2018年房地产估价师《理论与方法》房地产税收的需要

相关推荐：2018年房地产估价师《理论与方法》知识点整理汇总

房地产税收的需要：

中国目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。这些税种中，除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度E都需要房地产估价。例如，契税是在土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，其计税依据是：①国有土地使用权出让、土地使用权出售和房屋买卖，为成交价格。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。②土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。③土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。因此，在上述需要由征收机关参照市场价格核定计税依据的情况下，通常需要测算房地产市场价格或评估房地产市场价值，为征收机关核定计税依据提供参考依据。2013年2月26日《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17号)要求“税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。”

再如，土地增值税是对转让房地产的增值额征收的一种税收，增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人可能隐瞒、虚报房地产成交价格，不据实提供扣除项目金额。为此，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(1993年12月13日中华人民共和同国务院令第138号)第九条规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(二)提供扣除项目金额不实的;(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”可见，在征收土地增值税的许多方面需要房地产估价提供有关参考依据。

目前，许多国家和地区有依据房地产价值对拥有或使用房地产的纳税人按年征收的房地产税(或不动产税、财产税、物业税)。中国多年来酝酿改革现行房地产持有环节的税收制度，准备开征此种税收(先后称为物业税、房产税、房地产税)。例如，2003年lO月14日《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出：“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2005年l0月11日《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》提出;“稳步推行物业税”。2010年5月27日国务院同意的国家发展和改革委员会《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》提出：“逐步推进房产税改革”。2011年中央经济工作会议提出要推进房产税改革试点。2013年11月12日《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出：“加快房地产税立法并适时推进改革”。一旦房地产税开征并依据房地产价值征收，就更加需要房地产估价。

在房地产税收中，纳税人认为税务机关核定的计税依据不合理的，也可能委托房地产估价机构评估房地产的价值.以说服税务机关重新核定计税依据。