2018年房地产估价师理论与方法：房地产抵押的需要

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　　房地产抵押是债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律规定以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。抵押虽然是“第二还款来源”，但它是保障债权实现的一种重要方式。

　　由于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值、价值较大等特性，是一种良好的用于担保债务履行的财产，所以在借贷等民事活动巾，债权人为保障实现其债权，通常会要求债务人或第三人将其有权处分且不属于法律法规规定不得抵押的房地产抵押给债权人，并要求贷款金额小于抵押房地产的价值。特别是商业银行为了兼顾业务发展、市场竞争和防范风险，既不能抬高抵押房地产的价值，又不能压低抵押房地产的价值。也就是说，如果为了，赚取更多利息而多放款，将会承受较大损失的风险;为了信贷安全而少放款，将会失去赚取较多利息的机会。两全其美的办法是追求抵押房地产的客观合理的价值。而为了知道该客观合理的价值，债权人一般会委托或要求债务人委托债权人信任的估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。

　　房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有下列5种：

　　(1)初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估。

　　(2)再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”

　　(3)续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估。

　　(4)抵押期问估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押房地产价值变化情况及有关信息披露等的需要，定期或在房地产市场价格变化较快、抵押房地产状况发生较大改变时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等价格或价值进行监测干¨评估。

　　(5)抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或拍卖、变卖的，为折价或拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。

　　在实际中，通常按照抵押贷款前、抵押贷款后和抵押物处置三个阶段，来划分为金融机构提供的房地产抵押估价及相关专业服务。在抵押贷款前，除了提供房地产价值评估，还可提供房地产贷款项目评价、抵押率(或贷款价值比、贷款成数)测算等服务。在抵押贷款后，除了提供抵押房地产价格或价值动态监测和评估，还可为抵押权人提供相关风险提示，如抵押人的行为足以使抵押房地产的价值减少的，要求抵押人停止其行为;抵押房地产的价值减少的，要求抵押人恢复抵押房地产的价值.或者提供与减少的价值相应的担保;抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，要求债务人提前清偿债务。在抵押物处置阶段，除了提供处置抵押房地产价值评估，还可提供资产处置方案、处置方式分析咨询等服务。

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