2019房地产估价师《经营与管理》第一章考点：房地产投资的风险
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1.风险的相关概念
风险-未来获得预期收益可能性的大小
风险收益-实际收益超出预期收益,增加部分称风险报酬
风险损失-实际收益低于预期收益
【2013年真题】从房地产投资的角度来说，风险是指过去获得的实际收益与预期收益的差异程度。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产投资风险的概念。从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。参见教材P16。
【2012年真题】王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10%，但该投资第1年末出现了风险损失，该物业第1年的实际收益可能为( )万元。
A.2
B.3
C.4
D.5
E.6
『正确答案』ABC
『答案解析』本题考查的是房地产投资风险的概念。只要是实际收益未达到目标收益，就称为风险损失。参见教材P17。
2.风险的度量
【解题思路与方法】如何比较风险的大小
第一步，计算出两物业的价值的期望值。(加权平均值)
第二步，计算出两物业的标准差。
第三步，如两物业期望值相同，则直接比标准差即可，标准差小的风险小。
第四步，如两物业期望值不同，需计算标准差与期望值之比，该比值小的那个风险小
3.房地产投资风险的内涵(四方面)
投入资金的安全性
期望收益的可靠性
投资项目的变现性
资产管理的复杂性
4.房地产投资风险的分类(8+6)
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系统风险（8个） |
个别风险（6个） |
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内涵 |
·又称不可分散风险或市场风险 |
·仅对市场内个别项目产生影响 |
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种类 |
·通货膨胀风险 |
·收益现金流风险 |
5.房地产投资的系统风险
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序号 |
风险名称 |
内涵 |
|
1 |
通货膨胀风险 |
■购买力降低给投资者带来的风险 |
|
2 |
市场供求风险 |
■供求关系的变化会造成房地产价格的波动与租金水平的变化 |
【重点难点】如何规避通货膨胀风险
以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险越大，实际上承担了本应由承租人承担的风险。
投资者通过适当调整其要求的最低收益率来降低风险对实际收益率的影响程度(调高)。
【2013年真题】张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是( )风险。
A.政策
B.通货膨胀
C.利率
D.或然损失
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产投资的系统风险。由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降，按长期固定租金方式出租所拥有物业的投资者，实际上承担了本来应由承租人承担的风险。参见教材P18。
【典型例题】整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响，要比当地市场环境变化造成的影响大。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产市场是地区性市场，当地市场环境条件变化的影响要比整个国家市场环境变化的影响大。参见教材P18。
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序号 |
风险名称 |
内涵 |
|
3 |
周期风险 |
·房地产市场的周期波动给投资者带来的风险 |
|
4 |
变现风险 |
指急于将房地产兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。（跳楼价的损失） |
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5 |
利率风险 |
·利率调升对房地产投资的影响 |
【重点难点】利率调升对房地产投资的影响
折现率提高，折现后的价值变小，导致房地产实际价值的折损
加大投资者的债务负担，导致还贷困难，抑制房地产需求，导致价格下降
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序号 |
风险名称 |
内涵 |
|
6 |
政策风险 |
|
|
7 |
政治风险 |
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|
8 |
或然损失风险 |
■指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失 |
6. 房地产投资的个别风险(6类)
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序号 |
风险名称 |
内涵 |
|
1 |
收益现金流风险 |
项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险（收入低了） |
|
2 |
未来运营费用风险 |
物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险（费用高了） |
|
3 |
资本价值风险 |
即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。（收益不变，但由于折现率或报酬率变化，资本价值变化了） |
|
4 |
机会成本风险 |
也称比较风险，投资该项目而失去了投资其它项目的机会，失去了相应的可能收益 |
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5 |
时间风险（时机与时间） |
房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等 |
|
6 |
持有期风险（持有时间） |
与房地产投资持有时间相关的风险，寿命周期越长，持有期风险越大 |
【重点难点】注意利率风险和资本价值风险
利率是收益率的重要决定因素，但不是唯一
利率风险是系统风险，资本价值风险是个别风险
7.风险对房地产投资决策的影响
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投资者特点 |
投资目的 |
投资对象 |
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收益型 |
承受低风险低收益水平的长期投资者 |
获得稳定租金收益 |
进入稳定期的收益性物业 |
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收益加增值型 |
能承受中等风险和收益水平 |
物业租金收益＋物业增值收益 |
未进入稳定期或刚刚竣工的收益性物业 |
|
机会型 |
承受较大投资风险，期望获得高收益 |
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