讲义:房屋租赁管理6.4

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　　第四节 房屋租赁管理

　　一、房屋租赁的概念

　　房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。《城市房地产管理法》第五十二条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”2010年12月1日，住房和城乡建设部发布了《商品房屋租赁管理办法》。租赁活动是民事活动，应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。

　　二、商品房屋租赁的条件

　　公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、.阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(一)属于违法建筑的;

　　(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;

　　(三)违反规定改变房屋使用性质的;

　　(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　三、商品房屋租赁合同

　　(一)商品房屋租赁合同的概念

　　商品房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。因此，在租赁中出租人与承租人应当对双方的权利与义务做出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。

　　(二)商品房屋租赁合同主要内容

　　《城市房地产管理法》规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。

　　(三)商品房屋租赁关系保护

　　租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

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　　四、商品房屋租赁登记备案

　　(一)商品房屋租赁登记备案材料

　　商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：

　　1.房屋租赁合同;

　　2.房屋租赁当事人身份证明;

　　3.房屋所有权证书或者其他合法权属证明;

　　4.直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。

　　商品房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。

　　(二)商品房屋租赁登记备案办理

　　对商品房屋租赁当事人提交的材料齐全并且符合法定形式、出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致、不属于《商品房屋租赁管理办法》规定不得出租的房屋的，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。

　　申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。

　　(三)商品房屋租赁登记备案证明

　　商品房屋租赁登记备案证明载明内容包括：出租人姓名(名称)，承租人姓名(名称)，有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。

　　商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在=十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

　　(四)商品房屋租赁登记备案系统

　　按照《商品房屋租赁管理办法》要求，直辖市、市、县房地产主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。房屋租赁登记备案记载的信息内容应当包括：出租人的姓名(名称)、住所，承租人的姓名(名称)、身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。

　　五、商品房屋转租

　　商品房屋转租，是指房屋承租人将承租的商品房屋再出租的行为。《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意”。承租人在租赁期限内，如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。房屋转租，应当订立转租合同。转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明。转租合同也必须按照《城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》的规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。转租合同生效后，转租人享有并承担新的合同规定的出租人的权利与义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方协商一致的除外。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。