结合
损害赔偿估价的主要技术方法原则上源于房地产估价的几大方法、但在实践中又需要灵活运用。
[例一]结合具体案例采用传统的估价方法。例如，一般对于施工质量缺陷引起的房地产贬值，如果属于可修复的情形，可以采用成本法的思路，根据按照修复方案进行造价及相关费用的估价确定估价结果，其估价结果依赖于具体的修复方案。
对于无法完全修复的赔偿案例估价，可采用不同的估价技术处理。依赖于处理方案有两种估价方案：一种是进行必要的修复程序，根据修复的方案进行计算，还需要计算修复后状态下的贬值，另一种是未进行该修复程序，从而直接计算损害现状下的贬值。在上述两种方案中，可能要借助其他的方法例如市场比较法进行，或者根据非估价传统主流方法的其他方法如支付意愿法等进行。
[例二]通过基本公式的逆向或其他方式的综合运用，求取赔偿金额。例如小区规划变化，业委会提出的房屋容积率上升，引起绿化率下降的损害赔偿案例则可以从开发商减少绿化的造价以及多建房屋的开发利润所得进行求取，在此过程中，绿化造价采用成本法进行求取，开发利润通过变形的假设开发法进行求取。
[例三]非传统估价方法的应用。例如环境质量引起的房地产贬值估价，需要通过对消费者的市场调查问卷，结合老师会议法、支付意愿函数的建立等多渠道进行，从方法的意义而言，已超出传统的估价方法，但从估价结果看，最终仍回归到房地产估价的范畴。
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