2018年房地产估价师《理论与方法》房地产征收和征用的需要

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房地产征收和征用的需要：

房地产特别是土地，是各种生产、生活活动都不可缺少的，又不可移动，有时为了国防和外交以及由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要，或者因抢险、救灾等紧急需要，国家不得不征收或征用集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收和征用既有相同之处，又有不同之处。相同之处在于，都是为了公共利益需要，都具有强制性，都要经过法定程序，都应依法给予补偿。不同之处在于，征收是所有权的改变，是国家将集体或私人所有的财产强行征为国有，不存在返还的问题，通俗地说就是“强行购买”;而征用只是使用权的改变，是国家强行使用集体或私人所有的财产，被征用的财产使用后，应当返还被征用人，通俗地说就是“强行租用”。

征收和征用虽然具有强制性，但都不是无偿的，应依法给予补偿。例如，《中华人民共和国宪法》(2004年3月14日修正文本，简称《宪法》)第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”第十三条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《中华人民共和国民法总则》(2017年3月15日第十二届全国人民代表大会第五次会议通过，简称《民法总则》)第一百一十七条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿。”《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号，简称《物权法》)第四十二条规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用”，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿”。第四十四条规定：“单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。”《中华人民共和同土地管理法》(2∞4年8月28日修正文本，简称《土地管理法》)第二条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。《中华人民共和国城市房地产管理法》(2∞7年8月30日修正文本，简称《城市房地产管理法》)第六条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收同有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿”。第二十条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”

征用房地产不仅应给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金)，如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征脂房地产毁损前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。而确定E述征收、征用的补偿金额，就需要房地产估价提供依据。例如，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。具体地说，被征收人选择货币补偿的，要对被征收房屋价值(包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值，下同)进行评估，为确定货币补偿金额提供依据;被征收人选择房屋产权调换的，要对被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值(包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和用于产权调换的其他不动产的价值，下同)进行评估，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价(简称产权调换差价)提供依据。

在房地产征收、征用中不仪需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。