2019房地产估价师《理论与方法》第十章考点：移动平均法
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移动平均法
移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。
一、简单移动平均法
某类房地产2010年1～12月的价格如表10-5第2列。由于各月份的价格受某些不确定因素的影响，时高时低，变动较大，如果不予以分析，则不易显现其发展趋势。如果把若干个月的价格加起来计算其移动平均数，建立一个移动平均数时间序列，就可以从平滑的发展趋势中明显地看出其发展变动的方向和程度，进而可以预测该类房地产的未来价格。
某类房地产2010年1～12月的价格(元/m2) 表10-5
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月份 |
房地产价格的实际值 |
每5个月的移动平均数 |
移动平均数的逐月上涨额 |
|
1 |
6700 |
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2 |
6800 |
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3 |
6900 |
6840 |
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4 |
6800 |
6940 |
100 |
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5 |
7000 |
7040 |
100 |
|
6 |
7200 |
7140 |
100 |
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7 |
7300 |
7260 |
120 |
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8 |
7400 |
7380 |
120 |
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9 |
7400 |
7500 |
120 |
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10 |
7600 |
7620 |
120 |
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11 |
7800 |
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12 |
7900 |
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在计算移动平均数时，每次应采用几个月来计算，需要根据时间序列的序数和变动周期来确定。如果序数多、变动周期长，则可以采用每6个月甚至每12个月来计算;反之，可以采用每2个月或每5个月来计算。对于上述房地产价格，采用每5个月的实际值计算其移动平均数。
具体的计算方法是：把1～5月的价格加起来除以5得6840元/m2，作为3月的房地产价格移动平均值;把2～6月的价格加起来除以5得6940元/m2，作为4月的房地产价格移动平均值;把3～7月的价格加起来除以5得7040元/m2，作为5月的房地产价格移动平均值;依此类推，计算结果见表10-5第3列。然后根据每5个月的移动平均数计算其逐月上涨额，计算结果见表10-5第4列。
如果需要预测该类房地产2011年1月的价格，则计算方法如下：由于最后一个移动平均数7620对应的时间是2010年10月，与2011年1月相差3个月，所以预测该类房地产2011年1月的价格为：7620+120×3=7980(元/m2)
二、加权移动平均法
在计算移动平均数时，越是近期的数据对预测值的影响越大，所以越是近期的数据给予越大的权重，较远的数据则给予较小的权重。
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