2019房地产估价师《经营与管理》第一章考点：房地产投资的形式和利弊
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1.房地产投资的分类(2+3)
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分类 |
内涵 |
子分类 |
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直接投资 |
投资者直接参与房地产开发或购买过程与有关管理工作 |
开发投资 |
买土地 |
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置业投资 |
买已建成的房地产 |
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间接投资 |
投资者将资金投入有价证券，不需要直接参与房地产开发经营工作 |
投资房地产股票或债券 |
股票+债券 |
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投资房地产信托基金 |
信托 |
||
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购买住房抵押支持证券 |
抵押支持证券 |
||
【典型例题】下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是( )。
A.购买房地产股票
B.购买商铺
C.购买房地产债券
D.购买住房抵押支持证券
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产直接投资。房地产直接投资包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。房地产置业投资，其对象可以是市场上的增量房地产(开发商新竣工的商品房)，也可以是市场上的存量房地产(旧有房地产)。参见教材P11。
2.房地产开发投资和置业投资
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类型 |
内涵 |
性质 |
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开发 |
从取得土地使用权开始－搞开发建设通过转让获得开发利润 |
■属于中短期投资 |
|
置业 |
买已建成的房地产－出租或者转售获利 |
可以是增量房地产（新房），也可以是存量房地产（旧房） |
【2011年真题】房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的( )。
A.增量供给
B.存量供给
C.潜在供给
D.总量供给
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产直接投资。房地产开发投资指从事商品房和土地开发经营活动的投资，属于中短期投资，形成了市场上的增量供给。参见教材P10。
3.机构投资者的置业投资选择
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机构投资者类型 |
置业投资对象 |
投资特点 |
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缺乏投资经验又具有低风险偏好的投资者 |
购买黄金地段的优质成熟物业 |
■购买价格高 |
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具备投资管理经验的投资者 |
购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业 |
■初始价值和初始收益水平低 |
4.投资房地产投资信托基金
■投资者将资金交由信托基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人，是一种基于信任的委托投资关系。
■房地产信托的收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东。
【重点难点】REITS的优势与类型
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优势 |
内涵 |
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收益相对稳定 |
■收益主要来源于所拥有的物业的经常性租金收入 |
|
流动性好 |
■可以在证券交易所交易 |
【重点难点】REITS的类型(三大类)
混合型基金
抵押型基金
权益型基金
5.住房抵押支持证券
■把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散风险的目的。
■银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司，该公司再将债权转化为证券出售给投资者。
■购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资收益。
6.房地产投资的利与弊(四利三弊)
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项目 |
内容 |
|
四利 |
■相对较高的收益水平（高于储蓄、股票、债券） |
|
三弊 |
■投资数额巨大 |
【2015年真题】房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资( )。
A.存在效益外溢和转移
B.易获得金融机构的支持
C.具有保值增值性
D.可提高投资者的资信等级
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产投资的利弊。由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。参见教材P14。
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