2019房地产估价师《经营与管理》第一章考点：投资与房地产投资

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1.投资的概念

(1)概念

·投资是指经济主体(个人或单位)以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。

(2)理解(三个角度)

通俗角度-投资就是用钱来获取更多的钱。

金融角度-投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。

经济角度-投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。

2.投资的分类(四种分类)

3.投资的特性(四特性)

投资是一种经济行为

投资具有时间性(牺牲即期消费获得将来消费)

投资目的是获取收益

投资具有风险性

4.房地产投资的分类(三种分类)

【重点难点】不同投资主体的投资目的显著差异

【2013年真题】按物业用途不同划分的房地产投资类型包括(　)。

A.居住物业投资

B.商用物业投资

C.土地开发投资

D.房地产经营投资

E.酒店投资

『正确答案』ABE

『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。按物业用途类型划分，房地产投资可分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。参见教材P5。

4.1 居住物业投资

【2014年真题】下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有(　)。

A.廉租住房

B.公共租赁住房

C.经济适用住房

D.商品住房

E.小产权房

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。公共住房：廉租住房;经济适用住房;限价商品住房;公共租赁住房。商品住房：普通住宅;高档住宅;公寓;别墅。参见教材P5。

4.2 商业物业投资

【2012年真题】关于商业物业投资的说法，正确的有(　)。

A.商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势

B.商业物业交易常在机构投资者之间进行

C.区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性

D.商业物业不适合长期投资

E.商业物业投资收益全部来自出租收益

『正确答案』BC

『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。A选项，开发—持有或整体出售给机构投资者统一持有模式越来越成为一种趋势。D、E选项，由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资。参见教材P5。

4.3 工业物业投资

4.4 酒店和休闲娱乐设施投资

4.5 特殊物业投资

【2014年真题】因为变现性较差，所以房地产投资不宜作为长期投资。 (　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。土地不会毁损，投资者在其上拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长;地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。参见教材P7。

【2014年真题】因为变现性较差，所以房地产投资不宜作为长期投资。 (　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。土地不会毁损，投资者在其上拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长;地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。参见教材P7。

【2015年真题】房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有(　)。

A.异质性

B.用途广泛性

C.类型多样性

D.弱流动性

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。参见教材P8。

5. 房地产投资的特性(8大特点)

【2014年真题】房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有(　)。

A.依赖专业管理

B.效益外溢和转移

C.异质性明显

D.变现性较差

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。存在效益外溢和转移是房地产投资的特性之一，主要是房地产投资效益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。参见教材P9。

【2013年真题】新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有(　)的特性。

A.易产生资本价值风险　　　　

B.易受政策影响

C.存在效益外溢和转移　　　　

D.适于长期投资

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，称之为存在效益外溢和转移。参见教材P9。

【2015年真题】房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括(　)。

A.需要适时的更新改造投资

B.易受政策影响

C.依赖专业管理

D.适于短期投资

E.变现性差

『正确答案』ABCE

『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。选项D错误，房地产适用于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要;适于进行长期投资;需要适时的更新改造投资;易产生资本价值风险;变现性差;易受政策影响;依赖专业管理;存在效益外溢和转移。参见教材P6～9。

【重点难点】两个寿命

【重点难点】自然寿命与经济寿命的关系

一般自然寿命要比经济寿命长(有空置的情况)

可以通过对建筑进行更新改造，延长其自然寿命，从而获得几个经济寿命

房地产投资追求项目全寿命周期利益最大化

【2012年真题】收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物 (　)之日。

A.开始施工　　　

B.竣工

C.登记　　　　　

D.开始营业

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物竣工之日。参见教材P7。