2019房地产估价师《理论与方法》教材讲义：第一章第一节

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第一节　对房地产估价的基本认识

一、房地产估价的含义(熟悉)

1.专业房地产估价与非专业房地产估价的区别

客观合理、令人信服的估价结果，就需要专业估价。任何人都可以做的，就是非专业估价。

专业房地产估价：由专业机构和人员完成、提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价活动。

专业房地产估价与非专业房地产估价的五大不同点(考点)：

①由专业房地产估价机构和专业房地产估价人员完成——前者指具备足够数量的专业估价人员等条件、专门从事房地产估价活动的单位。后者指具有估价专业知识和经验、专门从事有关估价活动的个人。

②提供专业意见——专业估价不是用直觉或仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较客观合理。

③具有公信力——专业估价机构和专业估价人员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们相信、认可或接受。

④实行有偿服务——是一种接受他人委托而提供有偿服务，要向委托人收取一定的费用。

⑤承担法律责任——责令限期改正、行政处罚、民事赔偿责任、刑事责任。

【例题·判断题】某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产估价的含义。必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。参见教材P2。

【例题·多选题】与非专业估价相比，专业估价的特点有(　)。

A.是一种专业意见 　

B.估计价格或价值

C.实行有偿服务 　　

D.承担法律责任

E.估价作业日期长

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考查的是房地产估价的含义。专业房地产估价：专业机构、人员完成、提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价活动。参见教材P2。

2.专业房地产估价的概念

是房地产估价机构接受他人委托，为了特定的目的(估价目的)，遵循公认的原则(估价原则)，按照严谨的程序(估价程序)，依据有关文件、标准和资料(估价依据)，在合理的假设下(估价假设)，采用科学的方法(估价方法)，对特定的房地产(估价对象)在特定的时间(价值时点)的特定价值或价格(价值类型)进行分析测算和判断，并提供专业意见(估价结果)。

3.估价与评估的异同

房地产估价也称为房地产价格评估、房地产价值评估、房地产估值。一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不作区分，能够交换使用。相对于价值分析、测算和判断活动，估价专指对价值进行评估。

房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产制度政策评估等。

房地产估价建立在房屋工程质量、房屋完损等级、房屋使用功能、房地产周围环境等评估的基础上，以得出房地产价值为目标和最终结论的评估，称为房地产价值评估或者简称房地产估价、房地产估值。

除了房地产估价以外，房地产估价师和房地产估价机构还可以从事：

1)房地产价格和价值分配。如把房地产的总体价值(成交价格或购买价格，包含土地价格和建筑物价格)在其不同部分之间进行分配。

例如：1)把包含土地和建筑物价值在内的房地产总体价值在土地和建筑物之间进行分配，把一整块土地的价值在其上建筑物的不同单位之间进行分配;2)采用成本法测算住宅小区的平均房价，然后在各个楼栋、单元、楼层、户型间分配;3)开发区或土地一级开发片区的平均地价在开发完成后的各个宗地间分配;4)高层建筑地价分摊等。

2)价值提升评估业务(如，对房屋进行重新装饰装修、更新房屋中的设备、改变房地产用途、相邻房地产合并等)。

3)房地产价值减损评估业务(如污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损评估)。

4)相关经济损失评估业务(如征收征用房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的停产停业损失、搬迁费、临时安置费评估)。

5)房地产咨询业务(如房地产市场调查分析预测、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产最高最佳利用分析，房地产市场竞争力分析、房地产状况评价、房地产定价、房地产购买分析、房地产资产管理等。)

这些房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务，不仅是房地产估价师和房地产估价机构可以从事，而且是有能力从事并应着力拓展的业务领域。

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二、房地产估价的特点(五点)(重点掌握)

特点1 评估房地产的价值，不是价格

价值是物的真实所值，是内在的、相对客观和相对稳定的，是价格波动的中心。价格是价值的外在表现，围绕价值上下波动。由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的特殊关系和无知等原因，时常会出现“低值高价”或者“高值低价”等价格背离价值的情况。

房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。价值决定价格，估价实际一般是通过外表的价格来推测内在的价值。

特点2 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

定价是当事人个人行为。市场营销学中的4PS，其中很重要的一个P就是定价，而定价方法也非常繁多。

而房地产价值由市场力量决定、是客观的，由众多的市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所形成。要排除个别因素。

房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。

房地产价值本来就客观存在，房地产估价师运用估价理论知识和实践经验，去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或者“创造”房地产价值。

估价师具体模拟房地产市场给某个估价对象“定价”时，需要换位思考，考虑估价对象的潜在目标客户群是如何思考和分析其价格的，模拟估价对象潜在目标客户群的思维进行估价，而不是依据自己的偏好来判断，更不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。

特点3 房地产估价是提供价值意见，不作价格保证

估价是估价机构和估价师以专业机构和老师的身份发表对估价对象价值或价格的专业意见，而不是估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。

不能曲解为估价机构和估价师可以不负责任地随意发表意见。

根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价：一是鉴证性估价(或称公证性估价、证据性估价)，二是咨询性估价(或称参考性估价)。为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的第三方(特别是众多的不特定第三方)使用，如为证券发行、上市、上市公司关联交易、房屋征收补偿、房地产抵押贷款、人民法院强制拍卖房地产(也称为房地产司法拍卖)提供参考依据的估价，通常属于鉴证性估价。

区别：鉴证性估价，为第三方使用;咨询性估价，多为委托人自用。

为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人购买房地产确定出价、出售房地产定价提供参考的估价，通常属于咨询性估价。在这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，鉴证性估价承担的法律责任大于咨询性估价承担的法律责任。

鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。

【例题·单选题】下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是(　)。

A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。鉴证性估价的对象是委托人之外的第三方，而咨询性估价的对象是委托人自己。参考教材P7。

特点4 估价有误差，但误差应在合理范围之内

(必考考点)

不同的估价师对同一房地产在同一时间的同种价值进行评估，得出的评估值往往有所不同，并且与实际成交价格有差异，甚至差异很大;这就产生了估价准确性的问题。

对估价准确性问题的全面认识包括5点：

①即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值(误差不可避免)。因为估价总是在信息不完全和不确定因素下作出的，并且估价师掌握的信息一般不可能完全相同。

②所有的评估价值都有一定程度的误差。即评估价值=真实价值+误差。

③不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。不过这个度较难把握。

④判断误差大小或者准确性，理论上是将评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。

由于真实价值不可得知，出现了两种替代真实价值的选择：一是实际成交价格;二是合格的估价师的重新估价结果。

评估价值一般是在一系列正常交易假定条件下最可能的价格，而实际成交时的交易情况不一定正常，实际成交价格不一定是正常市场价格，所以一般不能采用实际成交价格，而应采用合格的估价师(通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价老师)对同一估价对象在同一估价目的、同一时间的重新估价结果。(对比法，复核)

⑤间接方法——考察履行估价程序是否存在瑕疵。即通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、估价参数是否合理、估价方法是否适用等，间接对其估价结果肯定或否定。

防止出现较大误差的方法——制定估价业务技术规范和职业道德规范等。

目前我国的技术规范和职业道德规范有3个：①《房地产估价规范》(国家标准);②《房地产抵押估价指导意见》;③《国有土地上房屋征收评估办法》。

【例题·单选题】关于房地产估价误差的说法，错误的是(　)。

A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较

B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值

D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。参见教材P9。

【例题·单选题】不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(　)。

A.掌握的有关信息不同

B.做出的估价师声明不同

C.估价对象状况不同

D.委托人不同

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近似的评估价值(估价不可避免)。参见教材P8～9。

【例题·判断题】一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不见得是正常合理价格，判断方法一般是与其他合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一价值时点下的重新估价结果进行比较。参见教材P9。

【例题·单选题】从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是(　)。

A.估价对象的真实价值

B.估价对象的重置价格

C.估价对象的实际成交价值

D.合格估价师的重新估价结果

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有D为正确答案。参见教材P8～9。

本题给我们的启示——细心审题，注意发现题干中的提示。

特点5 既是科学也是艺术

估价师在评估房地产价值时，需要将理论方法与实践经验完美的结合起来。应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。

【例题·多选题】下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有(　)。

A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价

C.房地产估价是为委托人提供价格保证

D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内

E.房地产估价是一门科学也是一门艺术

『正确答案』ADE

『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价;选项C错误，房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证。参见教材P5～10。

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三、房地产估价的必要性(熟悉)

1.专业估价存在的前提——独一无二、价值量大

一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，通过简单的比较，便可以得知，就不需要专业估价。

一种资产虽然具有独一无二的特性，但如果价值量不够大，聘请专业机构或专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，聘请专业机构或专业人员估价显得不经济，则也不需要专业估价。

2.房地产需要专业估价

真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产资源、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说，由于房地产具有不可移动、独一无二和价值量大等特性，房地产市场是典型的不完全市场。

“完全市场”条件：①同质商品;②买者卖者人数众多;③进出市场自由;④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格;⑤就成交总额而言，单个买者和卖者的购销额是无关紧要的;⑥买者和卖者无串通共谋行为;⑦消费者追求总效用最大化，销售者追求总利润最大化;⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。

不符合任何一条，就是不完全市场。纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。

房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合第①条和第④条。另外，房地产实物无法移动，不符合第⑧条。因此，房地产市场是典型的不完全市场。

不完全市场，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，需要房地产估价师提供市场信息，进行替代市场的估价，推动房地产价格正常化，促进公平交易，保障当事人合法权益，维护房地产市场秩序。

3.房地产估价在估价中占主体地位

(1)房地产量大面广，其他资产数量相对较少

房地产数量庞大，社会保有量(存量)和每年的新增量(增量)都很大。房地产是我国居民保有财富的主要手段和工具之一。

(2)房地产需要估价的情形

房地产以外的其他资产主要是发生交易行为，在交易的情况下需要估价。房地产除了交易行为，还有抵押、征收、税收、保险等行为。这些活动都需要房地产估价。对房地产估价的需求远远大于对其他资产估价的需求。

(3)房地产估价还能提供咨询顾问服务，这使得房地产估价行业有着更广阔的发展空间。