2018年房地产估价师《理论与方法》考前训练(5)

相关推荐：2018年房地产估价师《理论与方法》考前训练汇总

一、单选题

1、比较法的理论依据是房地产价格形成的(　)。

A、替代原理

B、可比原理

C、市场原理

D、最高最佳利用原理

2、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的(　)范围之内。

A、0.5～1.5

B、1.5～2.0

C、0.5～2.0

D、1.0～1.5

3、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1500 ㎡，现为空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为(　)。

A、建筑面积1500㎡，一年前出售，售价为2000元/㎡，位于同一工业区

B、建筑面积10000㎡，近期租出，年租200万，位于同一工业区

C、建筑面积500㎡，近期租出，年租10万元，位于同一工业区

D、建筑面积2000㎡，近期租出，年租20万元，位于同一工业区

4、估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为(　)万元。

A、75.00

B、75.60

C、83.60

D、86.00

5、有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付20%，余款在以后的五年每年年末平均支付，假设年利率是10%，则在成交日期一次付清的价格为(　)万元。

A、32.26

B、35.26

C、40

D、42.26

二、多项选择题

1、下列房地产中，难以采用比较法估价的有(　)。

A、房地产开发用地

B、学校

C、在建工程

D、别墅

E、特殊厂房

2、运用比较法估价要消除以下(　)方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象的价值差异。

A、成交价格与比较价值的内涵和形式不同

B、特殊交易情况与正常交易情况不同

C、成交日期与价值时点不同

D、可比实例状况与估价对象状况不同

E、理性和非理性购买人因素差异

3、运用比较法估价的一般步骤包括下列(　)。

A、搜集交易实例

B、选取可比实例

C、对可比实例成交价格进行处理

D、计算比较价值

E、分解比较系数

4、搜集交易实例时应搜集交易实例的(　)。

A、成交价格

B、议价时间

C、成交日期

D、交易方式

E、交易目的

5、比较法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的(　)。

A、区位相近

B、权利性质相同

C、面积相等

D、档次相当

E、建成年份相同

【答案部分】

1、【正确答案】 A

【答案解析】本题考查的是比较法的理论依据。比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。参见教材P173。

2、【正确答案】 C

【答案解析】本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2.0范围之内。参见教材P180。

3、【正确答案】 D

【答案解析】本题考查的是选取可比实例的要求。主要从以下四个方面考虑：(1)可比实例房地产应与估价对象房地产相似，根据0.5≤可比实例/估价对象规模≤2，可得出750≤估价对象规模≤3000;(2)可比实例的交易方式应适合估价目的;(3)可比实例的成交日期应接近价值时点;(4)可比实例的成交价格应尽量为正常价格。参见教材P180。

4、【正确答案】 B

【答案解析】本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例中，包含了非房地产的成分，需要扣除。86-8-3×0.8=75.6。参见教材P181。

5、【正确答案】 A

【答案解析】本题考查的是统一付款方式。本题是余款在以后的五年每年年末平均支付,即表示每年年未的付款额为40×80%/5=6.4万元，那么，实际价格为8+6.4×(1/10%)×(1-1/(1+10%)5)=8+6.4×3.7908=32.26万元。参见教材P183。

二、多项选择题

1、【正确答案】 BCE

【答案解析】本题考查的是比较法适用的估价对象。选项B属于很少发生交易的房地产;选项C属于可比性差的房地产;选项E属于数量很少的房地产。均难以采用比较法估价。参见教材P174。

2、【正确答案】 ABCD

【答案解析】本题考查的是比较法估价需要具备的条件。运用比较法估价要消除以下方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象的价值差异：①成交价格与比较价值的内涵和形式不同;②特殊交易情况与正常交易情况不同;③成交日期与价值时点不同;④可比实例状况与估价对象状况不同。参见教材P175。

3、【正确答案】 ABCD

【答案解析】本题考查的是比较法估价的操作步骤。运用比较法估价一般分为4大步骤：①搜集交易实例;②选取可比实例;③对可比实例成交价格进行处理;④计算比较价值。参见教材P175。

4、【正确答案】 ACDE

【答案解析】本题考查的是搜集交易实例的要求。在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产基本状况;②交易双方基本情况;③交易方式;④成交日期;⑤成交价格;⑥交易目的。参见教材P177。

5、【正确答案】 ABD

【答案解析】本题考查的是选取可比实例的要求。选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。②与估价对象的用途相同。③与估价对象的权利性质相同。④与估价对象的档次相当。⑤与估价对象的规模相当。⑥与估价对象的建筑结构相同。参见教材P180。